「雲睇樓」未必足夠　應保障單位視察權

「出售綠表置居計劃單位2020/21」在上月底開始選購單位，當中包括部分出售「租者置其屋」計劃公共屋邨的回收單位。日前有選購了將軍澳景林邨景桃樓中層單位的買家發現新居附近環境異常惡劣，肇因毗鄰單位戶主懷疑囤積雜物導致大量蟑螂滋生。近日接獲律師通知可以簽署買賣合約之後，涉事買家更是感到心情忐忑，既不想浪費中選「租置」機會或虧損訂金，但又對房屋署未曾安排自己事前視察單位情況心有不甘。

房屋委員會在介紹景林邨與同類單位資料網站的注意事項，雖然兩次提到「建議準買方到該／有關屋邨作實地考察，以對該屋邨、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳（的）了解」，以及「於任何情況或時間，準買方不應以本相片及影片之任何內容、資料或概念作依據或受其影響決定購買或於何時購買任何住宅物業」，但其早於開放申請前已表示今次不會安排買方參觀「租置」計劃回收單位，結果變相要買家在無實地視察結果的情況下決定購入與否。

疫情限出行刺激「雲睇樓」

現時消費者委員會、地產代理監管局印行的《購買二手住宅物業須知》，首項內容便是提示買家應該親身前往該物業了解實際居住環境。然而事實上買家未必一定能履行此限權利，因為《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》第10條僅規定地產代理持牌人「須協助安排買方視察和查看住宅物業，並須陪同買方作此視察和查看，但如買方另有指示，則屬例外」，但同時又指出「在未經住宅物業的賣方事先同意的情況下，不得安排任何人視察和查看該物業」，故此若買家同意不視察或賣家不容許視察就不會有交易前視察單位的發生。

過去二手住宅物業沒有發生交易前視察的案例，多數都是源於單位本身已有連帶租約所以不想擾亂租客，又或者是買家非為自住置業而是具有投資炒賣意向所致。不過，隨着近年有社會事件及新冠疫情影響出行，市場上也開始出現相片、影片甚至「虛擬實境（virtual reality）」等「雲睇樓」方式，這些選項自然可能會吸引到買賣雙方利用它們替代親身視察。房屋署出售的「租置」貨尾單位當然不會存在連帶租約，而署方回應傳媒查詢也證實今次安排是顧及疫情下社交距離措施尚未撤銷，所以才改用短片和相冊來協助準買家揀選單位。

買家視察權利宜獲保障

早在2001年，法律改革委員會就着改善提供予本地已建成住宅物業買家的資料建議諮詢公眾時，便曾提及二手物業買家「視察權（right of inspection）」的問題。當時諮詢文件引用澳大利亞首都區的標準銷售合約作為例子，提出可以考慮規定容許二手物業買家「在買賣完成前視察有關物業多於一次」，又指出「為給予買家更佳保障，理想的做法是讓買家在任何情況下均享有物業的視察權。不論買家購買的是交出空置管有權物業或連租約物業，均應獲得相同對待」。

然而，經過不足三個月諮詢後，法改會報告書最終在2002年維持建議「不應規定買賣二手物業可有視察權，理由是這種規定實際上難以施行（impracticality），且對連現有租約出售的物業來說，尤其不切實可行」，並且另行建議透過立法給予二手住宅單位臨時買賣合約三個工作天「冷靜期」。無奈的是，此一建議等了近20年都沒能夠真正落實，何況諮詢文件與報告書老早已經指出「即使有冷靜期，亦不一定表示買家必然有機會在冷靜期內查看物業」，因此二手物業買家的「視察權」在香港至今其實仍然是沒有多少保障。

政府未來除了必須加快推動二手住宅物業單位臨時買賣合約的「冷靜期」以外，還應檢視有否需要因應市場出現各種「雲睇樓」替代方式而加強對於買家「視察權」的保障。特別是當這種情況已經蔓延去到官方規管且無既存租約限制的公營房屋時，當局也再不能夠繼續用「難以施行」或其他藉口來怠慢其事，否則便跟直接帶頭跟從市場剝削買家權利無甚差別。