規管不良中介　打擊劏房亂象

關注綜援低收入聯盟委托宏恩基督教學院周日（14日）發表油尖旺區不適切居所的研究調查，當中訪問業主、租客、社工和區議員等人。他們指出地產經紀的不當行為涉及各個租務程序。例如在商討續租時，經紀欺騙租客要多收一個月佣金，又在業主不知情、事先沒有提及加租的情況下，要求租客加租和給佣金，否則要其遷出，甚至訛稱業主不續租，製造租盤以期再由新租約收取佣金。

另外，調查引述受訪業主，指有地產公司同時擔任物業管理中介，遂在租約期間，隨時自行增收水電、管理費，但隨後又不肯維修單位。尤有甚者，有社工憶述曾接觸業主，業主本答應只收租客千餘元月租，但原來經紀長期向租客收三千多元月租，到後來才發覺經紀瞞騙業主租客雙方。

上述情況尤其出現在沒有簽訂租約，以及業主為長者的個案。這些業主未有足夠法律知識和體力料理租務，故會委託中介收租以至管理租後的物業管理，但不知道當中的壞分子上下其手，刻意阻礙業主和租客資訊流通而圖利。結果，租客無故增加住房開支兼擔憂租約滿後居無定所，業主亦無辜被冠上欺壓租客的污名。

加強規管、檢討投訴機制

「劏房租務管制研究工作小組」在月底呈交研究報告，關注組織早已要求報告包括強制訂立標準租約，列明租金、雜費、佣金等事項，減少租客、業主和代理之間的糾紛。過往社會集中討論業主的無良行為，忽略不良地產代理也是種種租務亂象的元兇。故此政府和地產代理業界必須嚴加規管地產中介操守。現行規例下的「地產代理工作」不規範地產代理在代客收租或單位設施保養事宜，正正給壞分子鑽空子。為保障業主租客共同利益，地產代理監管局應主動要求政府修例，把租後事宜納入規管。

再者，鑑於迄今沒有規例規範佣金額，地監局亦應規定某個月租下的租務，其佣金不能多於月租一半。一半的比例符合一般租約做法，令基層租客和業主有所預算。

針對地產中介服務，除了法規要嚴謹，還要靠有效的投訴和懲罰機制。觀乎是次研究搜集的個案量，似乎地監局的投訴數量未能反映亂象。研究只調查油尖旺區，報告已提及十宗八宗例子。如果研究遍及更多舊區，個案相信會更多。

那邊廂，翻查地監局2018至2019及2019至2020年年報，在主要違規事項當中，涉及「向客戶提供錯誤的物業或交易資料；未有查核提供予客戶的物業或交易資料的準確性」分別只佔13及18宗。也許每宗個案可能牽涉不只一名代理，但因為此項類別指涉所有買賣和租務，涉及不適切住房的估計只屬少數。若然租客和業主有感不懂投訴渠道，或者擔心投訴程序繁複，局方應主動與關注組織商討當中落差，並主動透過組織收集個案以作跟進。

劏房工作小組主席梁志祥曾任地監局主席，對於地產中介的不良行為應有認識，他必須認真看待之，把監管地產代理業界的經驗帶來劏房租務規管，並在報告定出方略，好讓政府盡早落實。