WeWork受挫 共享辦公室敲響警號?

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2019年可謂考驗共享辦公室生存能力的一年。跨國龍頭We Work在美國的上市大計要押後,創辦人要卸下行政總裁一職;香港大大小小的營運者要劈價招租。

共享辦公室被譽為未來工作新模式,理應更能適應多變的經濟和就業環境,但若過程中只着眼榨取租務回報,遇經濟下行時自然容易碰壁。營運者應記得初衷,以協助初創企業員工激起創意、促進跨界合作為己任,方能走得更遠。

共享辦公室有專門的工作人員為會員提供配套服務,包括各類型會員專屬活動。(羅保熙攝)

WeWork連年虧蝕、營運不善

共享辦公室行業的領頭羊WeWork自2010年成立而來不斷向外擴張,現時在29個國、111個城市(包括香港)經營,企業和個人會員逾52萬。今年8月母公司The We宣布上市計劃,預期集資35億美元。但據招股書披露,2016年公司雖然收入4.36億美元,但扣除開支後虧蝕4.29億美元;2019年上半年收入增至15億美元,但虧蝕額亦增至6.9億美元。當下全球經濟不穩,加上競爭對手湧現,如非以減租吸引企業進駐,公司未來幾年更難止血。

另外,WeWork原稱公司估值高達470億美元,到9月市傳上市估值大幅削減至100億至120億美元,金額更比以前私人募款的128億美元低。9月16日其宣布推遲上市計劃,創辦人Adam Neumann幾天後退任行政總裁一職,轉任為非執行主席。媒體報道,大股東軟銀願景基金同意更換行政總裁,並對整個上市過程感到不滿。

WeWork面對的困難是其獨有,還是行內普遍現象?相信兩者皆是。WeWork自身與Neumann的關係糾纏不清,被指成為其個人小金庫,例如竟然要以590萬美元向其購入商標授權。但有些因素,則是共享辦公室營運者均須面對,特別是承租能力。雖然有些營運商會購買商廈樓層,直接當業主,或大業主劃出樓層自營共享辦公室,但大部分共享辦公室有如二房東,營運者從業主取得租約,然後再把空間分租給企業。

共享辦公室最重要還是會員間互動交流的部份。(WeWork)

租金成共享辦公室壓力

以WeWork為例,它是非常進取的二房東,經營地點多是大城市。根據招股書,公司跟大業主簽下平均15年的長期租約,單計承諾支付的租金開支已高達470億美元。紐約投資銀行Westwood Capital合夥人向媒體透露,WeWork在過去兩年在曼克頓的商業樓面增加了近300萬平方呎,已超越JP摩根大通成為當地最大商業租戶。若然剔除WeWork交易,曼克頓的租務交易其實收縮了,可見其對市場的巨大影響。

要成為這樣有野心的共享辦公室企業,除了靠基金注資等募款支撐外,營運者必須不斷尋找租戶。但是這樣做,便容易迷失於租金市場的金錢遊戲,所謂的共享辦公室有如地產生意的新型態,透過賺取中間差價來盈利。當遇上經濟不景氣時,隨時首當其衝。

共享辦公室近年亦在香港相繼冒起,除了如WeWork般的過江龍,也有不少香港「土產」。據統計,共享辦公室去年總面積已達216萬平方呎,略多於時代廣場商場連辦公大樓的樓面面積。這些辦公室主要吸引小型和初創企業,它們租期較短,租金不能佔企業營運主要比例。因此,共享辦公室若要維持一定規模,就必須客如輪轉,才能維持收入。

但是WeWork在2018年的全球空置率達兩成,較2017年增加4個百分點。香港的共享辦公室今年亦已開展減價戰。據本地報章報道,以流動辦公桌計算,有營運商減至日租50元,月租1,000元。WeWork上環分址,流動桌月租也下調了一成多。

更重要是為租客增值

當經濟走下坡,共享辦公室進入淘汰戰時,經營者便應反思是否安於租金遊戲。共享辦公的理念可取,在於它能減輕小型或初創企業的租務成本,並聚集不同業務的人交流,產生新的意念和生意,增加人脈。輕鬆的工作環境,亦特別適合青年和從事創意和科技行業的員工。在外地,愈來愈多大公司安排個別部門在共享辦公室工作,期望同樣沾上述好處,而共享辦公室亦樂見大客戶承租,帶來商譽和較穩定的租金收入。

所以,租戶有興趣承租共享辦公室而非一般的商務中心或小型辦公室,期望的不是純粹的二房東,而是商業媒人。能幹的社群經理可以積極吸納客戶,為現有租戶舉辦聯誼活動,邀請天使投資者聆聽租戶創業提案,邀請行業過來人替各戶解疑難,給租戶留下良好印象,租戶眼見工作間能夠提升業務,甚或願意多付一點租金回饋。說到底,共享辦公室的最大使命不是在資本主義市場中分租或做二房東,而是幫助企業成長,實際地推動經濟發展。



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