轉移地積比並不可取 市區重建須摒棄斂財思維

最後更新日期:

市建局近年多次指出須探討全新的市區重建策略,應付未來舊區老化挑戰。以市建局正研究中的油旺區重建計劃為例,逾3,000多幢樓宇有重建需要,惟按現行模式重建成本不低。市建局行政總監韋志成多次指局方財政「告急」,倡議政府放寬油旺區的發展密度限制,以及研究轉移不同地段的地積比,提升特定地段的重建潛力,否則計劃或會造成逾2,000億元的虧損。

可是,轉移地積比問題不少,而且將油旺區不同地段的地積比左搬右砌,背後亦離不開目前市區重建以利益為本的方針。市建局須緊記成立目的,遵從以人為本的重建方針。

地積比可作轉讓?

簡單來說,地積比指樓宇獲准發展的總建築面積與地盤面積的比例。以一般住宅的最高地積比8至10來說,一個面積約1,000平方呎的地盤,將可建8,000至10,000平方呎。據市建局估計,油旺重建區212公頃的樓宇平均樓齡達48年,不少舊樓的發展密度以「容積比」計算,與現行計算方式不同;加上近四分之一樓宇已用盡地積比,故在現時建築法例要求下,重建後建築面積或會減少。韋志誠認為可靈活運用區內部分樓宇的地積比「盈餘」,轉移於更具發展潛力的地盤上,增加重建的經濟效益,減少虧蝕。

去年,市建局展開為期兩年的《油旺地區規劃研究》,研究覆蓋範圍約212公頃,涉及3,300幢樓宇。(資料圖片)

但轉移地積比並不簡單。一般而言,地積比轉移多見本地的古蹟文物保育工作上,為了保留古物建築,政府或會將其地段原准許發展的地積比轉移至附近地盤上,增加其可建的樓面面積及高度,從而起「換地」之效。由於古蹟不能遷移,故公眾較接受「釋放」其地積比,而且轉移地段的價值應該與歷史建築原址相差無幾,具體操作問題不大。

然而,市建局的構想卻是將散落區內不同建築的剩餘地積比,集中轉至發展潛力較大的地點,既可使重建項目更具經濟效益,亦可利用此回報用於釋出地積比的舊樓作復修之用,以增加其建築壽命與環境質素。更甚者,部分樓宇因面積細小,加上受高度及地積比限制,重建的經濟誘因不大,即使重建亦只能建「牙籤樓」,難以與附近社區配套協調,故局方認為將個別地段的地積比轉至較大地盤,可因而更全面地進行規劃,而零星小地盤在轉讓地積比後亦能改作休憩用地及公共設施,以助改善整體社會的設施與環境。

轉移地積比是禍躲不過

但不難想像,將區內地積比全數押上個別區域的發展,問題不少。首先,獲地積比增加的地段的建築密度、高度會因而暴增,屏風樓、熱島效應等問題惡化,後果不應忽視。再者,個別地段因地積比增加而刺激發展,重建項目的樓價可料難為大眾所能負擔。市建局以自負盈虧的方針營運,過去靠重建舊樓成貴價私樓的方式賺取利潤,做法為人詬病。現時油旺計劃估計成本最少需逾萬億元,並有機會虧損超過2,000億元,可料市建局不會放棄豪宅式的重建方針。而目前油尖重建擬訂出六個發展區,其中如西九龍站、旺角東站一帶本已豪宅林立,如未來將以更高密度重建成更奢華的私樓項目,無疑會導致油旺樓價再創新高,對普羅大眾並無益處。

韋志成自上年度開始,不時在網誌表達對油旺重建的財政安排有所憂慮

另外,轉移地積比的運作亦會衍生一定的副作用。即如市建局常引用的台灣例子,台灣設有容積比轉移制度,容許地主交易「容積比證」,買家可藉此增加其土地的建築密度,惟此舉不但使容積比集中於最具經濟力的地區,變相使市中心密度大增,更產生「容積比證」的炒賣市場。不難想像,炒賣的成本只會加諸於重建房屋的價格上,如若地積比同樣可被炒賣時,重建項目樓價只會無理地被扯高。

更重要的是,「出賣」地積比只會導致較不具「潛力」的地段樓宇難以重建。誠然,市建局的構想是藉轉移地積比產生更大的經濟效益,以補貼出讓地段的樓宇復修,而復修本身亦不無好處,如舊樓無須砍掉重建,可減低對社區的影響。但問題是,復修樓宇長遠仍要重建,如若樓宇在轉讓地積比後,其重建潛力只會減少,發展商自然缺乏誘因予以援手。即使強行重建,亦須減少對重建戶的賠償,或進一步提升重建單位的價格。假如政府或公營機構能作資助,問題或可迎刃而解,但市建局兩年前已叫停「需求主導計劃」,即局方再不會應業主需求介入重建。換言之,出售地積比的大廈就有如「市區套丁」一樣,大廈業主或因一時之快出售其地積比盈餘,卻斷送了其於未來重建的機會。

市建局油旺重建研究範圍(圖:市建局)

市區重建的新點子 始在於深度改革

市建局倡議轉移地積比,不論是出於其財政穩健的考慮,抑或如坊間批評般只求圖利,可料其重建結果亦非為公眾樂見,社會不需要油旺地區成為另一個豪宅樞紐。正如「01觀點」曾指出,市建局的重建方針應重於社會需要,以人為本,而非糾結於財政盤算上。當居住問題變得水深火熱,香港需要的是更多公營房屋。油旺重建範圍廣大,而且為市區中心地段,政府本應藉重建好好規劃未來用途,着市建局提供更多優質公營房屋。加上區內本身亦聚居着不少基層家庭,若無公營房屋配套,可料重建後他們難以保於原區生活,其住屋需要更會加劇鄰近區域的房屋問題,例如基層家庭遷入或會令劏房供應更緊張。

市建局曾指出,油旺重建若須提供公營房屋,只會進一步擴大虧損,同時亦質疑計劃所能提供的公營房屋只是杯水車薪。但如市區重建能切合社會需要,即使財政負擔增大亦不應因噎廢食,只要政府願意拿出魄力承擔,財政理應不成問題。再者,政府可參考去年新界東北的做法,提升公營房屋發展地的地積比,自能提升油旺區所能提供的資助房屋單位數量。既然政府銳意修補社會撕裂,做好油旺重建相信可能解決社會深層次矛盾的重要一步。



X
X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。