西九文化區自誕生起，就是一個非以盈利為首要目標的公營項目。當年城市規劃者將其定位為香港重要的文化樞紐，甚至把高鐵終點站納入規劃之內，冀望能吸引大灣區城市旅客，成為本地以文化為主題的休閒娛樂新地標。規劃藍本採用英國著名建築師Norman Foster的設計，地積比率限定在1.81，發展密度及高度均遠低於鄰近地區。其核心理念是以文化設施和公共空間為本，讓旅客從高鐵站下車後可一覽無遺地欣賞維港景色，並以此作為香港鐵路口岸的標誌性門廊。

西九文化區初期確實成功吸引大量旅客，香港故宮文化博物館、M+視覺文化博物館、戲曲中心等成為文青與遊客的打卡熱點。不過，隨着近年疫情影響，以及國際政治經濟不穩，旅遊及零售業大受打擊，西九文化區的發展困難亦逐步浮現。事實上，西九本質上一直是區域性發展項目，缺乏本地常住人口。周邊除了圓方商場和九龍站上蓋的高尚住宅外，缺少住宅和社區配套，令本地到訪者多屬跨區而來。當外地旅客減少，區內又欠缺穩定的日常消費群，財政壓力自然浮現。

總結西九文化區遇到的困難，筆者認為有三大主因。第一，規劃時忽視了本地市民的便利性和短途消費能力，導致平日人流不足。第二，地積比率偏低，令發展潛力受限。第三，住宅用地比例過少，相比其他新發展區，西九住宅樓面與非住宅樓面的比例遠遠不足，令社區難以自給自足，無法形成穩定的生活圈支撐文化設施運作。

以觀塘APM商場為例，周邊有大量住宅、商業及工廠大廈，服務範圍達數十萬人，加上完善交通配套，令該區平日人流鼎盛，零售及飲食業亦能蓬勃發展。反觀西九，過度依賴旅客消費，平日因常住人口缺乏而顯得冷清。本地生活圈不足，令文化設施難以建立「持續性收入結構」，長遠發展受制。

政策永遠要與時並進。西九文化區若要實現財務可持續發展，或需考慮「文化+」的新模式，把文化、娛樂與住宅結合，創造多元收入來源。短期內，可重新檢視地積比率，適度增加住宅比例，提升土地用途彈性，將文化設施與社區生活緊密結合。如此一來，不但能吸引旅客，更能培養本地居民的生活和消費習慣，為文化區注入源源不絕的人流及經濟動力。

西九文化區的願景從來不只是一個文化地標，更應成為香港都會區內具活力的生活社區。未來的路在於創新思維與靈活政策，讓文化與社區發展真正融合，實現可持續發展的目標。

作者黃仲澧是香港房地產及土地管理學會外部事務主席，打鼓嶺鄉事委員會顧，香港城市規劃師學會會員，香港註冊規劃師，香港城市設計師學會會員。

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