政府近年積極推動香港成為國際教育樞紐，教育局表明本學年起放寬8間資助大學非本地生比例限制，由20%增加至40%或更高；加上地緣政治持續緊張，可預視未來會有更多非本地學生來港升學。然而，本地住宅供應緊張，加上非本地學生學額持續增加，將進一步加劇住宿供應不足問題，相關學生住宿問題應何去何從？

據現行規劃制度，學生宿舍屬於「住宿機構」用途，但並不屬商業相關用途帶的第一欄用途（「經常准許用途」）。因此，若發展商要將商廈改裝成學生宿舍，則需要向城市規劃委員會（城規會）提交規劃申請或進行土地用途改劃。

至於酒店方面，儘管與學生宿舍在營運上非常相似，但前者用途屬大部分《分區計劃大綱圖》中的「商業」地帶（「OU(B)」Zone）用地的第一欄用途（「經常准許用途」），亦是大部分「商貿」地帶用途的第二欄用途（「可能准許用途）」。因此，發展局和教育局早前就有關增加學生宿舍供應，向立法會提交先導計劃討論文件，當中建議擴闊「酒店」用途定義至合資格的自資私營學生宿舍，並獲城規會同意修訂，容許在毋須任何規劃程序下，已可在絕大多數「商業」地帶用地上把酒店／商廈改裝成學生宿舍；而「商貿」地帶用地則需提出簡單規劃申請。

本地八間資助大學本學年約有10萬個學額，而非本地生學生則約有1.7萬個，相當於需要約2萬個宿位。以科學園Innocell為例，該人才公寓總樓面面積約16.5萬平方呎，提供511個宿位，平均每個宿位約323平方米；以17層為一棟計算，即2萬個宿位相等於40棟Innocell。若於中上環、金鐘、銅鑼灣等核心商業區設立學生宿舍，相信以乙級商廈最具吸引力，其地積比率達15倍，一層樓面面積約為2,500方呎，即總樓面面積約3.75萬方呎。換言之，一棟Innocell相當於4棟乙級商廈；即在核心商業區中，需要160棟乙級商廈才能滿足2萬個宿位需求。

學生宿舍供應先導計劃從規劃、地政及建築圖則審批三方面「拆牆鬆綁」，減少由申辦學生宿舍的發展商／營辦商所需承擔的初始、合規等成本，善用現有需求較低的酒店資源改裝成學生宿舍，以高效率方式緩解非本地學生實際住宿需求。相關計劃容許學生以可負擔租金租住接近大學校園、實習辦公室及娛樂據點的市區，減省日常通勤時間，達至「生活—學習—娛樂」平衡。學生宿舍在本質上乃屬「共享生活」模式，增強各地學生互動，以擴闊社交網絡，促進更文化及學術交流，營造具吸引力的宜居宜業生活環境。

從地理位置上分析，酒店大多處於核心商業區中及周邊，隨着酒店／商廈可以分層申請改裝成學生宿舍，同時保留商業用途性質，可容許學生近距離接觸行業龍頭，為將來踏入社會做足準備；更可以藉着觀望商業辦公室人員穿梭往返，由創業氛圍培養「企業家精神」。在各項資源配搭下，鼓勵青年人才創業，亦是本地僱主「搶人才」的好機會。

是次政府以前瞻性思維提出修訂「酒店」用途，不但滿足本地學生入住學生宿舍需求，亦為將來吸引更多非本地學生來港升學增加配套設施及住宿容量做足準備。與此同時，先導計劃有助推廣「企業家精神」，鼓勵準畢業生／畢業生創業，從而推行「共享生活」及「共享工作」模式。先導計劃成熟後，政府便可考慮進一步擴闊資格準則至各行各業的合資格人才，吸引他們留港工作，增加香港各行各業在國際上的競爭力。

作者黃仲澧，是普縉控股集團規劃及發展部董事總經理、打鼓嶺鄉事委員會顧問，以及香港地產專業發展中心規劃及發展委員會主席。標題原為《城規會放寬「酒店」定義　酒店商廈擬大變身》。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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