【律師話你知】港人外地買樓的11項須知

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我知道香港人在國內買樓,很多都賺了錢。但是國內的房地產、婚姻、遺產承繼和稅務法律既複雜,又非香港的「普通法」概念,更加上是「政策主導」,常常改變。而且,有些城市,要有當地的工作證明,才容許港人買樓。

我看到有些客戶買樓賣樓時遇到很多頭痛的法律難題。故此,我不敢勸告朋友在國內買樓,要留意些什麼?

反而,香港人買樓最熱門的 6 個地方:即溫哥華、多倫多、雪梨(我不喜歡悉尼這名字)、墨爾本、倫敦和美國一些城市,都是用「普通法」,我倒懂得大家要留意什麼,故此,班門弄斧分享一下意見:

(iStock)

  1. 地契
買房子,第一件事要留意地契,外國的地契種類眾多,比香港複雜,有政府的「永久契」、政府的「租用契」(例如 50 年、70 年等),更有私人的「租用契」(即原本業主享有永久年期,但是他只賣出一個「租用期」給你,例如給你 60 年使用),有些更麻煩,賣「租用契」給你的時侯,寫明你只能自住,買了後,不可以出租,故此,要小心。

  2. 業權
許多人買了一幢房子(house),以為是買入一塊完整的地段契,這想法是錯誤的。許多看似獨立的房子,其實要和鄰居共享一塊大地皮的業權,故此,如想改建或重建自己的房子,不是自己可以單獨決定的,要徵求所有業權人的同意。

  3. 法令
外國政府對房子的法令五花百門,例如任何改裝,要符合該區統一的設計規定,就算把花園改為停車位,也可能要該區的區議會同意,有些地區的古老房子,甚至要遵守當地的文物建築規定,每隔一段時期,整區的老房子要一起復修。

  4. 置業名義
在香港,許多人成立一家有限公司來買房子,在外國,許多時候是不容許用境外註冊有限公司持有物業,或只容許當地成立的有限公司來置業。至於用私人名字購買物業,也要小心,例如在國內,你要同時申報及證明個人婚姻狀況。如果用兩人以上的名義買樓,有些地方更會有人數限制的。

  5. 專業人士
在外國買樓,要聘用 4 至 7 類專業人士協助:

● 地產經紀:
要查清楚經紀有沒有牌照?是否向你收佣(一般是 1% 至 3% 佣),還是向賣方收佣?
● 律師:
例如查問外國人可否買當地房子?或只容許買多層大廈的單位?有些東南亞國家甚至不容許外國人買寫字樓或店舖。
● 會計師:
例如外國人買樓,將來交多少稅?在許多地方,外國人的稅率(特别是買樓時的印花稅),會高一點。
● 銀行:
先叫銀行評估,你可以借到多少按揭?最好找一些國内或香港銀行在當地的分行。他們除了更了解你的需要之外,更可以安排你在香港開戶或簽文件。
● 按揭中介:
有些人買舊樓,或由於收入證明不足,未必向銀行借到錢,於是要聘用按揭中介(mortgage broker),看看有沒有其他銀行、或財務公司可以借貸。
● 驗樓師:
在收樓前,會為你驗樓,看看房子有沒有結構問題或破爛等,過期未必可以追究。
● 出租管理公司:
有些國家,這工作不能由經紀兼任,怕經紀有利益衝突。這些公司會每月為你收租,處理租客要求等等,一般收費為收益的 10%。

外國政府對房子的法令五花百門。(路透社)

  6. 外滙管制
要查明當地是否有外滙管制,特别是東南亞國家,很多有外滙管制。最可怕的情形是法例明明說沒有管制,可是實際上,當你把錢滙入滙出,原來都要當地政府批准。有時候,如果批准延誤,則你付出的訂金,會遭受到沒收。

  7. 稅制
香港的稅制是「超」簡單,在外國,面對的稅種極多,可能有:

房子買入後,短期內再賣出的額外印花稅(stamp duty)?利得稅?

房產增值稅?

房產空置稅(empty homes tax)?

地稅?

城管稅?(或差餉 rates)

城市發展稅?

銀行戶口的利息稅?

房產轉讓稅?

業主死時的遺產稅?(最好先了解當地的遺產辦理手續,當你死去時,當地法律規定誰會是房子受益人?當地法院承認你香港的遺囑嗎?如果不承認,外國人可否在當地先立遺囑?)

  8. 保險
在當地,有什麼政府或銀行規定要買的保險?例如在日本,便要買「地震險」,有些銀行怕你死於意外,可能要你買人壽保險?

  9. 出租
在一些地方,如美國,你搬入房子或出租前,先要經過大廈的業主管理委員會同意,他們有權審查業主及租客的背景,這些麻煩的房子,才不要買。亦有些地方例如加拿大,物業可以出租的比例其實是有限制的(例如規定只可租出 30%,如過了 30%,其他物業便不可放租)。

  10. 樓花
最後的忠告是:因為境外房地產買賣,不受到香港政府的監管,所以,不要看到媒體廣告,便去買一些「來歷不明」的預售房。因為你根本不認識當地,也不知道發展商的實力,隨時買入「爛尾樓」。購買外地房產時,不要貪有折頭而買入遠期樓花,一定要買入「現樓」,看到的才算事實!

  11. 照應
此外,如當地沒有親戚、朋友為你把關的,千萬要小心考慮,因為「人離鄉賤」,由於你是外國人,你在當地又沒有照應,自然吃虧。我有朋友在泰國買樓,叫經紀放租,經紀永遠滙報說房子租不出去,他於是暗中飛去曼谷一次,查明究竟,發覺原來房子早已租出,只是經紀隱瞞他,秘密地自己拿走租金。

在外國買樓,當然好煩,但是,我去過香港一些新樓盤,300 多呎賣 700 多萬元,嚇死人。花 100 萬港幣,可以在距離倫敦一小時火車的 Brighton 買一棟老房子,在香港?買半格廁所吧?

現在,各國好差勁,暗地裏在鬥印銀紙,你的辛苦儲蓄,一天天被蠶食,老百姓真慘情,不是樓升了值,是「銀紙」貶了值。能不考慮在有升值潛力而又安全的外國城市,買一個小單位來保值?

(本文純屬作者意見,不代表香港01立場。)


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