最近不少朋友向筆者查詢「跨區地積比率轉移」機制的細節，反映市場關注度甚高。長期關注本欄的讀者，對我一向對「地積比率轉移」有若干看法應不陌生。綜合政府於《2025年施政報告》、發展局局長記者會發言及城市規劃委員會（城規會）規劃指引編號43，筆者對相關機制有以下看法。

早於2023年，政府透過城規會就「地積比率轉移」推行新規劃指引（編號43），容許舊區重建項目未用盡的地積比率／總樓面面積，轉移至同一規劃大綱圖下的用地使用，最高可轉移30%。此舉聚焦於「實物轉移」模式，旨在透過規劃程序平衡基建承載與城市設計。不過，該指引僅分別針對油麻地及旺角分區計劃大綱圖，屬試行性質。

直至《2025年施政報告》推出「跨區地積比率轉移」機制，及後發展局局長於9月19日進行解說，機制由原本聚焦於「實物轉移」的「地積比率轉移」演變成聚焦於「金額抵銷」模式的「跨區地積比率轉移」。即是說，如果重建地盤位於長沙灣、馬頭角、旺角、西營盤及上環、荃灣、灣仔、油麻地的七個指定地區，業權人在重建時政府會按規劃大綱圖上地盤的地積比率／總樓面面積，贈送額外20%地積比率／總樓面面積。

業權人可選擇：（一）直接用於原址重建；（二）轉移至北部都會區或其他地區；（三）將額外地積比率折算為金額，日後用作抵銷投地、補地價、換地等費用。上述安排，有助提升重建誘因，同時為地積比率創造更多流動性，形成「金額抵銷」模式。

新機制牽涉不同既得利益者的權利，相信將引發多方面討論，包括：大業主或會加快收購舊樓，爭取盡早達到「強拍」門檻，以盡吸政策紅利，但小業主該如何保障自身利益？補地價應採用標準機制、個案機制，還是定期物業估值？額外地積比率的「虛擬化」是否會推動資產代幣化（如Real World Asset Tokenization），開拓新型地產金融市場？這將是值得觀察的新趨勢。另外，對北部都會區及城鄉共融又有何影響？地積比率的跨區流轉，能否推動新界發展，促進核心區與新發展區的資源互補？這些也均值得各界深入探討。

促進發展的新規劃工具空群而出，在任何一個角度考慮都是機會處處，為房地產提供服務的相關產業鏈都可以從中得到紅利滋潤。期望政府能適時公佈更多細節及優化方案，讓市場參與者有更明確的預期，推動香港土地政策與城市規劃不斷進步。

作者黃仲澧是香港房地產及土地管理學會外部事務主席，打鼓嶺鄉事委員會顧，香港城市規劃師學會會員，香港註冊規劃師，香港城市設計師學會會員。

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