租置貨尾應加快推售? 犧牲公屋以滿足置業絕不可取

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房委會過去曾推出「租者置其屋」計劃,指定公屋住戶「可租可買」其單位,然而迄今為止,仍有四萬伙單位未售出。據悉房委會將研究加快推售租置單位貨尾,以紓緩市民的置業需求,以及解決租置屋邨混合業權所致的管理問題。

當公屋供不應求每況愈下,出售公屋無異只會使短缺情況更趨嚴重,更何況加速推售租置貨尾代價不菲,最終只會損害基層市民的利益。況且,假若一如議員質疑,推售租置貨尾僅為平息民怨的措施,恐怕政府終究是緣木求魚。

租置貨尾須促銷?

1998年,時任特首董建華為提升本地家庭置業的比率,獻新猷容讓部分公共屋邨居民「可租可買」,他們除了可選擇繼續租住其居所之外,亦可選擇以較優惠的折扣價購置;惟隨其後本地房屋市場激烈震盪,租置計劃於2005年終止,總計共推出過六期,涉及39條屋邨、18萬個單位。迄2018年,房委會在各租置屋邨持有近26%的業權,意即有逾四萬個單位仍未售出。

應耀康於房委會公開例會上稱,將研究加快推售租置計劃餘下的單位。(資料圖片)

房委會有意盡快出售餘下租置單位,原因有二,分別為滿足部分綠表人士的置業訴求,以及解決存在多年、因租置屋邨混合業權所致的管理問題。房委會打算研究加快推售租置貨尾,例如考慮一旦租戶遷出或自然流失,會將有關單位改作出售予綠表人士、甚至公屋輪候冊申請者,而非重新編配出租。另外,房委會亦有討論提供其他租置誘因,例如向租戶提供特惠租置折扣、調遷無意購買租置單位的租戶,以騰出單位予其他有意置業的公屋戶等。

犧牲基層市民不可取

租置計劃實施廿載,有四分之一的租置單位未能售出,自然有論者認為可「更有效」利用,但社會更需要留意為何那四萬戶家庭只租不買,背後是否有結構性問題,而不僅僅與租戶的負擔能力相關。

事實上,即使租置單位以折扣價錢出售,不少基層家庭未必有能力置業;而且租置業主須負擔日後單位、甚至大廈的維修開支,即使租戶可應付上樓開支,亦未必可負擔其他潛在開支。以早年租置屋邨峰華邨的維修成本為例,在扣除儲備後每戶仍須分擔約七萬元,基層家庭不易應付。再者,如若租戶一心只求安穩生活,不欲於他日將居所套現,他們更無理由購下單位。如果房委會以所謂更優惠折扣鼓勵租戶置業,實不異於鼓吹低收入家庭勉力上樓,基層租戶隨時引火自焚。

當然,房委會亦有計劃透過調遷現時租置單位租戶,「讓路」予有意置業的綠表人士上樓。然而這種類似綠置居的安排,其禍害實較「綠化」公屋更為深遠。綠置居的問題是將用作住屋安全網的出租公屋市場化,將公屋資源改作可供轉讓、炒賣的工具;然而,綠置居的安排最少仍可謂「以一換一」,即房委會將出租單位轉作綠置居出售,綠表人士在購買後亦須交還其公屋單位。撇除房委會從回收、翻新以至重新編配單位需時不計,理論上出租公屋單位數目仍算是不多不少。

相比之下,如要加速推售租置貨尾,原本出租的單位將被永久買斷,不會再編配作出租公屋。雖然綠表買家可騰出一個公屋單位,但原租戶要調遷,當局亦須預留公屋資源,故此出租公屋的數量始終會減少。在目前公屋輪候數字高達25萬宗、未來公屋落成量將落後於長策目標的前提下,此舉無疑只會火上加油,可能令5.5年的平均輪候時間變得更長。

現時公屋輪候時間長達5.5年,不少基層市民苦候多年仍未能上樓。(盧翊銘攝)

必須承認,本港住屋成本脫離常理,為應付各階層對可負擔房屋的需求,供應資助出租及出售房屋同樣重要,兩者並無次序之分;但當公屋供應嚴重短缺,未來土地供應前景亦不甚明朗,實不應分薄本已不足的公屋資源,讓基層市民須承受更長的煎熬。相反,當局應該在不減少公屋供應量的前提下,透過居屋及綠置居等方法解決綠表市民的置業需求。

至於房委會所關注的租置屋邨管理問題,當然亦不無道理,理論上將租置屋邨悉數出售,絕對能最直接、有效地解決邨內租客與業主並存的矛盾,但前提是政府必須額外興建足夠的出租公屋,才不會損害輪候公屋市民的利益。正如「01觀點」多番指出,政府絕對可加強對租置屋邨維修開支的承擔,從而助紓緩租客與業主之間的矛盾。

政策損民 如何舒緩政治氣氛?

公屋資源緊拙,目前出租公屋單位數目實在宜多不宜少,政府不應輕舉妄動。若像有立法會議員所質疑,房委會突然加速步伐的原因,實為希望紓緩社會上緊張的政治氣氛的話,政府終究會枉費心機,畢竟藉靠犧牲基層市民的利益來滿足他人的置業需求,不但難言為「利民」,甚至可能弄巧反拙。再者,近月政治風波終究起於政府逃避回應市民訴求,如政府始終未改其處事作風,再多的利民措施亦無助平息風波。



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