過渡性房屋問題複雜 政府不得掉以輕心

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周五(1月10日),新鴻基地產公布以象徵式1元借出位於元朗山貝路的農地,興建1,600伙過渡性房屋。同日,關愛基金通過撥款4,600萬元,將其大埔滘員工宿舍策誠軒部份單位翻新成過渡性房屋。運輸及房屋局局長陳帆表示,已經完成籌集1萬個臨時房屋單位,形容踏入過渡房屋標誌性的日子。

然而,過渡性房屋縱能解燃眉之急,但箇中問題複雜,容易在項目發展上濫竽充數,無視適居條件,甚至構成潛在利益輸送。

特首林鄭月娥上台後推動過渡性房屋計劃,以改建、建造組合屋等較快捷的手段,為久候公屋的基層戶舒困,改善居住環境。政府強調過渡性房屋的發展方針具「多元化、多方合作、寸土必爭」三大特色,已宣布的過渡性房屋發展大致分為三個階段。首階段為2017年實行的「社會房屋分享計劃」,邀請良心業主提供現有物業單位,由非政府機構轉租予有需要家庭,包括約620個單位;第二階段為已宣布、但仍未入住項目,單位部分來自私人或政府土地上新建項目(如組合屋),亦有由改建現有樓宇得來(如港鐵宿舍策誠軒),兩者總共約960個單位;第三階段亦為由私人發展商、以至香港建造商會等機構參與的項目,估計可提供近4,500個單位。此外,政府稱仍會繼續研究於多幅政府及私人閒置地上推行較大規模的項目,連同上述單位希望於未來三年提供約10,000個過渡性房屋單位。

陳帆指出,現時已建成入住、正在興建、達成協議並規劃中的過渡性房屋單位,有約6,000個。(資料圖片)

過渡性房屋選址豈能馬虎?

屬於第二階段的港鐵宿舍策誠軒,將由房協將以象徵式費用租用部分單位改建作過渡性房屋,為期五年,將提供160個單位供三至六人家庭租住,估計約有710人受惠,如宿舍兩棟大廈全數252個單位均適數改建,更可惠及1,120人。然而,位於大埔滘的策誠軒雖背山面海,景觀優美,惟其位置交通不便,宿舍鄰近巴士站只有4條巴士路線來往新界及九龍,而且附近基本設施(如商場、街市及康樂設施)匱乏,居民須前往大埔市中心方能解決起居需要。另外,策誠軒臨近東鐵線路軌及吐露港公路,交通噪音滋擾嚴重,影響居住質素。

由此看來,策誠軒的居住質素絕非理想,如沒有私人座駕出入,起居相當不便,並不適合用作供基層家庭居住的過渡式住屋。誠然,目前公屋輪候宗數超過25萬宗,不少基層家庭蝸居於如劏房般不適切的居住環境中,策誠軒的客觀居住條件較其目前住所為佳,但這並不代表政府發展過渡性房屋可毫無原則,漠視入住居民的實際需要。不少市區劏房區位優越,除了各類設施一應俱全,更能在附近就業,相比之下過渡性房屋位置偏遠,縱然改善入住家庭的住屋質素,卻在生活其他方面製造新的問題,要住戶不必要地妥協。

或許有人會認為過渡性房屋的定位正是如此,即只着重基層市民住屋質素改善,可以犧牲其他生活需要。舉例說,運房局局長陳帆和立法會議員尹兆堅均支持於大嶼山竹篙灣的迪士尼二期發展地興建過渡性房屋,後者更認為可最少提供2萬個組合屋邨單位。他們卻漠視該址偏遠、且基建欠奉的缺點,正是只重視住屋質素改善,忽視其整體社區環境及居民實際需要。這種思維與政府「盲搶地」興建質素參差公屋的情況無異,兩者均對基層市民福祉並無甚大的益處。

政府在大嶼山竹篙灣一直預留60公頃填海土地,供香港迪士尼樂園發展第二期之用。(資料圖片 / 江智騫攝)

若以為過渡式房屋的功能只為基層市民在獲分派公屋前提供短暫住屋,故不應對此要求甚高,便有違政府應協助市民安居的責任。以政府以往興建的中轉屋邨為例,在區位選址上亦有一定要求,而且亦會輔有一定的社區配套設施,可見政府興建暫時性住屋亦不容敷衍了事。更甚者,上述疑問的前提須建基於未來公屋供應穩定,即是說假如基層戶可順利過渡至永久性的住屋上,短暫住於質素有限的過渡性房屋仍是可以接受。可是,政府的公營房屋供應不但於近年落後目標,最近甚至直接降低《長遠房屋策略》原訂建屋目標,未來十年的建屋量由較去年目標45萬伙減至今年的43萬伙,實教人擔心未能舒緩公屋輪候情況,基層戶於過渡性房屋租約期滿後亦難以上樓。既然如此,興建過渡性房屋就更加不能濫竽充數。

「捐地」並非免費午餐

策誠軒的另一爭議之處,是存在利益輸送的問題。據目前協議,房協只租用策誠軒五年,不排除港鐵其後會收回宿舍自用。如今關愛基金通過撥款4600萬元翻新,難免被質疑資助港鐵復修旗下物業,這亦解釋了為何關愛基金部分委員表示反對。

港鐵只以象徵式租金租借策誠軒,政府資助或可視為租金補貼,謂之為利益輸送縱然誇張,然而政府發展過渡性房屋希望靠「多方合作」,廣邀社會不同人士「良心」借地借樓,上至發展商、下至業主,這種建基於他者物業的發展模式本質上就難逃有利益交換之嫌。過去數月發展商積極借地政府興建過渡性房屋,均被質疑背後有着深遠的利益盤算,如藉公益用途為其農地儲備發展鋪路。例如會德豐地產最近宣布借出大埔、屯門及東涌地皮發展,隨即被媒體發現疑似其大埔捐出地實為具生態價值的沼澤地,會德豐曾於早年申請發展該地作低密度住宅闖關失敗,故現被質疑藉興建過渡屋「特事特辦」,填平沼澤,降低日後再隻闖關的難度。

「01觀點」多次強調,地產商並非省油的燈,「捐地」涉及利益考慮,而且農地發展的主導權亦只會落在發展商手上。若果政府「來者不拒」,凡是有地租出發展的均一律不加思索地予以合作,表面上為的是基層利益,實際上卻為地產商利益抬轎。政府要有地發展過渡性房屋、甚至更為緊要的公營房屋,根本不用等候發展商主動行善,動用《收回土地條例》將所需土地適當購下即可。



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