龍漢標｜基建提速配合靈活地價方案　片區發展動力倍增

北部都會區地域遼闊，覆蓋元朗、粉嶺、上水等多個新界北市鎮，連同多個新發展區，總面積達至約三萬公頃，相當於香港總面積的三分之一。由土地面積、發展周期至投入資金，規模之大，是香港前所未有。

發展局預計北都在未來十年，可以為香港提供約1700公頃熟地，其中已開始施工的新發展區，包括古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村、元朗南及新田科技城，未來五年亦將會造出約570公頃的熟地。要在十年間完成平整1700多公頃的土地，對政府與發展商而言，實屬一大挑戰。要提速、提效完成片區開發，政府與參與的發展商必須通力合作，除了政府致力精簡各項審批和行政程序之外，如何平衡發展商前期投入資金，以及後期利潤回報，亦是關鍵所在。

首先，基建先行是城市發展的必要條件，特別是交通基建完工日期，關乎到日後片區項目各階段竣工時，居民、商業和社會機構遷入的便利。如果交通基建未能與片區的房屋、商業和社區項目同步或更早完成，不但會降低居民和商業機構遷入的意願，發展商在銷售住宅和商業樓宇時，亦會倍添困難，影響後期回報收益。

綜觀目前政府公布各項交通基建進度，古洞站和洪水橋站預計分別於2027年和2030年竣工，北都的主要鐵路北環綫，預計今年展開建造工程，目標於2034年投入服務。而北都公路新田段，政府計劃2027年才進行招標，爭取於2036年或之前開通。

但去年的施政報告指未來五年，北都將有六萬房屋單位落成，而三個片區的「基線情景」財務上可行，能於十年或更短時間完成發展，可見交通基建完工日期，將會略為落後於整體的片區開發。因此，政府務必加快交通基建時序，確保與片區發展同步，提升整體吸引力，並且適時更新和公報各項鐵路、交通基礎設施等進度和落成時間，這將有助吸引居民和商業機構遷入，亦讓發展商作好充足的準備。

另一方面，筆者多次提及，對於發展商而言，如何減輕前期土地成本，尤其重要。因為支付地價和開展基建項目，發展商需要在前期就投入大量資金，發展年期長亦會令融資利息高昂，而投資所得的利潤，卻在發展的後期才能有所回報，這將會大大增加投資風險，可能會令投資態度變得保守。

至於如何減輕發展商前期的投資成本，業界提出許多靈活和可行的建議，當中包括建議政府在釐定標書細節時，考慮引入彈性的地價支付方式和靈活的財務安排。例如：(一) 政府與發展商共享項目未來收益，將部分租金或銷售收入，以收益分成抵消地價；(二) 允許發展商分期支付土地成本，而非一次性支付；(三) 政府亦可以考慮向發展商報銷土地平整費用，提升發展商的現金流；(四) 允許中標財團在建築規約期內，將部分地塊轉售予其他發展商等等，從而減輕發展商前期的財務負擔。筆者亦樂見發展局局長表示，會研究「按實補價」政策，這都有助減輕發展商早期的財務負擔。

此外，發展商在承建基礎設施工程時，一般需要向政府提供某些保險或保證金，如履約保證金，以確保工程能夠按合約要求完成。若政府能以靈活思維，考慮降低片區開發所需繳付的相關保證金，將有助發展商提升現金流，從而加快施工進度。

北都發展是香港整體經濟、民生、住屋，以及與灣區融合的重要里程，需要政府、商界和社會各界攜手合作，共同推展北都發展步伐。政府若能以促進者思維，為發展商提供靈活的前期投資方案，確保交通基建能夠同步落成，以助北都提速發展，所帶來的前景機遇，亦是香港前所未有的。

作者龍漢標是立法會（地產及建造界）議員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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