警惕重推租置計劃的謬誤

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特首林鄭月娥於今年度《施政報告》宣布將加快推售租置公屋貨尾,而對重推租置計劃仍有存疑,有團體早前倡議的所謂「租置計劃2.0」不蒙考慮。有論者堅稱,重推租置始終值得研究,認為計劃並不必然影響輪候公屋家庭的福祉,更可創造財富,使低下階層「更有stake」。但有關說法終究過於想得完美,當中涉及不少謬誤,社會必須警惕。

「租置2.0」所為何事

智庫團結香港基金(下稱基金)月前倡議政府重推租置計劃,圖藉此達致給予低收入家庭置業機會、借私有化增加公屋單位於市場的流動性及釋放土地、房產的價值等好處。然而,租置單位要在市場自由交易,必須按市價作補地價,現時樓價高企,補地價成本自然水漲船高,並不利租置戶於私樓市場出售單位。基金倡議的「租置計劃2.0」要求補地價金額鎖定於單位出售當天,以防止補地價成本無止境上升,提高業主出售單位的誘因。另外,基金亦建議活化資助單位出售的第二市場,容許業主出售未補價的單位予公屋輪候冊申請人及白表家庭,同時容許業主在出第二市場出售單位後,可以免補價購買另一個單位,以增加其出售單位的誘因。

這些建議看似有針對性,然而,政府在《施政報告》中指出,雖然原則上不反對重推租置,但因在實行時會減少短期內可供編配的公屋單位數目,料必增加公屋輪候時間,故要交由房委員先討論研究售樓模式、調遷安排等事宜。不過支持重推租置陣營總是死心不息,有論者辯稱租置計劃不會對整體房屋供應帶來任何影響,特別是計劃可增加價格相宜的私樓供應,或會令排隊輪候公屋的家庭數目減少,故即使在可供編配的公屋量減少下,也難斷言對公屋輪候時間的影響。

政府宣布,加快推售現時39個租置屋邨的未售單位,當中共涉4.2萬伙。(資料圖片/盧翊銘攝)

謬誤之一:將有大量廉價的租置盤供應?

論者所謂重推租置不影響公屋輪候的說法,須建基於兩大前題,惟兩者均可謂不切實際。其一,如要像論者所言般大增廉宜的房屋供應,就須有大量租置業主願意出售其物業。但首先,目前租置單位首兩年只能回售予房委會,其後第三至五年才可於第二市場轉讓,而只有在五年屆滿後才可補地價在自由市場轉讓。換言之,即使放寬租置單位可於第二市場售予公屋輪候家庭及白表家庭,租置單位也必須「鎖」起兩年,就算馬上重推租置,有大量租戶決定購買其租住公屋單位,合資格家庭要從這班租置業主上購買物業,最快也須等上二年,更遑論論者原指大增廉宜的「私樓」供應,租置盤要在私人市場轉讓更須等上五年,這對當下的公屋輪候時間絕對造成影響。

更何況,礙於家庭經濟條件等不同因素,公屋戶未必會馬上購下其公屋單位,而租置業主亦未必會於購買單位兩年後立刻轉售物業,導致第二市場中的租置單位供應變得難以預料,故會否有大量租置單位一時於第二市場出售,使公屋輪候戶可以廉價上車,以彌補私有化公屋對公屋輪候時間造成的影響,似乎說不過去。

華貴邨為租置計劃下其中一條屋邨。(資料圖片)

同樣重要的是,租置戶均有其住屋需要,假設有大量租置戶出售其自住單位無疑是匪夷所思。如租置業主要出售其所住居所,鑑於他們已喪失再次輪候或購買公營或資助房屋的權利,他們必須在私人市場另覓居所,即使業主出售租置單位獲利甚豐,但不要忘記這班原為公屋租戶的業主始為低中收入家庭,當樓價脫韁,他們能否負擔在私人市場置業始終成疑。當然,不排除有「富戶」能藉此成功換樓成為私樓業主,但為數不多的他們究竟可提供幾多二手單位予輪候冊家庭購買,值得詰問。另外,雖則基金建議放寬租置業主在售樓後可免補地價於第二市場內購買另一單位,但此舉本質上租置業主只是「以樓換樓」,並無釋出多餘單位供公屋輪候戶購買。

謬誤之二:公屋輪候家庭可負擔二手租置盤?

論者的另一假設,就是公屋輪候戶能夠負擔二手租置物業。按理來說,公屋輪候冊有着嚴格的入息及資產限制,以二人家庭為例,其每月最高入息不得高於18,690元,其總資產淨值不得多於348,000元,按現時第二市場內租置單位的價格來看,基層輪候家庭顯然難以應付。當然,論者大可訴諸懷疑論,指有輪候家庭隱瞞資產,但即使承認存在這些例外少數,他們難以代表整體輪候家庭。

誠然,重啟租置計劃必然有所增加第二市場內的租置單位供應,其市價或有所改變,但正如前述,二手租置單位供應增加的規模、速度難以預測,至少可預料不會有大量二手租置盤突然出現,故二手租置盤的價格未必會變得更易負擔。再者,基金倡議同時放寬出售二手租置單位予公屋輪候者及白表家庭,後者的入息介乎夾心階層水平,相對基層輪候公屋家庭更能負擔購買二手租置單位,相信他們才是真正受惠於放寬租置盤轉讓的一群。更甚者,以近年居屋超額應購的歷史來看,有大量夾心階層對資助出售房屋存在需求,如更多白表人士可購買二手租置盤,租置單位的市價更有機會上升,公屋輪候家庭只會更加望門興嘆。

政府於1998年起推出租者置其屋計劃,讓指定屋邨的住戶可選擇購買其居住單位。屯門的建生邨正是首期計劃的租置屋邨之一。

顯然易見,租置計劃可讓更多輪候公屋家庭購買廉價住屋,故會減少排隊輪候公屋的家庭數目的說法,難以站得住腳,基層家庭必定為私有化公屋後的最大輸家。支持者常稱,租置計劃可讓基層家庭踏上置業階梯,從而享受財富增值,成為社會「有stake」者。政府固然有責任助基層家庭上流,以解決社會的貧富懸殊,但如助部分低中收入家庭上流的代價,便是犧牲較他們更為基層的家庭福祉,始終是得不償失。公營房屋政策的宗旨始在為有需要人士提供安居之處,出租公屋更形同房屋安全網,保障基層人士不會無家可歸,政府無責任為助已獲安居的公屋戶增值財富,進一步減低數量本為短缺的可編配公屋單位。

與其費心機研究重推租置計劃,林鄭月娥應全力聚焦興建各類公營、資助房屋,好讓有需要市民盡早覓得安居,更讓不同社經條件的家庭分流至不同類型的出租、自置單位,這才是正視出租公屋分配效率欠奉的治本之策。



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