來稿作者：夏建芳

啟德片區的規劃爭議，十多年來從未間斷。作為市區內少數連片、臨江、配套成熟的「黃金熟地」，當初的定位清晰而宏大：打造維港東岸新核心、香港第二個 CBD，以高端金融商務、品質住宅為主軸，帶動東九龍整體升級。

啟德成為「拼圖式」社區

然而，在短期民生壓力與政治正確的雙重牽引下，原有藍圖被多次修改、逐步稀釋。核心商業用地改作簡約公屋，臨江地段轉為青年宿舍，再加上體育園、零散商業與私宅交錯佈局，各類功能被「疊加」而非「整合」。結果是，空間上缺乏統籌，風貌上互不協調，有廣式騎樓、有西式水池，有場館，有私樓、有居屋、有公屋、有簡約公屋定位上自相矛盾，形成一個「拼圖式」社區——樓宇或許嶄新，但城市格局被打散，原本可作為香港門面的核心地段，反而成了規劃上最為破碎的一塊。

更令人惋惜的是，這不僅是一次城市格局的退步，更是一次「削高峰而就低谷」的單向相容。繼放棄中環進一步升級、錯失西九龍整體人文美居與經濟引擎完美落地的機會後，啟德本該是維港城市景觀與產業能級再次躍升的關鍵一子，如今卻在最不該妥協的地段，作出了最徹底的妥協。

以犧牲長遠為代價的民生善意

基層住屋與青年宿舍短缺，是政府必須正視的問題，相關投入本身無可厚非。真正的問題不在「做什麼」，而在「在哪裡做、以什麼方式做」。

啟德當初之所以吸引大量中產家庭以千萬計資金置業，正是基於一份清晰而穩定的城市願景——高端產業聚集、公共設施完善、居住環境優質。如今，核心地塊被臨時用途取代，高端定位明顯弱化，周邊交通與社區配套亦隨之承受更大壓力。對那些按原規劃作出人生最大筆投資的家庭而言，他們不僅買了一個單位，更買了一份對城市未來的信任；當規劃反覆變動，這份信任便被嚴重透支。

更具挑戰的是簡約公屋的「過渡性」設計。政府承諾營運數年後恢復原有用途，但在實際執行上，卻可能面對兩難：若如期清退，意味著已有兒童在此成長的家庭要再次搬遷，社會成本極高；若轉為長期居所，則等於默認以核心地段的永久性犧牲，換取短期安置成效，同時也將持續影響鄰近私宅居民的居住品質與資產預期。無論哪種走向，皆凸顯事前規劃缺乏長遠視野的代價。

如果在一個本應引領社會經濟發展的黃金地段，都能以「社會正義」為名，將高端發展願景讓位於臨時安置，那麼按同一邏輯推演，最「徹底」的做法莫過於直接在中環海濱興建公屋——這顯然既不符合香港的國際金融中心定位，也無助於在發展與公平之間取得真正平衡。

港式人居智慧被摒棄

必須說明的是，啟德新落成的一些公營房屋本身並非「壞建築」，設施新、綠化足、空間開闊，在滿足基本住屋需求上發揮了作用。真正值得警惕的，是整體規劃對港式人居智慧的忽視。

香港土地珍貴，卻在高密度環境中磨鍊出一整套獨特營造邏輯：

其一，重隱私，自成港版蘇州園林，這一原創性空間特質，在方寸土地之上，通過樓棟錯落排布，廊道迂回婉轉，綠植巧妙隔斷，巷道曲徑延伸，營造出幽隱靜謐的空間意境，實現「聞聲不見人、鬧市藏靜謐」，在高密度圍合中守住居家私密與安寧，將蘇州園林小中見大、曲徑通幽的造園精髓，融入現代高層建築之中；

其二，重便捷，立體連通適配快節奏，打造上天入地的無縫交通體系，天橋連廊、地下隧道全域貫通，屋苑、商場、港鐵、公交樞紐無縫銜接，居民無需日曬雨淋，便可一站式完成居住、消費、通勤全流程，完美貼合香港高效緊湊的都市生活節奏；

其三，善借境，外斂內秀藏景於心，不追求浮誇張揚的外在造型，多以平實低調示人，卻極致考究內部視野與景觀營造，精準依託山海區位、城市天際線規劃朝向，做到外表平凡內斂，內裏面推窗即景，視野驚豔絕倫，深得中式造園「借景」之匠心。

