【施政報告】增加公營房屋供應採正途 惜強推公私營合作惹疑竇

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香港住屋問題火熱,《施政報告》須救遠火,更要救近火。遠火者,乃土地和房屋供應不公、不足,居住面積狹小;近火者,乃市民房屋開支高漲。《施政報告》花了大篇幅講述增加土地和房屋供應,建立土地儲備,並強調新增土地的房屋單位,七成為公營房屋,加強土地發展的主導權。然而,在覓地方略,房屋分配,利益分配,均有向發展商和其他私人土地持有人退讓之嫌。

2018施政報告,政府建議推出「土地共享先導計劃」。(資料圖片)

公營房屋比例升至七成 是時刻反思置業主導?

香港房屋供應最大的問題,莫過於公私營供應失衡。新一份《施政報告》,終於順應民意,原來佔六成的公營房屋比例,調高至七成,以至明言建立土地儲備,顯示政府重奪土地發展主導權的決心。若然政府真能陸續建構自己的土地儲備,並利用這些儲備建立足夠滿足市民需要的公營房屋,及穩定私人樓宇供應,將一改過往由地產商主導、甚至是扭曲市場供需的不健康局面。

然而,報告中乎還是藏着魔鬼細節。《施政報告》貫徹林鄭及其智囊一直相信的「置業神話」,始終堅信市民到最後還是需要置業,而沒有給予公營出租房屋(公屋)應有的重視。林鄭多番強調,政府將來在公營房屋的供應中,會以資助出售房屋主導。基層市民最期待聽到的公屋供應問題,並未在這份報告中得到重視。如此一來,無論政府在小蠔灣車廠上蓋、公務員合作社等領域上提出多少的「創見」,中下階層還是難免心存疑問:到底這當中最後會有多少公屋?

事實上,目前樓價高企,所謂以負擔能力定價的新資助出售房屋,不論是房委會的綠置居、還是房協的「上車盤」,價格都不是基層市民所能承擔,單位流轉的說法,更難以應付龐大的劏房戶殷切住屋需求,「燃點希望」四字似乎對草根階層而言,還是有點兒遙不可及。以此為前提,解決「上車難」的問題,不應限於幫助市民置業,更須根本改變思維,大幅增建公營出租單位,滿足基層及中產的安居需要。

2018施政報告要點:政府會通過房協試行一系列政策。包括在其轄下的未補價資助出售房屋試行「長者業主樓換樓先導計劃」,讓年滿60歲並擁有單位業權滿十年的業主,可在未補價的第二市場出售其原有單位後購買一個面積較小的單位。另外,會容許所有家庭成員均年滿70歲的全長者寬敞戶,在調遷至較小的新或經翻新單位後,可享終身全免租金。(資料圖片)

放棄《收回土地條例》規劃新界地 土地共享言過其實

林鄭月娥在立法會的發言中強調,沒有土地,一切發展構想只能流於空談,這當然也包括上述市民的安居夢。我們本來寄望她可以借收回即將到期的粉嶺高球場土地,及運用《收回土地條例》收回發展商的閒置的農地,以示政府爭取發展主導權的決心。失望的是,政府現時還是偏向堅持在欠缺公眾信任下推行公私合營發展。據《施政報告》,政府會成立「公平和具高透明度的『土地共享先導計劃』」處理合作發展申請,再由城規會和土地及建設諮詢委員會把關,申請者須補足市值地價,借以釋除公眾疑慮。

根據「往績」,市民似乎有充份理由質疑計劃是否可行。由上屆政府推出、旨在協助政府與發展商達成補地價協議的「補地價仲裁先導計劃」,成功個案寥寥可數。計劃下,不但政府難掌主導角色,對地產商而言也是「利誘」不足。現時打算推出的新計劃,更是多增審批關卡,如何可以吸引發展商參與計劃?結果很可能是政府在發展中多作讓步,以換取發展商支持。「01觀點」反覆強調過往公私營合作案例,政府難與地產商爭奪主導權,結果只能被動行事。這種合作到底能否改變土地和房屋分配不公,市民難免心存疑問。

新界北發展:《施政報告》將提及新界北發展,政府擬加快其新發展區發展,並開展新界北詳細研究,以釋放當中約200公頃的棕地建屋,可容納多達35萬人。(資料圖片)

過渡性房屋只能止渴 阻止租金狂飆還需租務管制

當然,基層市民大概也沒有心思深入理解上述的結構問題,對他們而言最重要的還是「有瓦遮頭」。《施政報告》關於過渡性房屋的部分,大概可解一時困苦。除了加強過往已提過的措施,報告又建議調動房委會和房協單位,居住公屋較大單位的長者搬進小單位可獲終生免租,又容許居住房協未補地價資助單位的住戶,大屋搬小屋;目的都是盡可能增加單位供應。此舉的確有助房屋流轉,善用現有的房屋資源,有望讓中低收入住戶,以負擔得起的價錢「住大啲」。同時,政府宜密切關注政策成效,及時作出調整,針對性增加長者搬遷意欲,以免措施流於空談。

但政府必須慎戒,勿過份倚賴過渡性房屋,而怠慢了盡早提供永居性可負擔房屋的責任。不論是何種形式,過渡房屋只能提供基層居民上公屋前的臨時棲身之所。

同時,過渡房屋始終數量有限,政府也宜思考如何支援仍然「身陷」私人租務市場、特別是劏房中的基層市民。例如,政府可考慮推出臨時措施,增加租住權保障及實施租金管制,以增加租客的議價的能力,保障他們的收入不至於被租金過份侵蝕。

說到最後,《施政報告》點明政府有責任多管齊下,為不同收入的家庭提供適切居所,這是值得肯定的。事實上,房協曾經提議復建俗稱「中產公屋」的「乙類出租公屋」,還有「01觀點」建議的成本價出售居屋,落實最小居住面積準則等,都是值得政府在《施政報告》後繼續跟進。政府若能適時審視,徹底改革整個土地房屋資源分配制度,定然會贏得更多市民支持。

香港的根本問題是房屋問題。今年施政報告的重點是土地房屋,填海、重建、改變土地用途,充分顯示林鄭月娥知道問題所在。在這種「知道」之上,政府還須不斷加深「認識」。東大嶼填海只會加重中心區居職通勤壓力,公私營合作發展所引起的利益輸送嫌疑很可能會再引發社會大規模爭議,基層需要實實在在的公屋單位多於過渡性房屋。這些問題,都是政府須深刻反思的。



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