【施政報告】公私營合作發展三大問題 政府強推只會失信於民

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縱使民間反對聲音不絕,傳聞施政報告仍然引入公私營合作發展,開發新界農地。從現有的資料看來,有幾個疑慮必須排解:一、審批公私營合作發展,如何能夠公平公正公開,尤其是補地價範疇,既吸引發展商申請,又不導致利益輸送?二、公屋、居屋、綠置居、首置上車盤的比例是多少?三、會否重推私人參建居屋及混合發展試驗計劃等建屋模式?如是,能否克服過往缺點?

西沙路項目早於1990年代已獲批,但因補地價等問題擱置至今。(吳煒豪攝)

問題一:發展商願意向獨立委員會提申請嗎?

政府放棄行使《收回土地條例》,賠償發展商後收回大批農地,重新規劃和興建公營房屋,發展商仍然可以囤積土地,並掌控發展土地的時間和規模。

傳聞政府為吸引發展商釋出農地,開展公私營合作模式。政府協助基建,以及增加發展密度,發展商則需要撥出部份單位為公營房屋。為撇開官商勾結、利益輸送的質疑,政府會設立獨立委員會,並提高透明度,又強調不會有地價優惠。

不少評論--包括地產建設商會--已指出,現時已有委員會審批補地價和轉換土地用途,為何另設機構處理?如果是審批程序慢,不夠透明,政府可以加快行政效率,以及公開更多資訊,無須架床疊屋。除非政府限制發展商只能用新機制處理開發農地,或者政府在規劃和補地價上讓利發展商,否則難以吸引發展商另覓他途。

民間對政府和地產商洽商土地開發充滿狐疑,不是盲目仇商,而是實例在前。天水圍發展協議排拒民生商舖、發展馬灣時地產商與問責官員過從甚密、數碼港項目不經招標批地,是為明證。土地交易過程損害市民福祉,管理手法也惹來民憤。政府聲稱會提高日後審批申請的透明度。然而,發展商會真心和應,例如公開補地價的決策過程嗎?更進一步,若然政府以降低補地價金額來吸引申請,那就是過份讓利給發展商,市民一樣難以接受。

馬灣 (張明吉提供圖片)

問題二:公營房屋包括公屋嗎?

政府沒有清楚交代新增公營房屋的類型,是出租公屋、居屋、綠置居、還是港人首置上車盤。眾所周知,公營房屋不一定是符合市民負擔能力,今年二手居屋價破千萬元。「01觀點」一直倡議大幅增建出租公屋,不論是房委會的基層或者是房協的「中產公屋」,同時反對興建綠置居和港人首置上車盤。即使是居屋,也必須是成本價出售,而且不許輕易補地價轉讓。

發展商早年購入土地,當然預計興建私人樓宇。如今要撥出部分單位興建公營房屋,首選一定不會是出租單位。如此一來,即使公營房屋單位增多,發展商也會希望政府規劃土地建居屋和首置盤,避免公屋拖累私樓樓價。在審批土地時,政府有多少魄力,透過新增單位追回落後的公屋長遠供應量?政府需要多加交代。

林鄭月娥首份施政報告提出綠置居恆常化,圖為房委會將長沙灣東京街的四幢公屋改為綠置居出售。(羅君豪攝)

問題三:會否復活私人參建模式?

第三,公私營合作之中的公營房屋,會否涉及樓宇興建,即復活私人參建模式?在1970、1980年代,發展商提供出售資助房屋單位,以補充居屋供應。房委會就興建的面積,繳付預先設定的保證價格作回報。居屋康山花園就是經典例子。然而,政府後來也承認因為經濟誘因有限,單位出現偷工減料,在2002年推出孫九招時,一併中止此計劃。

為避免一早出現劣質單位,政府於1998年推出混合發展試驗計劃,即發展商在同一用地上興建私樓和資助出售單位,資助出售單位的具體名單,是樓宇落成後才隨機選定。發展商以一元象徵式代價把單位轉交房協,再以居屋定價賣給用家。不過,此類樓宇容易引起管理問題,孫九招同樣令計劃中止,單位最終以私人單位出售,即鴨脷洲深灣軒及西九龍碧海藍天。

今天,不少公屋、居屋住戶也抱怨新入伙單位質素差劣,要大費周章修葺。若果日後的公私營合作計劃,重推私人參建或混合發展,必須防止問題單位重現。

公私營合作發展土地,問題重重。政府叫港人相信新制度公平公正公開,不會出現利益輸送。然而,觀乎往績,觀乎難以調和的利益矛盾,政府的美好想像,難以實現。唯有在施政報告明確交代重奪房屋興建的主導權,才能真正取信於民。



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