【合作社房屋．二】可一不可再？香港的另類房屋發展秘史
合作社房屋曾「造訪」過香港這片彈丸之地嗎？其實，合作社房屋的確在本地房屋發展史上留下足跡，惟卻只能充作「小眾」，在特定的政經狀況下為少數社群提供可負擔住屋。當中較具規模，且較為大眾所知的，就是在二十世紀戰後橫空出世的公務員合作社建屋。正因為公務員建屋合作社式微，有論者認為合作社建屋模式未必能夠在時下香港重演。到底如此判斷是否對確？重新閱讀本地的合作社房屋歷史，有助我們一探究竟。
倡合作社建屋作福利 殖民政府「賣大包」
公務員合作社建屋緣起於1950年代。在戰後，頹垣敗瓦的香港陷入嚴重的房屋荒，無數市民須蝸居於板間房、寮屋等差劣住屋，即使對收入較穩定的公務員來說，仍然一屋難求。殖民政府會為外籍公務員提供完善的房屋福利， 如提供政府員工宿舍及房屋津貼等，相反，本地公務員只能獨自應付其房屋需要，如此差異對待當然惹來龐大的不滿。加上，在戰後的公務員系統內，已有更多的本地華人出任中高層職位，惟仍未獲與其外藉同事同等的福利，進一步加劇了本地公務員的憤怒。
為平息不滿，與及提昇整體公務員的士氣，殖民政府開始考慮提供房屋福利予港藉公務員，經多輪商議後，決定採用合作社建屋的方式，予港藉公務員自行結社，向政府申請折扣土地與低息貸款，然後自行聘請建築商設計及興建房屋。有關合作社建屋的建議，原由當時為研究戰後房屋問題所設立的房屋委員會提出，本來希望以此方法為社會的低下階層提供可負擔住屋，惟最後演化成只限公務員的「福利」。
無論如何，即使以今天的眼光來看，公務員合作社建屋所獲的協助、以及所建成房屋的「性價比」，均堪稱極吸引。基本上，政府規定合作社須由至少十個具退休金資格（pensionable）的本地公務員參與；並以半價（及後為三分之一）提供不同土地，供合作社選擇；同時以3.5%的年息提供建屋貸款，攤分20年償還。雖然建成的房屋在償還整筆貸款前不能轉讓，而且只可供公務員及其家屬居住，但會員的居住權始終受保一生。
試舉一例。政府歷史檔案顯示，有一個由16位民航處職員組成的合作社，於1953年向政府提交建屋申請計劃，擬於何文田巴富街或九龍公主道（前稱楠道）興建兩棟四層高的住宅大廈，共設八個面積為1,048平方呎的單位。考慮到當時地價、平整土地及建築成本，合作社預期每位會員須向政府貸款$17,304元，再加上每年償還年息、邀交差餉、地租及物業稅、維修費等支出，每位會員每月須付$186元。值得一提的是，當時該合作社均為政府中級及以上的員工，平均月薪為$1,031元，每月房屋開支僅佔收入的18%。然而，月供不足人工五分之一，即可居住市區千呎單位，教今天月供數萬、蝸居於納米樓的樓奴情何以堪？
公僕合作社的殞落 死因只為欠效率
在如此「賣大包」的情況下，自然吸引不少公務員躍躍欲試。殖民政府隨即發現合作社式建屋出現不少問題。第一，公務員合作社建屋計劃所涉的公帑愈見龐大。雖說在理論上，合作社建屋的成本全由社員負責，但政府一時須支出的貸款金額仍然巨大；第二，以合作社建屋的方式作房屋福利漸失效率。一方面，在1950、60年代以降，本港房地產業急速發展，廉價撥地作合作社房屋已被視為對賣地收入的一大損失。加上建築物條例不斷放寬建築物的高度及地積比，當時合作社的建屋規模被視為浪費土地資源。
因此，自1960年代起，殖民政府遂以其他方法，尤其以提供廉租屋（即後期的公營租賃房屋）單位，取代公務員合作社建屋作為本地公務員的房屋福利，公務員合作社房屋計劃終告停止，最後的合作社房屋項目也於1970年末完成。因此，香港只設立了共238個公務員建屋合作社，提供過5,000單位予本地公務員家庭居住。
合作社建屋難舊曲重彈？
公務員合作社建屋固然為特定時空下的產物，其政策上的「失敗」亦值得後人深思，但是，這段歷史同樣反映合作社建屋的可取之處。其中最關重要的是，公務員合作社建屋已充分證明，西方的第三條路曾於本地處境應用，成功為市民提供可負擔且具質素的房屋，並由他們自行負擔房屋開支。與現時的公營房屋比較，合作社房屋無須像公、居屋般需要政府在財政上作出主要承擔。同時，以眼下特區政府的財力，絕對能夠應付合作社的貸款。因此，合作社建屋絕非毫不可行。
其實，除財政上的考慮，有論者認為港人缺乏終身居住權及共同管治房屋環境等概念，將不利推行合作社房屋。首先，必須要指出，大眾從前也沒有房產投資的概念，在「七十二家房客」的年代，有誰曾預料過自己能購買物業，並藉此獲利？概念的建立乃是由社會風氣所致。放觀眼下，住屋不再為大眾所能負擔，市民必須「硬食」房產高度商品化的惡果，市民「置業大過天」的想法，亦可能只出現於走投無路的情況下。若設立公私以外的另類選擇，要公眾接受與投資割裂的終身居住權，相信只是時間問題。
另外，即如西方的合作社建屋，入住居民亦會出現對共同管理居所一竅不通的情況。處理方法亦相對簡單，即如上回所提到，瑞典的龍頭合作社HSB與 Riksbyggen會提供支援意見予小型合作社，就屋宇管理上提供不同的協助。若政府向外國「取經」，設立官辦、或資助民間團體設立中央的合作社管理顧問機構，相信能加強市民對合作社建屋的信心。
房屋供應的第三條路 還須走多遠？
本回探討了公務員合作社建屋的興敗，再次梳理這段由本地政府牽頭、提供公私以外的可負擔房屋、保障市民居住權的房屋發展史。合作社房屋的實踐雖有缺失之處，但仍不足以叫人放棄探討於本港設立第三條路的可能性。下回將把焦點拉回此時此刻，繼續討論如何在眼下香港，嘗試建構能保障市民住屋權的房屋選擇。