一手樓空置稅助打擊住宅閒置　效用有限　房屋分配仍不公義

合理的私人出售市場，除了確保房屋供應充足，更要規管地產發展商行為，謀利之餘不能犧牲市民利益，更不能因為「尊重」扭曲的市場而令經濟出現系統性風險。誠然，單靠一手空置稅，或許確難以平抑樓價房租，但作為系列政策之一，卻有望穩定市場，作為單一政策，也或可加快取用樓房資源，制止地產商囤積居奇，協助調控樓市，值得支持。不論政府這次是故作姿態還是誠心啟動系列改革，地產商均深知徵稅勢在必行，其代表組織地產建設商會（地建會），唯有跟政府商討開徵條件。就「往績」論，官員常受壓於地產商，甚或輕易低頭。在空置稅問題上，若政府認為空置量太多不健康，就不能輕易退讓，更應進一步推行二手樓空置稅及土地囤積稅，以維護市場穩定發展。

寬免建議削弱稅收效力　政府勿照單全收

政府和民間批評現時空置量逐漸上升，本年3月底存有9,000個單位，其中有2,000個在2011年至2015年落成，也就是已然囤積3至7年。地產商囤積單位，多因銷售手法所需，希望以飢餓營銷的手法，製造一手單位供應少、需求大的假象，進而在不同的銷售階段中，逐步推高同一項目不同期數的價格，務求利潤最大化。

面對政府規管可能帶來的盈利障礙，地建會日前發表聲明，一手空置單位量對比全年一手單位成交，只是少數，囤樓一說不實。但若政府堅持執行，就要設多項豁免。然而，如果政府全部採納，就等同法例未來三數年不會生效，無法解決當下問題。空置稅就淪為無牙老虎，不足為懼。

如何定義空置，是爭議焦點之一。地建會主張計算空置應由取得滿意紙或轉讓同意書起計算，而非由入伙紙計算；而採用此方法，空置單位只剩下約3,000個。待配套措施和安排銷售完成後才計算空置，不無道理，但正因為取得入伙紙至取得滿意紙之間的時間多變，地產商容易控制申請滿意紙的時間，人為減少「空置」時間，從而避稅。事實上，地產商一般能估算分別取得入伙紙和滿意紙的時間。那麼，政府可以用取得入伙紙一段時間（例如9個月）後才計算空置，較為合適。若用這方法計算，受影響的單位應多於3,000個。

地建會又建議剔除諸非大眾市場單位，出租和服務式住宅單位，以及地產商已盡力推售的項目。組織希望受規管樓宇愈少愈好，不過，豁免三者也大大削弱法例效力，政府不宜放行。首先，豪宅也是房屋存量一部份，空置一段長時也是浪費資源。再者，豪宅仍是整體樓市重要指標，香港沒有嚴格區分樓宇市場，「捂盤惜售」豪宅容易抬高價格和租金，中小型單位也水漲船高。豪宅不獲豁免，有助減少市場錯誤信號。其次，政府不應豁免出租單位，反而要防止地產商假意出租規避法例。過往曾有地產商把一手單位，用內部轉租方式，賣給旗下或關聯公司作為租盤，靜待放售良機。業界不能對此行為視若無睹。反過來說，如果把此等單位撥回一手類別，空置數目相信會增加。第三，如何證明「盡力推售」？高價開售導致乏人問津，算不算盡力？為免挑起不必要爭拗，政府不應接受此要求。

累進稅款具阻嚇力　轉嫁買家一說屬誇張

地建會拋出的寬免措施，大部份也有利單位閒置，降低空置稅效力，政府不可輕易就範。另一個關鍵是稅金，盛傳以差餉倍數徵收。業界紛紛批評，地產商更聲言可把稅金打進樓價，轉嫁給買家。根據這種說法，徵稅或徒勞無功，甚至加重買家負擔。

稅金當然要有阻嚇力。區區每季三數萬元，豈能令地產商「肉痛」，加快推售單位？若果以累進方式徵收款項，即空置時間愈長、徵收差餉愈多，地產商就不能全數轉嫁。假若地產商覺得無利可圖，減慢投地意欲，政府好應該順勢將之改劃做公營房屋；若地產商改以相對合理價格促銷，則減輕市民置業負擔——即使只是一小部分。怎樣說，也是利多於弊。