西九龍和啟德處於九龍半島兩翼，地段臨海，在2000年後發展，沿線成熟社區可與啟德對比。西九龍樓盤具有港式特質：樓宇疏密有致、園林層次分明、交通立體連通、景觀規劃用心，既有國際都會氣質，又不失「港味」。相比之下，啟德部分新規劃過度依賴標準化公屋範本，佈局較為單一，功能彼此割裂，缺乏層次與連貫性，導致城市肌理被切斷，居住氛圍由「社區」退回到「集合居住」。

城市建設不只是提供「住處」，更是塑造「生活方式」。若我們在重建與新發展中不自覺丟掉港式人居的精華，將來再想找回來，成本會高得多。

從「三都格局」看北都之鑑

據統計，因多項規劃變更，啟德新區商業樓面面積合共減少了15%，約366萬平方尺，CBD2發展藍圖已經走樣。

啟德的困境提醒我們：香港需要一個更清晰、更穩定的城市空間戰略。

未來香港或可思考「三都並立」的整體格局：

港島為南都，香港競爭力最強優勢無可撼動，應聚焦國際金融、高端商務與核心行政功能，鞏固全球金融中心地位；可以將中環至金鐘這一段「老金融區」升級為「全球領先的金融科技+綠色+可持續金融」樞紐。

九龍為中都，以九龍半島兩脅的西九龍和啟德共同構成中都核心，系統性發展文化、體育、創意產業與大型國際活動，彌補九龍長期缺乏旗艦級文化承載空間的短板；其中西九龍已建成包括M+博物館、故宮博物館的西九文化區及戲曲中心，啟德已建成亞洲先進的體育主場館。

北部現已稱北都，對接粵港澳大灣區，重點發展科技創新、先進製造與口岸經濟，成為香港融入國家發展大局的主引擎。

在這一格局下，啟德原本應是與西九龍一起充當「中都」的文化體育核心，以濱海公共空間西九文化區、啟德體育園串聯，形成具國際級吸引力的都會舞台，而非臨時安置設施的堆砌場；北都則應是科技與產業的新高地，不能再重複「規劃反覆、定位漂移」的老路。

北都建設至少應守住三條底線

第一，規劃須有定力

北都核心創科與商業用地，必須納入更嚴格的《城市規劃條例》修訂程式，應以法定圖則、契約條款等方式鎖定用途，避免被短期訴求或輿論壓力反覆改動。若因中途民生政策需要發動用途，必須強制通過最高級別的合規聆訊，從制度上消滅「過渡變永久」的灰色空間。民生安置應優先利用新界邊緣或新發展區的潛力土地，做到「錯位佈局」，而不是不斷侵入戰略性熟地。

第二，建築要延續港式文脈

拒絕照搬外地粗放式大型小區範本，倡議地政總署在北都批地時，訂立明確立體連通率要求（如70%）及地下與空中步道網絡共生率寫入賣地條件，強制延續香港「小中見大、立體便捷」的獨特文脈，保留港式樓宇重隱私、立體連通、善借景等核心特質。在高密度開發的同時，透過樓棟錯位、分層園林、風道設計等手段，營造有層次、有溫度的城市空間，而不是一排排整齊卻單調的「標準盒子」。

第三，發展與公平要並行

城市規劃不能只在「照顧基層」與「保護中產」之間二選一。規定任何基層保障房的興建，必須與周邊中產階層或外來創科人才的資產預期、配套權益進行一體化規劃，避免以「削峰填容」式的單向相容，取代真正的階級融合。民生項目要預留退場與轉型路徑，避免以臨時措施造成長期矛盾；同時，對依賴規劃預期作出重大投資的市民，也應有制度性的尊重與保障，讓不同階層在同一座城市中都能看到自己的未來。

啟德遺憾仍可補救

善良不是砍向公平和發展的刀。真正的城市善意，是在照顧當下需要的同時，不透支下一代的機會，也不辜負那些相信城市、按規劃理性置業的市民。

啟德的遺憾雖難以逆轉，但並非無可補救，跑道區尚未出讓的土地、體育園周邊未充分整合的商業節點，仍有機會透過後續規劃，部分修復「中都」功能，找回應有的文化與公共空間品質。

北部都會區則仍在起跑線上。若能真正吸取教訓，在「南都、中都、北都」的整體格局中，守住規劃定力、延續港式人居智慧、平衡多元權益，北都必能成為香港的新引擎，關鍵在於我們是否願意真正換一種規劃方式。

作者夏建芳是粵港兩地生存智慧的實踐者、思想者和講述者。

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