洪水橋換地險過關　北都提速面對考驗

洪水橋／厦村新發展區終於達成首宗換地申請協議，第34B區住宅用地面積約1.7公頃，按發展商估算項目落成後可提供約2300個房屋單位。雖然允許原業權人在特定條件下申請「原址換地」，政府原意是繞過部分傳統程序，提升效率並促進公私營合作。然而近期發展及市場分析均顯示，新發展區的推進正面對來自市場、財務及執行層面的多重困難，提速發展的如意算盤未必打響。

包括洪水橋／厦村新發展區在內的北部都會區，是本港解決長遠房屋短缺、驅動經濟發展的關鍵引擎。但以這次原址換地為例，乃早於去年2月1日邀請申請，上月31日為接納補地價金額的期限。但業權人之間未就換地申請達成共識，地政總署只好因應要求酌情把完成期限延長幾星期至本周二（4月22日），幸好各方僅僅在限期前達成協議。

「原址換地」的理想和現實

「原址換地」作為加速新發展區的重點工具，洪水橋/厦村住宅用地面對的挑戰已經算小。原址換地申請範圍包括約7.1公頃私營住宅之外，還有約17.7公頃商業和約4.4公頃商住混合發展的部分用地，以及約15.6公頃現代產業用地，主要用作物流倉儲等用途。但在商業用地方面，四宗原址換地申請的完成期限要由上個月底大幅延遲至今年年底，以檢視市中心商業用地的用途、提供更多用途彈性云云。

說白了，不就是發展商面對漫長的開發時間和不明朗的市場前景，對新發展區項目取態觀望？地產商從補地價開始就要進入負現金流階段，並需即時承擔融資成本，施工期間還有建築成本和各類費用，直到物業交付後才能確認正現金流入賬。即使「原址換地」旨在提速，但始終受市場的宏觀氣氛所限。古洞北／粉嶺北的經驗就有換地申請不果，最終仍需政府啟動收地。更未計即使換地成功，也可能涉及複雜的周邊土地整合問題，達成協議的過程可能因涉及多方業權人而需時協調。

周期冗長與市場保守氣氛

換地機制本身並不能完全避免融資壓力。美國聯儲局現在還要面對關稅政策帶來的通脹，可能一段時間內也得維持高利率。這將直接推高了發展商負現金流周期的融資成本，取態保守在所難免，直接影響其在換地談判中的立場，尤其在補地價方面與當局拉鋸。即使政府願意配合發展商的顧慮，調整洪水橋／厦村商業用地的規劃細節，但原地換地的期限就不得不延誤，預期的提速優勢不再。

團結香港基金最新的房屋趨勢報告正好指出，近年私人住宅發展周期顯著拉長了33%，其中超過一半時間耗費在非施工階段，反映前期規劃、審批等地契相關程序至為關鍵。結果不難預期，就是未來五年私人住宅供應將「先高後低」，於2027至2029年間逐漸回落至每年約1.5萬至1.6萬個單位。這對於增加房屋供應、幫助市民置業，並不是好現象。

成本問題終須解決

再加上本港建築成本持續飆升，發展步伐可以說是面對完美風暴。正如團結香港基金預計未來四年房委會的建築開支將增加73%，私樓即使「麵粉」價格下跌，「麵包」成本不排除仍有可能上升。高建築成本加上住宅貨尾積壓，同樣會加劇市場的保守氛圍，發展商風險規避意識提高，對於原址換地、補地價以至片區開發的反應趨於冷淡。

報告建議當局重新檢視「插針樓」和地形複雜的發展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建築開支，但更重要的是，建築設計規例是否需要檢討，會不會有過時的標準令建築成本不必要地沉重？據說建築師日常平均須花四成時間處理與政府有關的審批程序，這又折射了怎樣的效率浪費？建築周期程序過長，不但會令成本步向天價，更會拖慢新發展區的推進步伐。

不論是洪水橋／厦村新發展區，抑或古洞北／粉嶺北、元朗南新發展區，都承載着新一代新巿鎮、達致可持續的職住平衡以至是香港發展注力新動力的厚望。即使有創新政策工具加持，但現實吞見仍受不利的市場環境、發展商自身盤算等複雜因素限約，實際上已有跡象顯示，落成步伐可能不如預期。四宗洪水橋商業用地的原址換地何時成事，北部都會區三個「片區開發」試點又會否要延遲，是對發展局局長的重要考驗。