來稿作者：徐毅興 

2026年本港經濟增長普遍預計達2.4%至3%，樓市有望回升，低迷多時的消費市道也漸見曙光。在這「追落後」之年，多間上市公司接連出現重要人事變動，TVB總經理曾志偉、上商CEO林永德、新世界百貨中國執董謝惠芳先後離任，就連新地老臣子執董馮秀炎也因健康理由請辭。高層離職往往會惹來不少揣測，當中有「商場一姐」之稱的馮秀炎近期最多人談論，涉貪、得罪內地權貴、被人陷害及表現不濟等等離職原因，眾說紛紜，真相可能只有一姐自己才知道。但商業世界最看重實績，有能力者公司定當挽留，無法與時並進則必然會被淘汰，這是永恆不變的定律。

眾所周知，在香港大企業做管理層，只要拼出成績，便可扶搖直上，年薪千萬不是夢。以馮秀炎為例，1990年初已加入新鴻基地產的她，確曾有過豐功偉績，代表作是2005年觀塘apm，當年她引入「夜行商場」概念，延長營業時間，主打年輕消費族群與娛樂體驗，成功將一個傳統工業區的商場，化身成潮流消費地標，成為「mall界」典範，風頭一時無兩。雖說近年apm已無甚突破，但仍然坐擁大量港鐵人流。隨着新地在內地的商場業務愈做愈大，一姐需要同時兼顧集團在香港及內地如上海、北京等多個主要城市的商場發展及管理，2022年8月她出任新地執行董事，成為集團執行委員會成員之一。

近日63歲的馮秀炎突然離職，引起市場嘩然，先是路透傳出她涉貪，及後新地出公告指她是因健康理由提出請辭。一星期內說法愈來愈多，有網絡KOL指零售市道差，一姐旗下多個商場未能招租屬非戰之罪；有人指她作風太辣，又不熟悉內地政治及社團的操作，得罪相關權貴；更有人指她是遭到陷害而不自知......實在比大台的電視劇更加撲朔迷離。

真相為何，筆者無從稽考，但作為一名啟德居民，親身見證區內近年商場的變化，從中看到些端倪。新地在疫後力推多個重量級商場，位於啟德地王上的天璽．天Mall是最受關注之一，商場樓上的住宅部分去年中開始入伙，連接港鐵啟德站的通道亦已於去年開通，地理位置其實「無得輸」，加上體育園開幕及鄰近的AIRSIDE轉型，區內人流量明顯爆升。

然而，偏偏天璽．天Mall卻尤如處身「平行時空」，場內大部分地方目前仍封上圍板，只有寥寥數店開業，包括萬寧、松本清、兩間茶飲店及一家內地麵店等。最奇怪的時，晚上時份茶飲店及麵店均座無虛席，反映這裏根本不缺人流，問題是很多店舖未開業，這等於眼白白錯失大量客源，明明有生意卻做不得。

大集團商場租金收入動輒千萬元，要抓緊商機，開幕時間理應愈早愈好，再者這樣龐大的項目，商場與住宅同步啟用不是理所當然嗎？後來從一些媒體報道中得知，原來此商場正是由馮秀炎主理。疫後消費模式改變，不少本地商場奮力掙扎求變，就如曾經冷冷清清的尖沙咀K11 Art Mall，經過大規模商戶重組，轉攻Z世代，大搞限定店，現時場內變得人山人海，看來出租率達100%。再看看也是新地商場的西沙GO PARK，筆者到訪多次，雖然不是直達港鐵站，但它主攻親子、寵物友善及大自然等元素，定位精準，規劃得宜，同樣殺出血路，甫開業人流車流不絕，假日更是擠得水洩不通，餐廳排隊入座動輒等半小時，誰說市道差跑不了業績？

本港2025年12月的零售業總銷貨價值，臨時估計為350億元，按年上升6.6%，已經連升8個月。專家指，創新高質量的服務體驗將是吸引消費者的關鍵。筆者相信，對各大企業老闆而言，零售市道疲弱，不可能再是交不到業績的理由。尤其在新地這種千億上市企業，老闆做好管理，精明用人，確保業績穩健，就是對小股東最負責任的表現。

無論如何，俗語有云「鐵打的衙門，流水的官員」，套用在商界的話，衙門就是整個企業，官員就是集團高層，已貴為一姐多年的馮秀炎「回塘」也好，被權貴陷害也好，最現實的是，交不到業績就難免要被淘汰，換人再拼業績。正如72歲的曾志偉離任TVB總經理時也表示，「做到今日，我覺得自己有啲江郎才盡，係時候應該卸任落嚟，退落嚟畀新一輩繼續行，發揚光大。」雖然話中感覺酸溜溜，但作為任何大集團的高層，有此覺悟相當重要。

作者徐毅興是任職跨國企業的「80後」工程師，對城市規劃、舊區重建猶感興趣。

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