【武漢肺炎】樓市「撤辣」是慢性毒藥而非解藥

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新型肺炎爆發,不少人均擔心樓市會像沙士(SARS)時期般再次崩塌,地產業界漸傳出「撤辣」聲音,祭出協助市民上車、防範負資產潮重臨等似是而非的理由。其實樓價脫韁多年,市民空有置業、住屋需求卻未能負擔,惟市況在強烈的投資需求與政府屢次「托市」下持高不下,現在疫情對樓市造成下行壓力,市場調整在所難免。然而市場人士希望以「撤辣」救市,實際只希望增加住屋的投資、投機需求刺激市況,既不利解決普羅市民的住屋需求,更是將樓市再投機化,實與倒退無異。

近日「撤辣」聲音不斷,地產界人士、議員等盼盼呼籲政府調整樓市辣招,無論是針對買家購買第二個物業的雙倍印花稅,針對海外買家的買家印花稅(BSD),或是限制業主於短期內轉售物業的額外印花稅(SSD)均成為打擊的對象,希望藉「撤辣」穩定樓市,防止樓價崩塌式下跌。

地產建設商會執委會主席梁志堅認為辣招是因應時限推出,不一定要永遠實行,發展商會配合政府解決房屋問題。(陳嘉碧攝)

「撇辣」豈能助市民上車

縱然社會害怕樓市暴跌,但樓價過高卻是不爭事實。香港連續九年成為全球樓價最難負擔的城市,港人須不吃不喝近19年方能支付樓價中位數。單看過去五年本地實際樓價已上升37.6%,惟同期住戶收入實際可支配收入只增長3%,樓價如何拋離市民負擔能力不言而喻,樓市實須下調方能滿足市民的置業需求。

部份議員及地產業內人士卻以協助市民上車為由呼籲「撤辣」,教人大惑不解。現時辣招主要限制投資需求,如境外需求及擁有超過一個物業的本地投資客需要,首置客上車並無特別限制,難以上樓原因只因樓價太高,故只要不撤辣招,再讓樓價隨疫情壓力調整,不是助市民上樓的最佳良方嗎?再者,樓價回落所釋放的首置需求更有助穩定樓市,阻止暴跌出現,這是一石二鳥,既助市民上車,亦緩解樓市急跌的惡況,根本無需借助投資客的「幫助」。更何況,市場人士一直堅稱市場存在龐大的剛性需求,那就更不需要害怕首置客需求未能緩和樓價暴跌。

相反,政府「撤辣」卻會刺激投資及投機需求,縱使經濟下行會打擊投資,但來自短炒客、海外投資客的需求下始終亦會刺激市況,樓價下調空間較小,首置客始終難以上車;更何況一般市民在逆市下的受影響程度較資金充俗的投資客較大,故「撤辣」的後果只是為投機需求提供誘因,首置客實在難言受惠,「撤辣」有助市民上車未免言過其實。

負資產重臨 未代表要投資客打救

另一常見支持「撤辣」的理據,就是樓市下行將重現像SARS時期般的負資產潮。地產及建造界立法會議員石禮謙強調,目前有超過120萬業主向銀行借貸供樓,警告政府負資產「嚟緊」。但負資產本質上並不致命,假如按揭還款戶能穩定還款,銀行亦不會貿然追討貸款(call loan),而SARS時期的問題正是社會面臨嚴重的經濟衰退及失業潮,負資產業主才無力還款,故教人憂慮的應是整體的經濟情況。政府首要任務是穩住經濟、就業,讓瀕臨負資產業主可渡過時艱,而非助長房屋市場投機。更可怕的是,有業界人士認為「撤辣」都不夠,政府要再度放寬按揭要求刺激交投,實與鼓勵購買力不足者「送死」無異,這不是才是真正增加負資產危機嗎?

歸根究柢,相較作為商品,房屋始終為滿足市民住居需要的必需品,自住需求應為房屋市場的主軸,當樓價過於市民負擔能力,樓價回落應為自然調節的結果,惟市場人士卻竟希望藉刺激非自住的投資需求來維持樓市泡沫狀態,最終受害的定必為星斗市民。誠然,無人願意樂見其利益受損,但社會亦須認清樓市並非永遠只升不跌的事實,政府當然須着力阻止樓市迅速潰跌,但全力托市、以犧牲公眾利益來維護有產者的利益,亦並非公平。

地產界人士高呼「撤辣」並非新事。誠然,作為調控樓市的策略,辣招的功效過去明顯不足壓抑樓價,但從壓抑短炒投機行為卻是有一定功效,至少可料在全球熱錢依舊四竄下,「撤辣」定必於本地樓市再掀炒風,故辣招對於控制投機行為仍相當重要,政府於此時「撤辣」不但未能惠民,甚至是在房策上倒退,實在無益。



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