來稿作者：譚永昌

「北部都會區」作為香港三分之一面積的戰略發展區域，確實需要創新開發模式來加速發展。特首李家超明言「心急如焚」，在《施政報告2025》中提出的北都「分階段開發」模式，參考內地「1.5級開發」概念。這種創新嘗試值得肯定和鼓勵，特別是在傳統開發模式面臨土地整理時間長、投資回報周期慢等挑戰的背景下，「分階段開發」確實為解決發展瓶頸提供了新思路。惟筆者擔憂這種開發模式的門檻或令本地初創、社企或文化單位難以觸及，形成表面開放但市場出現排擠的情況。

「1.5級開發」即介乎傳統所謂一級開發（土地平整、基建鋪設）與二級開發（永久建築物興建）之間的過渡性開發模式，透過可拆卸的模組化建築提供零售、展覽、辦公等功能，冀在正式發展前已產生租金收入和人流聚集效應。特區政府計劃在洪水橋率先試行。

這種創新嘗試值得肯定和鼓勵，惟筆者擔憂，由於不少本地初創、社企或文化單位無法達到如租金押金、品牌規模等開發門檻，政策或會形成「路徑依賴效應」：一旦臨時產業組合過度偏向大財團，日後規劃自然沿既有投資模式發展，削弱多元產業的發展機會。

商業與社區相輔相成

再者，市場預熱產生品牌收益，將歸早期營運者（即大財團），形成傾斜的既得利益格局，影響整體北都發展的社會接受度。此外，目前「分階段開發」的構想主要聚焦於商業設施，只提到「零售、娛樂或會議展覽」，明確說要「創造收益」，反映思維由商業邏輯主導，對公共開放空間等非商業活動的規劃明顯不足。

缺乏文化、社區、青年空間等非商業功能，將削弱北都未來吸引人才的軟實力，亦難以建立健康的社區網絡。市民容易將所謂「加速發展」理解為「大財團又再有既得利益」的封閉、粗糙開發，侵蝕公共信任。這種負面印象一旦形成，將對北都聲譽造成長遠損害。

任何發展項目過度依賴商業思維都可能適得其反。當局需明瞭缺乏社區配套的商業發展，或因為純缺乏社區氛圍，而難以形成可持續的人流，而社區資源不足亦有居民反對的發展阻力。反觀成功的混合發展項目，應是商業與社區功能相輔相成，社區設施帶來穩定人流，商業設施提供便民服務，形成良性循環。因此，在1.5級開發中適當配置社區空間，是社會責任，更是商業智慧。

建立可持續發展框架

參考《香港規劃標準與準則》中提到，市區休憩用地供應標準為每千人不少於2平方米；再參考聯合國人類住區規劃署（UN-Habitat）建議城市土地應預留15%—20%作為公共開放空間，政府應建立配額制度，例如首批試點至少15%—20%可出租樓面用於「本地初創、社企、文化教育和社區空間」。港府的「1.5級開發」可分配給如本地初創企業和社會企業，提供低於市價的租金；亦應規劃社區學習中心、青年活動空間等社區空間。

誠然，政策應保持財政可持續性和可行性上。當局宜研究以交叉補貼模式的機制運作，抽取區域總租金等收入的比例金額，讓高租金商業租戶的部分租金收入補貼社區空間和活動策劃。筆者建議先以5%作穩健起步，按情況調整。此方案可確保商業可持續性的同時，又保障社區功能不被邊緣化。

制度上，亦應以參與式規劃，資料透明公開，建議設立「北都社區發展評估小組」，除了企業和政府代表外，應包括青年代表、社企代表和學者等等。小組作考察、審視數據，以監察社區空間的情況，亦配合研究「社區影響評估報告」。同時，也要制定居民和公眾參與機制，讓他們有足夠渠道參與到未來居住的地方。

兼顧速度與社區質素

現行北都政策明顯偏重商業邏輯，對公共空間和社區發展的重視不足，但北都作為香港未來發展的重要引擎，其規劃思維應該更具前瞻性。「1.5級開發」作為北都先導計劃，對日後發展具有決定性影響。政府的創新嘗試值得支持，但必須在加速發展與社區質素之間取得平衡，可提高投資者和公眾信心，又能確保北都發展成為理想的健康社區。

這不僅關乎北都成敗，更攸關香港政府的施政威信與城市規劃的未來方向。「分階段開發」須成為推動北都發展的有效工具，而非僅為短期利益的權宜之計。

作者譚永昌是香港中文大學城市研究系學生。

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