澳門市區更新竟取經香港 市建局安置政策也值得參考?

撰文:評論編輯室
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澳門政府一直被詬病忽略都市更新,近年終於加緊步伐,並在今年為市區更新立法進行公眾諮詢;其中,澳門政府指出,擬設立的安置法律參考了香港及內地「行之有效」的做法。可是,目前香港在市區更新中的安置做法是否具有參考價值,值得存疑。事實上,市建局目前做法無助市民原區安置,未有致力減低重建帶來的影響,難稱得上以人為本。

澳門舊區重建工作之低效久受批評,例如其於2005年提出舊區重整計劃,竟直至2016年才正式成立「都市更新委員會」。當地政府今年終於為都市更新立法進行公眾諮詢,擬為設立「暫住房」及「置換房」收集意見;簡單來說,政府有意為受樓宇重建影響的業主提供暫住單位,與及可供購買的資助單位,以圖減低重建影響。

澳門暫未對市區更新有一套整全的法規建議,現階段難作評論。但這次諮詢文件竟指香港的重建策略,尤其安置賠償的原則值得借鑒,實在教港人「受寵若驚」。

澳門政府草擬的《都市更新暫住房及置換房法律制度》諮詢文本(來源:澳門新聞局)

「原區不留人」的安置政策

市區重建的最壞情況,就是迫令居民離居原址,甚至需要遷徙別區。不幸地,在「原區安置」方面,市建局的工作一向未盡人意,導致重建樓宇的業主與租戶均難以留在原區,破壞他們原有的社區網絡之餘,更對生活造成極大不便。

誠然,業主能獲的賠償較租戶高,但這不足以確保他們能在原區另覓居所。市建局收購物業重建時,會先評估物業價值,繼而聘請測量師行,以同區七年樓齡物業的「假設重置單位呎價」計算,為受影響業主提供自置居所津貼,意即希望他們能藉該筆賠償在原區另購住宅居住,以圖做到「原區安置」。

不過,上述安排一直飽受批評,皆因有關賠償往往不足讓業主於原區置業。數據顯示,14個近年的市建局重建項目中,大部分人都不能真的用賠償購買同區七年樓齡單位,更只有63%能在原區置業,效果顯然未盡理想。

另外,市建局的「樓換樓」安排同樣無助業主安居於原區之中。自2011年推出新的《市區重建策略》後,市建局容許業主在接受補償後,可選擇購買原址重建項目內的單位,或市建局在同區項目或啟德發展區內所預留的住宅單位。可是, 補償金額往往不足以應付新單位的樓價,以致業主須「自掏腰包」,惟重建項目售價往往過高,並非所有業主能夠負擔;加上重建需時,業主須在項目落成前另尋居所,產生額外的租金負擔。

於2015年12月,市建局在啟德「煥然壹居」預留47個單位予參與「樓換樓」計劃的業主選擇

另一方面,重建租戶的情況更為嚴峻。一般來說,重建租戶可選擇市建局提供的特惠津貼,雖說現時單身租客及二人以上的家庭能夠分獲最少$170,000及$190,000元港幣的安置賠償,然而,基層在市區的住房選擇本就不多(主要是較舊、且較廉宜的劏房),而市區重建勢必直接推高區內劏房價格,租戶遂有機會被迫離開原區,甚至搬進更差劣的居住環境,例如工廈劏房。

另外,若租戶合資格申請出租公屋,可放棄安置津貼,選擇安排上樓。基層住戶獲公屋分配,理應是理想的安排;但事實上,每年房委會平均只會分配百多個公屋單位予重建戶,過去一年(2017/18)更只有39個,實在杯水車薪,更遑論公屋所屬地區並非全然位於市區,租戶有機會因懼怕適應新區,遂選擇津貼賠償,以求留在原區,繼而墮入前述困境。

若然重建租戶未符公屋上樓資格,卻在居住上有感困難,理論上可選擇市建局轄下的安置大廈。土地發展公司(市建局前身)於1990年代興建了四棟安置大廈,惟在轉型為市建局後未有增建同類大廈;而且,該批大廈於近年被揭發空置率奇高,有重建安置戶更表示市建局收樓人員並不會主動提及有關選項,質疑當局刻意隱瞞。更甚者,即使當局逐漸「重用」該批大廈作安置之用,惟單位量始終微薄(合共506個)。

旺角豉油街12號屬於市建局管理的安置大廈之一,於1990年代由前土地發展公司興建,用作安置受重建項目影響,但不符合入住公屋資格,而有臨時居住需要的租戶。(黃偉民攝)

市建局的應有之責

歸根究柢,居民未能留在重建區,須歸咎於市建局的重建方針,將舊樓重建成令人難以負擔的豪宅,促成舊區仕紳化,但同時卻沒有補救政策。就此,政府或須檢討市建局的定位與重建策略,尤其要探討協助居民原區安置的更佳方法若何(不管是藉現金津貼,抑或預留部分地段作興建資助房屋)。未來市區重建工作浩大,政府與市建局有急切需要正視現有重建問題,及早為將來做好準備。

根據市建局調查,油旺區有超過8成的樓宇樓齡達30年或以上。(潘思穎攝)