周文港｜促進社會向上流動 放寬居屋按揭保證期至「60年減樓齡」
如何能達致「切實排解民生憂難」，促進社會整體向上流動、解決房屋問題，向來是現屆特區政府的關鍵命題，尤其是當前香港面對逾千億財赤、經濟不景氣的情況下，要思考一個低成本、高效益的方案，確實為當局帶來重大考驗。
來稿作者：周文港
適逢「居屋2023」剛完成攪珠，而且本年度居屋最終申請僅是超額認購近18倍，屬2014年復售居屋以來最低，相信會掀起社會對居屋政策一番雄辯滔滔的討論。簡單來說，從基層市民的角度出發，一般存在三道置業階梯，分別為公屋、居屋、私人屋苑；如一名與家人同住公屋的青年有意成家立室，並單獨搬出與伴侶同住，便須通過「白表」或「白居二」來申請新居屋或選購二手未補地價居屋，而另一方面，假設該名青年有意與家人一同從公屋搬遷到居屋，即可通過「綠表」入場，由此形成一道向上流動的階梯。值得重視的是，「綠表」申請必須以家庭作為單位，其購買居屋的前提，是主動交還現有公屋單位，從而讓其他包括正在於不適切居所如「劏房」的市民獲得公屋（上樓）。
所謂「居屋」，全名為「居者有其屋計劃」，又或稱為「資助出售房屋」，是政府房屋政策的常設部分，由香港房屋委員會或房協負責興建新的居屋單位，並制定執行細節。淺白一點，政策本身原意在於協助一群有意置業、但又未能負擔私樓樓價的市民，透過較優惠（折扣）價格或以未補地價方式和房委會提供的「按揭還款保證期」購買居屋，踏出置業的第一步。眾所周知，每年發售的新居屋儼如「大抽獎」，10至20多萬名申請者爭奪不足1萬個單位，成功率根本是微乎其微，促使不少申請者轉向二手居屋入手。表面上，二手居屋同樣價格廉宜，加上具備基本裝潢，理應可吸納一眾公屋或「夾心階層」買家，但現實是近年「居屋第二市場」計劃及其供應顯然出現了結構性收縮問題。
「居屋第二市場」出現結構性收縮現象
2023年4月26日，房屋局回覆筆者有關「活化居者有其屋計劃第二市場」書面質詢並提供數據，顯示出近年「白居二」的申請宗數甚高，但成功交易個案極低，導致這道向上流動的階梯幾乎被完全堵塞、原來的促進社會流動原意近乎失效。箇中關鍵，正正是「按揭還款保證期」。「居二」市場成交持續不振的核心原因，在於現行房委會為居屋單位所提供的「30年按揭還款保證期」，確實約束了居屋、尤其是樓齡較高的居屋單位的轉讓機會。
「30年按揭還款保證期」（坊間俗稱「30年減樓齡」），意指房委會就居屋單位提供的按揭貸款保證期（擔保期），由首次轉讓（賣出一刻）起計最長為30年。據了解，措施是考慮到居屋買家的財政負擔能力有限，為了讓一手買家向銀行爭取較高成數按揭和還款年期，於是由房委會提供30年擔保，期間業主因財務問題而無法繼續供款並斷供，其債務會先由房委會承擔，這種既有助維持銀行體系穩健，又助力買家更易「上車」，當中大部分甚至可獲銀行豁免壓力測試，掃清一切障礙，並普遍獲得銀行提供9成按揭、最長25年還款期。以一個500萬樓價、3.0%利率的居屋單位計算，即首期為50萬、每月供款額約為2.1萬元，屬可負擔水平。
現行「30年按揭還款保證期」（「30年減樓齡」）導致「樓齡愈高，供款期愈短」甚至無法上會現象普遍
