【印花稅】投資客利用近親避辣招 政府須堵塞「首置」漏洞

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近日有報道指,有一新界北業主,將三個單位「內部轉讓」予丈夫,除了藉此重獲首置客身份,得以首置稅率另購一大埔物業,以避過非首次置業印花稅;更因近親轉讓,夫婦間的業權交易亦可享有優惠印花稅率,總共避稅過百萬。

以上例子絕不罕見,政府自2016年推出加強版印花稅,將住宅物業從價印花稅劃上上升至15%,並豁免首置客及換樓人士,投資客自此扭盡六壬,務求借親友「協助」,全力避稅。然而,政府實施印花稅辣招,並豁免首置客,意在抑壓市場上的投資需求,為樓市降溫,同時盡量減低影響最具置業需要的上車客;但投資客可肆意運用財技,挪用首置名義避稅,明顯違背政策原意,政府應盡快堵塞漏洞。

近親首置的財技操作

藉轉讓物業予親友獲首置身份者不乏其人,只因箇中利益龐大。部分投資客利用「內部轉讓」,將手持物業業權轉移至近親(即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹);而內部轉讓一般可分為兩種,「甩名」與「轉名」,前者指業主將其業權轉移至其他聯名持有物業的近親業主手上,後者則指業主直接將名下物業轉讓予其他近親。

若要「內部轉讓」,就必須轉至直系親屬,如父母、子女及配偶,才能夠「慳稅」。(資料圖片)

這種方法的好處,除了可令業主重拾首置客之身,在另購物業時享有較低印花稅之外,由於政府視內部轉讓為近親之間的資產處理,故此類轉讓可豁免高額印花稅。而不論是首置交易或近親轉讓,買家均不用繳交總樓價15%的從價印花稅,而只是按舊式的累進印花稅制繳稅(或稱第二標準稅率)。

(來源:稅務局)

舉例說,某業主持有一層價值600萬元的物業,如他希望另購相同價值的物業作投資,理論上須付相若樓價15%的從價印花稅,即90萬元。但如他內部轉讓物業予其妻子,便可以首置客身份置業,新物業的印花稅僅為樓價的3%,即18萬元;而由於近親轉讓關係,其現有物業的「交易」亦即須付上3%的印花稅。換言之,上述例子經近親轉讓後重新首置物業,所須成本僅為36萬元,避稅額高達54萬元。更甚者,坊間更有業主以分批業權轉讓、壓低物業成交價等手法,進一步降低轉讓現有物業所涉的印花稅,避稅額甚有可能更高。

陳坤興指現時不少用家透過內部轉讓自製「首置」身分。(代理提供)

而且以上財技幾乎無限制可言。目前稅務條例沒有規定業主進行近親轉讓後須隔多久才能重覆操作,理論上業主可重施故技,不斷回復首置身份置業、避稅。

當然,上述近親首置的「組合技」亦可逆向操作,有樓業主可借無物業的近親首置買樓,日後再以內部轉讓方式低成本收回資產。須要知道,內部轉讓物業將無視額外印花稅(SSD),即使業主在購置物業後24個月內轉讓予直系親屬,亦毋須繳交SSD,故投資者實無後顧之憂,可借親人之手無限首置。

據報,謝霆鋒的父親謝賢曾於2017年5月,以8,500萬購入一間位於淺水灣的豪宅;由於謝賢以首置身分置業,只僅須付樓價4.25%,即361.25萬的印花稅。然而,當時年屆八旬的謝賢雖成功獲批按揭,但按揭的借款人實為其兒子謝霆鋒的公司「NIC MUSIC PRODUCTION 」;而在交易翌年,物業亦已轉讓至謝霆鋒手上,故有指謝霆鋒藉父親之手避稅。連同近親轉讓的4.25%印花稅,購買上述豪宅所需的印花稅款僅為722.5萬,而非按一般從價印花稅計算的1,275萬元,總計可節省552.5萬元稅款。

有指謝霆鋒借父親首置身份避稅

樓市回春,一手、二手樓交投興旺,投資客入市意慾亦隨之增加,欲藉財技避稅者頗不乏人。迄今,本年首季共有9,244宗二手交投,當中已有1,062宗為內部轉讓,可料不少業主已轉以首置名義重新入市;另外,本年首季整體有近14,571宗住宅成交,有超過九成的成交為首置個案,較去年第四季上升六成,然而這些首置客為具真正居住需要的上車客,抑或是濫用親友首置名額的投資客,就不得而知,但考慮到避稅漏洞如此龐大,市場人士一直堅稱的剛性需求,始終不無「水份」。

政策失效 「首置」該何去何從?

政府對置業施以辣招,並豁免首次置業人士,無非希望抑壓過分的投資需求,並留有空間予具真正居住需要者上車。但當投機者放肆鑽營,辣招意義、效用便大打折扣,政府有責任堵塞漏洞,為樓市降溫。

首先,必須修訂首置定義,不論業權多少,曾經持有物業者應不可恢復首置身份,儘管他在另購物業時並無擁有任何住宅物業,亦不應再視為首置人士,才能杜絕「假首置客」的出現。當然,不排除有未曾置業、具真正上車需要的年青子女,基於父母決定緣故而聯名擁有家庭物業,因而失去首置資格,故此未曾以個人名義置業者應得以豁免。但由於後人始終有機會繼承前人物業,所以任何人在承繼家族物業前曾經置業,均應為繼承物業付上高額從價印花稅。

「辣招」不再管用,政府還能如何馴服樓市狂潮?(視覺中國)

其次,夫婦的首置名額應有所限制,如夫婦間有任何一人擁有住宅物業,另外一方即使不持物業,也不再享有首置資格。始終,首置優惠應只提供予具居住需要者,而男女一旦結成夫妻組織家庭,理論上若任何一方擁有住宅,即可滿足其居住需要,故不應再被視作為首次置業人士。

再者,任何經首置名義購入的住宅物業,其轉讓應加以限制。畢竟,在設立劃一從價印花稅,首置人士可按第二稅率繳稅,本屬「福利」,政府自然有理據予以限制,以鼓勵首置住宅能真正用於解決上車客的居住需要,故政府應為首置物業「加辣」,業主若以首置名義置業,其物業如在購入後五年內轉讓,不論屬否近親轉讓,均一律付上一定的額外印花稅,方能阻截投機者借首置親友名額避稅。

最後,政府須增聘人手,加緊抽查首置成交是否符合以上條件。無疑,此舉須耗費一定公帑,但政府本就有責任監察政策運行,若能阻截避稅,實無浪費可言,更何況政府每年印花稅入豐厚,相關部門絕對可自負盈虧。當然,也許有人會覺得以上措施過於嚴厲,我們不排除日後樓市降溫,相關措施有放寬空間,但樓市屢屢破頂,非常時期要用非常手段,在這階段辣招實在宜緊不宜鬆。



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