來稿作者：張美雄

民政及青年事務局早前就大埔宏福苑五級大火，果斷引用《建築物管理條例》第31條，向土地審裁處申請為屋苑委任管理人。土地審裁處其後接納申請，委任華懋集團旗下合安管理有限公司接管業主立案法團管委會的職能。此舉在特殊情況下果斷而必要——大火留下的不僅是頹垣敗瓦，更有安置、保險索償、工程維修及賬目處理等千頭萬緒的善後難題，遠非一個帳目備受質疑的法團所能承擔。政府以行政主導「特事特辦」，正是為了確保居民獲得專業、公正的保障，讓善後工作走上正軌。

外界或有質疑：此舉是否「放生」了可能需負責的法團成員？然而細察安排，委任管理人並未取代法團的法人地位，業主權利依舊；管理人僅取代原有管委會的職能，以獨立第三方身份處理日常管理與災後重建，反能避免與事件可能相關的委員繼續掌控證據與決策，減少利益衝突。華懋集團亦迅速透過旗下基金捐出500萬元支援法團後續的專業服務開支，足見其角色在於社會支援。由客觀專業的團隊統籌善後、管理日常，並將重大決定依條例交還業主投票，更能讓居民安心等待家園重建。

「宏福苑事件」的寫照，反映出許多法團長期以來的運作困局：業主熱心屋苑事務，卻缺乏法律、工程或財務等專業知識，面對大型維修或突發危機時往往力不從心。更令人憂慮的是，現行《建築物管理條例》（第344章）雖設有監管，例如規定20萬元或以上工程須公開招標，但門檻以下的項目卻可能被拆細、甚至內部私相授受。即使去年相關修例已獲通過，要求大型維修工程採購須獲至少5%業主投票贊成，但在市民專業知識有限、生活繁忙的現實下，法團良莠不齊的問題仍難根治。

這讓我回想起過往處理法團或業委會糾紛時，最棘手的莫過於「誣良為盜」的案例。許多法團或業委會成員本身只是熱心業主或退休人士，雖非專業，卻真心誠意為屋苑付出——例如維持服務水平、調整管理費、選用質素較好的服務商等。可惜現實往往殘酷，市場上有一類人以圍標為業，長期盤踞在不同「有潛質」的屋苑，深諳部分業主「着眼小惠」或「懼怕麻煩」的心態，藉調整管理費等煽動對立、挑起矛盾，最終目的是推翻原有的法團或業委會。一旦掌權，他們便逐步操控保安、清潔、升降機等日常服務，更藉大型維修工程進行圍標，涉及金額可達數以億計——這正正暴露出現行制度的漏洞與監管乏力。

要堵塞漏洞，改革已是刻不容緩。當局必須完善條例中授權票的機制，例如推動網上實名參與業主大會，並設立授權票持有上限，避免巨額招標的決定權集中在少數人手中，壓縮圍標黨的操作空間。除了法團以外，當局也須正視業主委員會面對的困難，例如規管物業管理公司收取過高的經理人酬金。以某大型地產商兼營物管為例，不單壟斷多個大型屋苑及商場項目，而且收取的酬金高達8%，甚至連代支水電費也抽取佣金，所謂「後勤支援費」更是缺乏透明。這些皆是亟待突破的利益固化藩籬。

然而，即便修例完善，也未必能解決所有法團內部的矛盾。此時，「宏福苑模式」提供了重要的介入範例。該屋苑火災後，廉政公署先後拘捕上屆及現屆法團主要成員，反映管治問題已到嚴重地步。政府在此關鍵時刻介入，展現了承擔精神，也探索出公權力與專業力量合作的可能：在法團功能失效的特殊情況下，進行有限度、有期限的專業接管，以維護公共利益。這種做法既運用現有法律工具，又引進專業資源，並在過程中保持程序透明與權責平衡，為日後類似僵局提供了可借鑑的治理經驗。

綜上所述，從堵塞授權票漏洞、規管物管酬金，到建立如「宏福苑模式」般的危機介入機制，必須以多管齊下的方式，從制度、執行與專業支援三方面同步著手，才能真正提升大廈管理的專業水平，重拾公眾信任。這一連串措施不僅旨在修補現行條例的不足，更關鍵在於建立一個讓小業主能夠有效參與、專業得以發揮、權力受到制衡的常態化治理框架。政府及時介入的「宏福苑模式」正正示範，當常規機制失效時，政府如何在法治基礎上拆牆鬆綁，以有限度、有期限的介入穩住局面，這也為今後處理同類大廈管理「難以排解」的僵局，提供了具操作性的政策範例。

作者張美雄是西貢區議員，將軍澳屋苑大聯盟成員。

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