借貸風險不容小覷　政府須收緊按保安排

本港負資產個案自去年第四季起迅速上升，這料與港府去年放寬高成數按揭貸款限制有關。然而問及會否因目前情況收緊政策，金管局表示社會對此仍有需求，故仍會繼續以目前方式提供高成數按揭。然而經濟下行，不少市民均面臨減薪、甚至失業風險，政府去年卻放寬了樓按申請壓力測試的要求，借款人的風險因而大增，金管局強調只為「有能力者」提供高成數樓按，似乎說不過去。

今年首季負資產個案數目達384宗，較去年第四季的128宗增加兩倍，雖然較坊間早前預計為低，但增長仍然迅速，而且考慮到今年的經濟會持續下滑，財政司剛公布本年經濟預測為負增長4%至7%，未來市民就業、樓價走勢並不樂觀，未來負資產情況很可能惡化。

無疑本港負資產問題未來變化如何，還看經濟、失業率等因素對樓市走勢的影響，但可以肯定的是，部分已按目前安排借得高成數樓按的首置客面對的風險着實不小。金管局強調，社會對高成數樓按有需求，故會繼續向一些有能力供款、卻沒有太多首期的買家給予選擇，而且按證公司亦需買家具有穩定的收入，且對入息和負債比率亦有較高要求，認為已做好把關。

我們一直強調，高成數按揭本質上只將首期成本攤分於未來償還，業主始終需要付出代價，例如較高的利息與按保保費。目前不少九成按揭用家將按保保費與按揭額一併供款，當中連同保費的總按揭成數可達93%左右，可料首置客的還款壓力之大，假如其收入、就業稍有差池，隨時面臨斷供的危機。

放寬按保教人憂慮

政府與金管局多番強調只為有能力者提供高成數按揭，如此說法似乎不無道理，假如借款人收入豐厚、且相定穩定，將高成數借款攤分未來償還，似乎風險有限。然而政府去年修改按保安排，除了提升九成及八成樓按的樓價上限，同時放寬壓力測試要求。在去年10月前，九成按保申請者的每月供款佔入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）不可多於45%，而在壓力測試下，即假設目前息率上升3厘後，申請人的DSR不可多於60%。但在新安排下，九成樓按申請者在壓測前的DSR提升至50%，壓測後DSR理論上雖維持於60%，但政策卻容許收入符合DSR為50%、但未能通過壓測者可藉付出額外保費，仍可申請九成按保。不過雖然如此，據悉銀行向未能經過壓測者批出高成數樓按時，仍有一定要求，如匯豐銀行要求借款人DSR須達65%。

簡單來說，新安排前若有首置客希望申請九成樓按購買一個價值600萬元的住宅單位，假設現行利率為2.5%，供款期為30年，申請人須每月供款22,403元，其壓測前最低入息要求（DSR為45%）為49,784元，壓測後（DSR為60%）則為58,535元。但在新安排下，上述首置客申請按保的最低入息要求（DSR為50%）為44,807元，可見「入場」門檻已經大大接近5,000元，加上首置客可藉多交保費變相「免經壓測」，以匯豐銀行內部指引的65%DSR計算，申請人要成功借得九成按揭，入息要求現僅為54,032元。換言之，高成數按保的申請門檻減低，變相更多收入相對較低市民可「摱車邊」借盡按揭上車，可謂無視他們於經濟下行中的借款風險。

樓價過去不斷飆升，惟市民收入增長速度遠被拋離，政府以放寬高成數按保門檻協助市民上車，實即要求市民以有限追無限，本來就不是正視房屋問題的良策，而且在經濟前景不樂觀下，經放寬壓測的安排勉強上車者的借貸風險更是不容輕視。政府必須盡快收緊按保安排，最少須回復去年10月前的壓測標準，不能再輕易批出高成數按揭。