業界自揭放盤亂象　地監局須嚴格執法　保障買家權益

地產代理行業競爭激烈，導致二手住宅市場上充斥不少「影子盤」及「釣魚盤」。中原集團主席施永青近日透露驚人數據，稱目前市面上16萬個二手住宅放盤僅1萬個是有真正的委託書，真盤比率僅6.25%。施老闆的「坦言」未必準確，但足以反映業界操守缺乏監督。

8月13日，本港代理一哥施永青出席利嘉閣「真盤源」計劃時表示，現時市場上有很多放盤實際都屬「釣魚盤」，他直指「廣告上個價你買到，真係三生有幸」，稱大部分準買家要多付5%至10%廣告標價，才能真正購入。另外，利嘉閣總裁廖偉強亦透露，業界過往慣常將同一放盤單位以相近的描述及價錢重複促銷，行內稱為「一盤多出」或「影子盤」，且情況嚴重。而除此之外，網上放盤自由方便亦是「假盤」氾濫一大原因。

對地產從業者及賣家而言，「釣魚盤」的存在自有其因由。現時地產市道大不如前，地產從業者為了「吸客」，自然花樣百出。地產經紀可以選擇調低價格，或者用一些不存在的「筍盤」吸引準買家查詢，當買家成功被吸引查詢後，經紀可以各種理由向客人推介其他類似放盤，經紀「開單」機會自然大大提高。時間一長，當放「釣魚盤」成為一種業界文化，從業個體便很難潔身自好，整體業界信譽亦終會被拖垮。

不過，市面上充斥各類「釣魚盤」，真正受害的其實是不明就裡的買家。試想，市面上的「釣魚盤」一多，資訊重複混亂，買家如何能夠清晰掌握真實市況，從而作出正確而明智的決定呢？而且，就算準買家最終沒有受到任何實質損失，誤導性的銷售手法也是不能接受的。普通商品的虛假陳述或誤導性銷售手法尚且令人反感，動輒上百萬的地產交易則更加不用說。

早前，利嘉閣曾進行過一個問卷調查，在200位受訪者中，73%受訪者表示，在找樓盤的過程中，間中出現心儀單位仍在刊登，但地產代理卻指單位已出售或租出，13%受訪者更認為這種情況經常出現；另外有66%受訪者指，間中會看到同一單位以相同或類近的的相片和資料重複刊登，有6%受訪者更指經常見到這種情形；當受訪者被問到上述兩種行為會否影響對該地產或找樓平台的信任程度，分別有10%受訪者認為「非常影響」、31%認為「影響」及49%認為「略為影響」。調查顯示業界風氣不良，令準買家未能充分掌握市場實況，從而浪費大量時間和精力尋找合適樓盤。

就現時有關放「假盤」的情況，地產代理監管局發言人指，根據現時條例，代理不得提供虛假或具誤導性陳述的放盤。翻查《地產代理條例》，與之相關的條文列明：持牌地產代理（1）不得發出與其地產代理業務有關並載有任何在要項上屬虛假或具誤導性陳述的廣告；（2）就賣方的住宅物業發出任何廣告之前，須取得賣方的書面同意；（3）不得以有別於客戶所指示的價格、租金或條款宣傳住宅物業；以及（5）在有關的住宅物業不再可供出售、購買或租賃後，或有關的地產代理協議終止後，須在切實可行的範圍內盡快取消所有由他發出的廣告。由是觀之，地監局有足夠法理依據監管地產代理的放「假盤」行為。

在具體的操作層面，規例要求持牌地產代理應儲備所有放盤紀錄及代理協議文本為期至少三年，以供追查；而且，獲授權的監管局人員有權無須事先通知而在正常辦公時間內隨時查閱該紀錄。換言之，地監局會對違規放盤進行「放蛇」。

然而，受制於有限人手（施永青稱地監局負責巡查的人數僅數十人），地監局上半年只巡查地產代理鋪907次及抽查網上物業廣告339次，相較於施永青宣稱的「十六萬個放盤，得一萬個係真」，地監局的執法力度明顯杯水車薪。地監局發言人還表示，倘若代理被證實違反相關規定，局方會對其進行紀律處分及罰款，嚴重者將會被撤銷牌照。但無論是罰款抑或撤銷牌照，要對業界及從業人員起到威嚇的作用，前提是地監局要增配人手、嚴厲執法。事實上，地監局已經到了不得不行動的時刻了，這倒不只是因為市面上「假盤」氾濫，而是業界人士已經反過來在「倒逼」執法機構「做嘢」。