放任土地不共享　縱容物管收得貴

在香港做發展商，是個很不錯的事業。雖然近年官員大鑼大鼓說要收地發展，被視為打擊地產商的利益，但政府在新界還不是慢慢規劃，不及私人買地、囤地般積極。就連那個土地共享先導計劃，三年期限原定今周五（5月5日）屆滿，當局也延長申請期一年至明年5月5日，發展商壓根兒沒有着急的需要。

2020年，林鄭政府推出土地共享計劃，以三年為時限。發展局當時明言，計劃是為了早日、在短至中期供應房屋，「時間至為重要」，所以不打放寬三年時限。同時，發展土地總面積上限設定為150公頃，局方形容為「相對適中的估算， 並可補足作為主軸的政府主導收地工作」。

政府處被動　延期「鼓勵」發展商

三年過去，只得五個項目入紙申請，延長申請時限成為了政府無可奈何之策。五個申請三個已經獲批，兩個仍在審核之中，五個申請的發展面積介乎2.7公頃至10.8公頃之間，總面積25.5公頃，跟原本設定的150公頃上限相距甚遠。就算「現時有若干潛在項目的倡議人正積極就其初步方案與土地共享辦事處洽談」，只怕最終總規模也不到50公頃。

近日團結香港基金發表研究指出，北部都會區是五年後房屋供應的主要來源。但看着新界的農地和棕地在荒廢、閒置，發展局現在也只是「鼓勵」發展商盡快遞交土地共享申請，局面好不尷尬。

發展商指定物管　公契允酬金上限

在政府延長計劃時限的同一天，消費者委員會又發表了另一份研究，從另一個角度間接反映了發展商的優勢。消委會審視了2019年尾至2021年尾共249個新建私人屋苑，當中多達186個（75%）的物業管理公司與發展商相關，例如是附屬公司。而在249份公契之中，多達179份（72%）訂明支付法定上限的經理人酬金。換言之，就算換物管公司，業主仍然無法減省須支付的經理人酬金。

新屋苑落成之時，由發展商指定物管公司從操作上或許無可厚非，但發展商在公契擬定經理人酬金的比率之後，業主難以改寫。因為公契相當於私人合同，要各方一致同意才可修改，而現實中要集齊所有業主的同意形同不可能任務。除此之外，例如屋苑能否養狗等問題，發展商在公契列明之後，即使大部份業主想要修改，只要少了任何一人的同意，也是不能成事。

修例無下文　業主權益誰保障？

政府在2017年曾經建議修改《大廈公契指引》，將經理人酬金的比率上限由10%至20%減至8%至16%，惟六年過去卻全無跟進。至於修改公契、放寬門檻的機制，早在2013年修訂《建築物管理條例》之時，時任民政事務局局長曾德成已表示「必須小心考慮機制對產權的影響」，要保障反對修訂公契的業主，並承諾會在下一階段「深入研究」。但十年過去，局方還是不動如山。就連今次消委會提出意見後，當局還在強調這涉及私有財產權的保障問題，爭議性極大，必須小心處理。

延宕十年，沒有任何方案，與其說是「小心處理」，不如說是「不處理」。民政及青年事務局雖然正推動修訂《建管條例》，惟處理範疇只包括維修工程、會議紀錄規範等，完全沒有觸及公契修訂或其他賦權業主的機制。反對修契的業主的權益當然要保障，但希望修契的業主的權益又誰來保障？更何況市民置業，基本上對公契無從置喙。發展商寫下公契，自第一個買家購入單位起生效，業主處於下風。官員好逸，發展商好做，市民就成大輸家。