不過，筆者強調上述受惠者普遍是「一手買家」，倘「一手買家」於10、20年後，有意放售原有未補地價居屋並轉購私樓，並非易事，難度則未必源於找不到買家，而是新買家因居屋樓齡漸增、按揭保證期逐漸縮短，終未能取得合理按揭而卻步。縱使局方屢次重申，房委會並無規定有關還款期必須與按揭保證期同時結束，但現實是，有關措施已直接影響買家向銀行或財務機構、申請「居二」的合理按揭年期、成功申請按揭和成交的機會。簡單來說，現時的情況就是：「樓齡愈高，供款期愈短」。如果心儀居屋的樓齡已經高達或超過20、甚至30年，銀行幾乎甚至根本不可能批出合理的按揭年期（如：20年或以上）。再以500萬樓價、3.0%利率的居屋單位計算，如按揭期僅得10年，縱使首期不變，但每月供款額將暴增至4.3萬元，難免望門輕嘆。
市場上約九成居屋已超20年樓齡
根據房屋局提供的數字，目前約35.2萬個居屋單位中，有31.3萬個（89%）樓齡達20年以上，當中31年或以上的更佔4成，樓齡較低的居屋單位於市場上只佔少數；而截至2022年9月底，未補地價的居屋或綠置居單位共有約27.1萬個，佔整體近8成；另外有本港智庫調查指出，現時有逾20萬個（65%）居屋單位的按揭保證期少於5年或已經完結，買家因而無法申請按揭（或取得合理的按揭年期），導致二手居屋形同冰封。
公屋居民無法上居屋，影響公屋流動性
結果，面對樓齡較高的居屋單位，部分基層準買家（如青年），根本無法承擔極之高昂的首期金額，遑論緊接一連串的律師費、印花稅、地產代理費等。縱使有些買家有能力承擔龐大的首期開支，但礙於按揭年期短，變相往後須承擔較高的每月供款額，其中部分「白居二」或「綠表」準買家更因而未能通過壓力測試，最終被迫繼續留在公屋或輪候公屋，未能向上流動。這導致公屋資源長期難以釋放予劏房等最有需要人士，而迫令特區政府每年需要支付大筆公帑來興建公營房屋。
部分公屋戶具備一定的置業能力
還可注意一點，於過去4個財政年度，「綠表」申請者（包括《綠表資格證明書》持有人）於「居屋第二市場」購入單位的成交宗數按年遞增，顯示市場上有不少公屋戶具備一定範圍內的置業能力，局方應把握機會，創造更寬敞的「上車」渠道。參考房屋局提供的數據，2022-23年度的相關成交宗數約2,100宗，較2021-22 （1,600宗）、2020-21（1,600宗）、2019-20（1,400宗）分別上升32%、32%、50%，引證越來越多公屋中的「夾心階層」願意透過「居二」市場置業，確實值得特區政府提供更有利的政策環境，推動這批市民向上流動，間接釋放寶貴的公屋資源予輪候者。
將未補價居屋按揭保證期由「30年」放寬至「60年減樓齡」，有科學根據
從上述情況可見，現時「居屋第二市場」（特別是「白居二」計劃）幫助不到青年，「窮中產」充斥，變相進一步加劇水深火熱的房屋問題，必須先理順供應及需求，盡快解決根本問題。筆者認為，特區政府應該盡早打通這道向上流動的階梯，協助青年「上車」，改善他們的生活環境，預計亦有助推高本地的生育率。此舉將是「不斷增強發展動能」、「切實排解民生憂難」、「共同維護和諧穩定」的重要課題。
有鑑於此，包括筆者在內、一眾來自不同專業的「G19」立法會議員，早於今年7月14日召開記者會，發表《促進社會向上流動，從按揭保證期由「30年減樓齡」放寬至「60年減樓齡」開始政策建議書》，便建議將二手未補地價居屋按揭保證期，由「30年減樓齡」放寬至「60年減樓齡」，釋放二手居屋資源，促使更多「白居二」青年準買家和公屋「綠表」戶免去財務壓力測試，協助他們在合理的財政負擔下成功「上車」，一圓置業夢想，提升整體的生活質素。根據推算，如果11.7萬個「白居二」申請人、或者每次新居屋申請者當中的大約2成都獲得「60年減樓齡」的按揭保證期的話，預料至少2.34萬個相關公屋單位將獲得釋放。若然這樣，相信將會有助最基層市民盡快入住公屋，減少公營房屋建屋成本，並同時增加「居二」市場交易所衍生的印花稅收入，無疑是「本少利大」、「小本辦大事」的措施。
