立法會近日三讀通過《2025年業權及土地的註冊（雜項修訂）條例草案》，這項法例將徹底改變香港沿用多年的土地買賣制度。本人支持這項重要改革，新制度能為業主提供更大保障，簡化買樓賣樓手續，但堅決反對當中收緊查冊制度的安排，因為這將嚴重損害新聞自由和公眾監察權。

香港現行的契約註冊制度已沿用多年，其弊端日益明顯。這種制度僅提供文書的登記優先權，卻無法保證業權的確定性，導致物業交易時必須追溯歷史契約文書，程序既繁複又容易產生爭議。相比之下，內地、新加坡和英國等地區早已實行更為現代化的業權註冊制度，香港在土地管理方面確實落後於時代。

新條例的實施將帶來顯著改善。首先，業權註冊制度提供明確性，已登記的業權不易被推翻，令交易程序更簡化、透明，並大幅減少因歷史契約錯漏引發的爭議。其次，簡化的物業轉讓程序將降低交易成本，讓香港在土地管理制度上與國際接軌，有助吸引外來投資，鞏固香港作為國際金融中心的地位。

此外，條例設有多項防範措施，包括律師核證及業權證明書制度，能有效防範因假契約或不當佔用而引發的糾紛。政府採取「新土地先行」的策略，先在較簡單的情況中累積經驗，這種漸進式的改革方式確實能有效降低一次性全面轉制的風險。

優化中存在隱憂

儘管條例草案帶來諸多進步，但社會各界對其部分內容仍有合理質疑。最值得關注的是彌償基金的補償機制。雖然條例設有彌償基金，但5,000萬港元的賠償上限能否充分涵蓋高價值物業的損失，仍存在疑問。對於極高值物業或特殊業權地段，金錢補償能否涵蓋所有損失，包括利潤損失、轉讓成本、再購置成本等，可能仍有缺口。

更深層的問題在於「不可推翻原則」的實施。在此原則下，即使真誠或不知情的前業主因第三者欺詐而失去業權，也無法通過更正令獲回原業權，只能申請金錢補償。對某些具有重要情感價值或特殊地位意義的業權，金錢補償可能遠不等同於保留業權本身的價值。同時，如何準確定義「真誠」或「不知情」也是一個極大的挑戰，法庭在不同案件中的詮釋可能存在差異，令市民難以預測。

「新土地先行」策略雖然穩妥，但雙制度並行的過渡期間將面臨複雜的法律與實務問題。舊地契文件遺失、業權鏈斷裂等問題需要清晰的法律與技術方案支持。雖然條例設有多項防欺措施，但其實際防範效果仍需在實施後進一步觀察和檢討。

收緊查冊影響大

最受社會關注的問題莫過於條例對查冊制度的收緊。草案建議限制公眾查閱舊業權紀錄，僅允許「指明人士」如律師、會計師等查閱。這項安排引起司法界及傳媒界的強烈憂慮，擔心會嚴重影響資訊透明度，甚至窒礙新聞自由。

過往揭發「套丁」行為、高官換樓醜聞，這些調查報道均是依賴土地歷史紀錄作證，如果收緊查冊，可能削減了公眾監察的權力，導致真相難以揭露。過往多宗重要的調查報道，均依賴土地歷史紀錄作為關鍵證據，若收緊查冊制度，可能削弱公眾監察權力，令真相難以揭露。

值得注意的是，政府近年已多次修改傳媒查冊制度。2019年港台《鏗鏘集》編導蔡玉玲因查車牌被警方拘捕及起訴，雖然在2023年終審法院獲得終極勝訴，法官指無理由將真誠的新聞調查排除在外，但這一事件已反映出查冊權收緊對新聞自由的潛在威脅。

條例中對查冊權的限制將對不同持份者產生廣泛影響，傳媒將無法直接獲取相關資料，嚴重窒礙新聞調查，削弱揭露不當行為的能力，進而影響公眾對政府及市場行為的監察。律師會也曾多次提交意見，質疑查冊收緊的必要性，認為資訊透明是吸引投資的基石，過度限制可能削弱投資者信心。

建議完善新制度

為回應社會對查冊收緊的關注，政府應考慮以下改善措施。首先，應將傳媒納入「指明人士」範圍，傳媒的調查報道對維護公眾利益與監察社會不公具有重要意義，政府應考慮將持有有效資格、並以公共利益為目的進行查閱的傳媒工作者納入「指明人士」，以保障新聞自由。

其次，應設立例外申請機制。對於未被納入「指明人士」範圍的其他機構或個人，例如學術研究機構或非政府組織，可以設立例外申請機制，允許其在特定條件下申請查閱歷史紀錄，並確保程序透明公開。

最重要的是定期檢討與修訂查冊制度。條例實施後，政府應定期檢討查冊制度的運作情況，收集社會各界意見，必要時對條文進行修訂，以確保制度既能滿足私隱保護需求，又不損害資訊透明與公眾利益。

面對各界關注，發展局局長甯漢豪回應指出：「條例草案建議的查冊安排符合我們一貫的原則，即是說在保障私隱、提供便捷的查冊服務及維持物業市場的透明及有效運作之間會取得平衡，並同時營造良好的營商環境，協助業界發展，公眾及業界可以查閱資料，以確定物業的業權，詳細的安排，我們會在附屬法例中訂明，屆時我們會諮詢持分者，並提交立法會審議。」

公眾不應袖手旁觀

這項承諾為未來的改善留下空間，但關鍵在於政府能否真正聽取各界意見，在制定附屬法例時作出平衡各方利益的安排。政府應把握這次機會，透過廣泛諮詢完善制度設計，確保改革既能達到現代化目標，又不損害香港的核心價值。

作為這項重要制度改革的見證者，公眾不應袖手旁觀。市民應積極關注政府在制定附屬法例時的諮詢過程，通過各種途徑表達意見，確保新制度能真正平衡各方利益。傳媒界、法律界和學術界更應發揮專業作用，提出具建設性的建議，協助政府完善制度設計。

各立法會議員作為民意代表，應繼續監察條例的實施情況，適時提出修訂建議。同時，公眾也應透過不同渠道，包括專業團體和公民社會組織，持續關注制度的運作，確保改革能真正符合香港的整體利益。

土地查冊制度的修訂涉及私隱保障、資訊透明以及公眾利益的多重平衡。這項改革的成功與否，不僅關乎香港土地管理制度的現代化，更攸關香港作為國際金融中心的長遠競爭力。雖然業權註冊制度的現代化方向值得支持，但政府在實施過程中必須審慎處理查冊制度的安排，確保在保障私隱的同時，不損害資訊透明與新聞自由。

作者狄志遠是「新思維」主席，立法會（社福界）議員。

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