【新居屋2018.觀點】撥亂反正 應以平均成本價發售

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特首林鄭月娥 上周三(4月11日)到立法會回應議員提問,她承認上任至今在解決房屋問題方面未孚眾望,並願意檢討資助房屋的定價機制。隨後房委會委員黃遠輝也今是昨非,同意檢討機制。居屋定價過高早為人詬病,無論泛民、建制政客均同意檢討居屋定價方式,政府應盡快拍板落實改革,以平均成本價出售居屋。
現時房屋問題主要源自供應不足,政府還需反省興建公營房屋的目標為何。有適足的居住環境實屬市民的基本權利,政府應予以保障。要達致這目標,政府要確保公營房屋不受市價波動影響。
新一期居屋申請反應熱烈,創史上最高收表紀錄。(資料圖片)
市價「七折」售居屋 理據薄弱難服眾
殖民地政府於1978年推出「居者有其屋」政策,港督麥理浩指出,居屋應以合理價格釐定,並稱之為非牟利居屋計劃。然而,現時大部分居屋以市價七折出售,隨着私營市場失控,居屋的價格亦水漲船高,超出市民的負擔能力,變相損害了市民的住屋權。過去,黃遠輝多番捍衛市價七成的定價方式,惟其理據薄弱,根本難以讓公眾信服。
黃遠輝過去一再強調,居屋定價已考慮到市民的負擔能力,並非單純以市價釐定,但在政府眼中,兩者孰輕孰重,可謂彰彰明甚。觀乎美聯物業數據,2第四段第四行改為:2014年12月首批復建居屋接受申請時,全港單位平均呎價為9,984元,及至2017年12月,呎價已達12,197元,增幅近22.2%。反觀2014年第四季至2017年同期的家庭入息中位數,則由24,000元上升至27,300元,增幅只是13.8%,落後樓價。由此可見,居屋定價機制未有充分考慮到市民的負擔能力。
至於他以居屋5.7萬元的入息限額來推算居屋價格是否切合市民的負擔能力更大謬不然。若以家庭入息限額5.7萬元計算,93%的單位申請人可負擔居屋供款(房委會標準是按揭供款與入息比例不超過 40%)。但5.7萬元實為入息上限, 2014年推售的新居屋不設入息下限,在購買居屋者當中,並不乏收入在限額以下的市民。
觀乎2016年中期人口統計報告,居於資助自置居所的家庭入息中位數為2.7萬元,最新一期居屋,卻有逾半(逾2,000伙)的定價在300萬元以上。月入2.7萬元的家庭若要購買300萬元單位,以二十五年還款期、九成按揭計,每月還款額近12,000元,佔收入逾四成,該家庭可花費的金錢,就只剩下約1.5萬元,如果將來加息,市民的供款負擔更不止於此。故此,就算以房委會的標準量度,現時居屋的定價機制實難言合理。
隨着市場失控,即使政府在出售居屋時提供折扣,只是減低荒謬的程度,未有解救市民離開荒謬的市場機制。若樓價下跌,市民的資產更會被對沖。居屋不但脫離了保障市民的目標,更令市民身陷險境。
房屋問題已困擾香港多年。(資料圖片/盧翊銘攝)
居屋須與市場區隔 保障市民住屋權
追本溯源,自殖民地時代以來,居屋定價就經歷多次變遷,市價七成並非鐵律,官員卻對之奉若圭臬。在推出政策之初,居屋以十足成本價出售,惟地價波幅甚大,以致樓價急升。及至1981年,港督麥理浩決定改變定價方式,並在施政報告提出,「(為了)不致因昂貴地價加入樓價內而影響其改善社會居住情況的目標」,新的居屋將不計算地價,他更明言,政策改變後,居屋的售價約為市價的一半。
地價在1982年三期乙起不再計算在居屋售價之內,居屋樓價轉按市民的負擔能力計算,但是樓價仍會按地區的吸引力作適度調整。在1986年開始,居屋定價摻雜了更多市場因素,房委會先計算居屋的十足市值,再按市值扣減一定百分比來釐定居屋價格,而房委會亦需確保整期居屋項目能夠回本。1991年房委會居屋小組通過居屋售價以市值折扣30%為準,惟這並非鐵律,例如在1998 年 2 月推出的第 19 期丙居屋計劃的「折扣」為60%。
各屆政府因時制宜釐定居屋價格,只是現屆政府未有履行。改變居屋定價方式已成社會共識,無論是建制、泛民以至迷信自由市場的施永青,都曾對此作出質疑。政府逆民意而行,固守荒謬的機制,實屬不智。
麥理浩任內成立廉政公署、推行 9 年免費教育、興建地鐵及推出居者有其屋計劃,這 4 項功績已經令他的名字流芳百世。(資料圖片)
平均成本價售居屋 杜絕房委會牟利
固然,政府在1988年修訂《房屋條例》後,房委會開始全面自負盈虧。但是去屆政府早成立房屋儲備金,作興建公營房屋之用,改變了房委會舊有的財務制度。在本年初,基金已滾存至788億元,反觀2018年首季居屋項目,卻大賺82億元,「自負盈虧」已難成固守舊有定價方式的理由。
 對於新的居屋定價方式,坊間主要有兩種意見,其一,是單純以市民的負擔能力計算,其二,是以平均建築成本價出售居屋。兩者同樣具參考價值,由於居屋申請人不設收入下限,如何定義「負擔能力」,存在一定爭議性,這為房委會製造了牟利的空間。相對而言,以平均成本價出售居屋則較為清晰、直接,所謂平均成本價,就是以扣除地價的建築成本價出售居屋,由於居屋地盤施工難度、成本不同,為免同期居屋價格差距太遠,將同期居屋的成本平均攤分,是相對合理的做法。此外,以平均成本價出售居屋,房委會就再不能借居屋牟利。
讓居屋政策重回正軌,實屬當務之急。林鄭月娥上任之初,公眾曾期望她展現施政新風,解決房屋問題。惟她上任至今近一年,房屋問題卻未見寸進。如果她繼續只作小修小補,市民的怒火總有一日會再被燃起。


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