另一方面，正如上文提及，不少人預計地產商會拖延申請入伙紙及滿意紙的時間，推遲計算空置的時間。要是情況屬實，地產商希望「貨如輪轉」的說法就不攻自破。因此，政府需要加緊監察地產商有否藉故拖延落成入伙。現時政府一般規定地產商在指定期限前，完成建屋並取得入伙紙（一般為4至6年），違者罰款。在此之上，政府應採納公民黨的倡議，繼1997至1998年後，再次推出行政措施，在預售樓花同意書時加入新條款，訂明同意書有效期為6個月，地產商須於限期內推出所有單位，否則須向地政總署申請延長同意書的有效期。

二手空置有低估之嫌　空置稅不應局限一手

有報章引述地建會發言人，指倘若開徵空置稅，則應同時針對二手物業，否則不公。也許地建會在說晦氣話，但平情而論，空置住宅單位，不應區分一手二手。正如立法會議員田北辰說，有外國城市也執行二手物業空置稅，具先例可援。這主要靠業主申報名下主要自住物業，其餘物業就若非出租，過了一段時間後就歸入空置。政府可以抽查單位的燃料或水電用量，或者郵寄文件，監察業主有否虛報。這會加添業主報稅時的麻煩，或會誤中副車，政府需要設立審核和上訴機制，但整個制度非不能操作。

本地的整體空置單位比率未必如地產商聲稱般低。根據2017年版的《香港統計年刊》，2016年有273.4萬個永久性房屋單位，統計處推算2016年有249.9萬家庭住戶，就是說，香港的單位足夠現有家庭居住有餘。觀乎《2016中期人口統計》，有人居住住宅的數目為252.6萬個，比截至2017年3月的單位總數少近21萬個。這樣得出的空置比率達7.98%，這較地產商援引《香港物業報告2018》的3.7%高一倍，兩者相差近10萬個單位，超過9個沙田第一城的單位總數。這裏提及的數字或受統計口徑影響而無法作準，政府長遠有需要提供一個更可靠的數字，以供社會有效討論空置問題。但事實是，縱使我們採取較低的數字議論，3.7%空置率乍聽很低，但其實際數量已達42,940個。如果能夠釋出一半的空置單位，其數量已多於一年的私樓供應量。社會不能忽視這批潛在供應。

囤積閒置土地不能遺忘　重新分配刻不容緩

我們不能放過最大規模的閒置資源——土地。恆地、新鴻基和新世界三大地產商就積存了超過800公頃農地。據《2030+》規劃估算數字類推，如果動用當中560公頃土地，足以建造60萬個公營房屋單位。政府應促使私人地產商，主動或被動地把土地交回政府，令政府可以建立足以支援社會長遠發展的公有土地儲備。除了動用《收回土地條例》和禁止所有農地轉屋地的補地價申請外，設立土地囤積稅也是一途，若購入土地超出一定時間不開發，政府可強制回收土地或徵重稅，收入同樣用作興建公營房屋。

在土地大辯論中途，特首林鄭月娥及財政司司長陳茂波高調談論一手樓空置稅，民主黨主席胡志偉質疑政府轉移視線，避開棘手的私人遊樂場用地、公私營合作發展爭議，黨友涂謹申也在日前行政長官答問會批評徵稅「整色整水」。徵稅聲音早已存在，上屆政府拒絕，到本屆政府才放風有意推行。徵稅方向正確，但單靠徵稅就大增單位供應是不切實際。面對質疑，政府不能只推出一招半式回應民怨，也不應相信獨步單方，而是多管齊下，在提升港人住屋權利、擴大公營房屋比例、分割住用和商品市場、政府重掌土地發展權等着手，抑制地產商操控，結束港人長期土地樓房分配不公亂象。

外地徵收空置稅／非自住物業稅項例子溫哥華：在2017年1月開始，業主須每年年初申報，非自住及每年租出不多於半年的物業需要繳稅，稅金為應評稅價值1%。收入用來支撐可負擔住房的興建開支。澳洲維多利亞省：在2018年1月開始，非自住及每年租出不多於半年的物業需要繳稅。業主須每年年初申報，稅款為政府評估物業價格的1%。台北：沒有空屋稅，但對非自住之住用房屋額外徵稅。兩戶或以下者每戶收房屋課稅現值2.4%，持有3戶或以上者每戶收3.6%。市政府去年首次運用水電用量及房屋稅籍資料評估是否自住。