孫明揚倡向發展商施壓 難掩當年禍港真相

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所謂無官一身輕,歷史上常有高官在退任後暢所欲言,變得敢於批評建制,其言行甚至與舊我有所矛盾;前房屋及規劃地政局局長孫明揚最近接受訪問,批評眼下樓市發展扭曲,認為林鄭班子應軟硬兼施,特別要敢於以《收回土地條例》徵用新界的閒置農地、棕地,向背後的既得利益階級,特別是發展商來個下馬威。孫明揚所言甚是,政府固然須加強力度整治樓市,只不過考慮到其惡名昭彰的「政績」,為過去十多年土地及房屋歪曲發展種下禍根,其一席話顯然說服力欠奉。

2002年11月,本港樓市自97年金融風暴後跌至新低,時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚宣布九項救市措施,俗稱「孫九招」,希望藉調控土地及房屋供應,減低對市場干預,從而穩定樓市。其九招大概如下:

取消拍賣土地,並暫停勾地一年暫停地鐵及九鐵房屋項目投標一年以「需求主導」興建公屋,平均輪候時間不逾三年結束居屋計劃設立全新低收入家庭及公屋戶免息貸款計劃結束混合發展、私人參建居屋及房協資助自置居所計劃終止出售租者置其屋計劃檢討《業主與租客(綜合)條例》,放寬業主收樓權取消限購單位及車位的認購限制

一方面建樓土地缺乏,同時間新界卻存在大量閒置農地未發展,孫明揚認為應用《收回土地條例》收地。(資料圖片)

誠然,政府制定「孫九招」不乏政治考慮,當年樓價從高峰下跌高達七成,負資產業主隨處可見,穩定樓市可謂是民情所在;但問題是,相對公眾利益,政府的救市政策更傾向挽救發展商的利益,才會醞釀成今天的住屋慘況。

停止主動賣地的始作俑者

最為人詬病的,莫過於政府當年取消定期賣地,導致將土地供應的主導權拱手相讓予發展商,埋下日後樓價飛漲的伏線。自金融風暴後,港府在1999年實施勾地制度,即政府將有意出售的土地放進「勾地表」中,有意購地的發展商可向政府申請及報價,如符合政府按市價估算的底價,便能勾出土地;此制度與定期賣地一直雙軌並行,惟在「孫九招」出台後,政府決定停止定期賣地,同時暫停勾地一年,故在2004開始,賣地便以勾地制單軌進行,發展商因而可操控土地供應,從而控制房屋供應步伐,刺激樓價。直至2010年,政府才恢復不定期主動賣地,及於2013年正式取消勾地制度,惟樓價指數早已由低位回升至接近、甚至超過1997年水平。

孫明揚任內推出「孫九招」,挽救當時在谷底的樓市。(黃偉超攝)

荒謬的是,當被指是現時樓價高企的幫凶,孫明揚竟稱當年未曾說過「孫九招」必須保持不變,一記四兩撥千斤,責任隨即卸走。無疑過去數屆政府,特別是曾蔭權班子執意延續「孫九招」精神,續以消極措施協助樓市復甦,固然不能辭其咎,但孫明揚又豈能藉此開脫?況且,據另一「良心高官」、前地政總署署長劉勵超透露,鑑於經濟復蘇,政府內部早於2006年討論應否對「孫九招」有所調整,特別是考慮恢復主動賣地,惟最終始終未能成事。其實當年樓價雖未回復高峰,但亦已遠離谷底,孫明揚若果真有心調整其救市措施,為何不在其卸任前好好計劃其措施的退場時間表,以指示政府適時調整藥效?若然要說港府縱容地產霸權,孫明揚實在難辭其咎。

停建居屋 是孫之過

「孫九招」遺禍甚深,另一宗罪正是它停止興建各類資助居屋。樓價大跌,發展商樓盤滯銷,孫明揚帶頭決定徹底停止興建資助出售房屋,往後曾蔭權班子不改其行,直至2011年才回心轉意、復建居屋,這無疑導致居屋供應出現斷層,並造成現時嚴重短缺,市民從此置業再無私樓以外較可負擔的選擇,而且對既未能負擔私樓、又不能申請公屋的夾心階層而言,打擊尤其沉重。然而,孫明揚對其當年「果斷」決定將居屋貨尾轉作公屋用途,從而大減公屋輪候時間,甚是洋洋得意,實難看出他對停建居屋感到任何悔意。

居屋申請創新高,但5年後公營房屋供應或大減,市民「上車」更難。(資料圖片)

更甚者,當年停建居屋更鬧出紅灣半島事件,政府甚至有疑向發展商輸送利益。原屬私人機構參建居屋的紅磡紅灣半島項目,原訂於2002年11月推售,但因「孫九招」緣故告吹,發展商其後向港府申請轉作私人樓盤出售不果,毅然索償,政府最後決定讓發展商以補地價形式買斷業權,惟政府低估、甚至多次降低補價,最後由原來要求的16億元下調至8億多元,有疑「賤價」出售;更重要的是,有論者指出,政府與發展商簽訂的契約中刪除了不少條文,變相放寬限制,容讓發展商拆除重建,最後發展商在社會熱議下,成功重建紅灣半島成豪宅,估計獲利至少52億元。

王坤當年曾形容,政府無諮詢過房委會就自行拍板處理紅灣半島,如同把房委會委員當成「尿壺」。(資料圖片/梁鵬威攝)

另外,「孫九招」停建居屋,更間接催生領展的出現。自80年代,政府一直縮減對房委會作出直接資助,房委會變相需要自負盈虧,而出售居屋正是其主要收入來源之一,而停建居屋正正截斷了其經濟命脈,間接促使房委會翌年決定出售公屋設施,造就領展的誕生。若說領展霸權嚴重損害公屋居民的生活權益,孫明揚自然「應記一功」。

「孫九招」之外 還有剝奪市民的租住權

當然,孫明揚的惡行,又豈止九招而已?本港租務管制自90年代未開始取消,而作為市民租務保障的最後一根稻草——租住權管制,亦於孫明揚任內取消,促成租客有機會隨時面臨逼遷的風險。然而,他依然拒絕支持現時重設租管,聲稱眼下私樓租金升幅不算嚴重。但如「01觀點」多次指出,本港房屋困境的其一大問題,正是本港缺乏健全的租務市場,租客既須面對日益高漲的租金,更欠缺租住的穩定性,故市民在置業之外難言有可靠的替代選擇,甚至助長孫明揚所稱的置業迷思。

1970及1980年代,港英政府實施不同措施控制租金升幅及保障租客的續租權。1981年,由於房屋短缺,續約租金大幅攀升,政府為了保障租客免受業主迫遷,立法保障租客租住權,只要租客願意繳付當前的市值租金,業主就不得迫遷。直至1990年代,房屋供應轉趨穩定,「物業市場自由度」成了主流論述,政府於1998年及2004年先後取消租金管制及租住權保障。然而,如今私人市場租金連年上升,公屋輪候時間愈漸增加,整體的住屋環境與當年迥異,但政府對恢復租管的態度仍然強硬。(資料圖片/高仲明攝)

昔日助發展商全力托市,今日卻竟高調倡議政府打擊地產商利益,這樣的孫明揚實教人感到有點陌生。當然,社會固然歡迎局長改過自新,利用其影響力向政府進諫;然而即使時過境遷,孫明揚對本港土地及房屋發展實在遺害過多,任君「華麗轉身」,相信市民仍會緊記其所作所為。



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