「60年減樓齡」方案將令劏房戶、公屋戶、青年、特區政府、銀行業界「五贏」
經過「G19」議員仔細研究，假設局方放寬30年按揭還款保證期至60年，將有助持「白表」或「白居二」資格的青年，以及公屋「綠表」戶向銀行爭取更長按揭年期，繼而透過「居二」市場成功「上車」，提升市民對香港的向心力和歸屬感，亦有助於釋放現有高質素、地點可達度高，而且配套完善的公屋資源。不僅如此，相關措施非但不會對公共財政構成負面影響，反而因「居二」市場成交增加，相關交易印花稅亦會增加，並可望促進銀行按揭業務增長，亦大大減輕政府不斷大幅度覓地興建公營房屋的壓力和成本，屬最快增加房屋流轉和供應的低成本方法。
房屋問題已達臨界點，新政策切忌畏首畏尾
當「G19」舉行記者會後，「60年減樓齡」倡議引起廣泛討論，局方於回覆查詢時，亦正面看待上述建議，並明言會積極考慮。的而且確，這有助青年和苦苦掙扎的「夾心階層」擁有自己的物業資產，提高大家的向上流動動力，既有助於促進香港繁榮穩定，又確保他們願意留港發展、甚至提高生育意願，達致「增強香港發展動能」的目標；更何況，如之前推算，假如其中2至3萬個單位獲「白居二」或公屋「綠表」持有人接手，相關公屋單位將可騰出，最基層人士亦隨之可更快上樓。再以每個傳統公屋單位成本為65萬作計算，2至3萬個單位涉及可節省約130億至195億公帑，基本上等同興建「簡約公屋」的成本，也可避免觸發不必要爭議。
最近，筆者留意到有團體呼應「G19」的倡議，建議先將二手未補地價居屋按揭保證期延長至40年，釋放40年樓齡內的居屋供應，理據是擔心若延長保證期，將對房委會帶來長期財務負擔。筆者樂見，透過延長按揭保證期以促進二手居屋流動，乃社會普遍共識。然而，當局若最終採納「G19」或相關團體的建議，或是「中間落墨」、即延長至50年或55年，雖然也能顯示現屆特區政府有誠意通過調整現有房屋政策的細節，解決香港房屋「老大難」問題。然而，會對整個問題的解決留有尾巴。
筆者有需要指出一個關鍵點，除上文指出目前有4成居屋單位的樓齡達31年或以上，再仔細翻查房屋局另一項關鍵數據，原來「樓齡逾40年、但不足50年」的居屋大廈達120幢（以每幢大廈約400個單位計，這裡有約4至5萬個單位）（註 ：房委會轄下沒有樓齡逾50年的資助出售樓宇）。換句話說，若當局只將按揭保證期輕微延長至40年或更短年期，這4至5萬個單位只會仍舊冰封，導致這項惠民措施仍然失卻應有意義，未能產生立竿見影、一步到位的成效。所以，G19立法會議員為何建議將二手未補地價居屋按揭保證期延長至60年，顯然是有科學根據。
習近平主席於「七一」重要講話上指出：「當前，香港最大的民心，就是盼望生活變得更好，盼望房子住得更寬敞一些」，特區政府亟須房屋政策上盡快交出成績。筆者懇請社會各界友好團體、尤其房屋局及整個特區政府能認真考慮G19立法會議員的建議，並在今年的《行政長官施政報告》中加以落實。
作者周文港博士是立法會議員、全國港澳研究會理事、香港教育大學協理副校長（大學拓展）。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。
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