來稿作者：李頴彰

宏福苑大火之後，居民提出原址重建的訴求，並非一時情緒，也不只是資產計算，而是對生活秩序被突然切斷的本能回應。許多家庭在同一社區生活多年，長者覆診、子女上學、日常購物與照顧網絡，都建基於熟悉的地理與人際關係。災後要忽然轉換環境，對不少人而言等同再一次承受失去。社會在討論方案前，先承認災民這份眷戀與不安，才談得上真正尊重。

情感與理性的拉鋸
法治與公平的界線

不過，公共政策要幫到災民，不能只停留在理解，更要回到香港在「一國兩制」框架下的法治傳統與社會治理邏輯。特區政府依法施政，既要在中央支持下積極處理民生事件，亦要向全體市民交代資源如何使用、標準如何一致、程序如何公正。原址重建之所以爭議大，不在於不值得同情，而在於同時牽動產權、財政、工程安全、法律程序與社會公平，多條界線只要處理稍有偏差，就容易令善意變成難以複製的例外，繼而造成更大的期望落差。

第一，要釐清產權性質。居屋單位在完成買賣並取得樓契後，法律上屬私人業權。特區政府固然可以在道義與政策層面提供支援，但不能像處理公屋般以行政方式直接重建並重新分配。若以公帑為私人業權原址重建背書，社會必然追問同一尺度能否套用到其他私人樓宇事故，特區政府日後又如何拒絕類似要求。法治社會最怕的不是做一件善事，而是做了一件沒有清晰邊界、難以按同一標準處理的善事，令每一次不幸都變成制度承受不起的壓力。

第二，必須面對公共財政與分配公義。原址重建不只是建築費，還包括拆卸、地盤安全、顧問與監理、機電與消防系統重置、臨時安置支援、法律程序及後續監測等成本。即使有保險，保額上限與條款亦可能令可動用資金遠低於實際所需。若把缺口交由小業主分攤，災後家庭同時面對租住與生活重整，未必有能力承擔額外巨額支出；若由特區政府補貼，則等同以納稅人的共同資源優先重置私人資產，難免引起輪候公屋、等待居屋，以及關注其他社區安全問題市民的疑慮。政策要站得住腳，除了照顧眼前最困難的一群，也必須守住可向社會解釋的公平原則。

第三，不可忽略長遠制度誘因。若社會形成預期，認為私人屋苑在重大事故後可由特區政府兜底重建，日後業主與管理架構在保險覆蓋、維修基金、消防設施更新與日常管理上的投入，便可能出現鬆動。這不是對任何人作負面推斷，而是制度設計必須預防的結構性風險。城市安全若要靠長期自律與監管共治，就不能讓責任不知不覺轉移到政府與公帑身上。

第四，即使暫不談錢，工程安全本身也令原址重建或大規模修復充滿不確定。高溫燃燒對鋼筋混凝土結構的影響往往具隱蔽性，混凝土可能剝落、開裂、強度下降，鋼筋亦可能因高溫而性能衰減。縱使初步檢測顯示沒有即時倒塌危險，仍不等於適合居住，更不等於能以可接受成本恢復至長期安全標準。加上供電、供水、排水、升降機、消防泵房與加壓系統等機電設施在火災中常出現整體性損毀，要回復正常功能，工程量與工期往往非常可觀。特區政府若為速度而作過早承諾，反而可能在日後面對安全責任與民心反彈。依法施政的擔當，正在於壓力之下仍守住安全底線與專業判斷。

第五，法律程序亦是硬約束。大廈公契通常載有保險金使用、共同部分處置、重建程序及表決門檻等條款，屬業主之間的私法安排。拆卸重建往往需要極高比例同意，而事故造成傷亡後，部分業權可能進入遺產程序，繼承人確認、代表人委任、爭議處理均可能耗時。只要少數業權未能同步，整個重建便難以推動。公共政策若把居民回復安穩的時間表押注於高度不確定的私法協商，最終可能令大多數居民長期陷入等待。

第六，若屋苑同時涉及商業部分或車場等業權由機構持有，協調難度更會上升。機構持有人需要向股東交代，決策受法律責任與商業安排約束，原址重建便不只是特區政府與居民的兩方選項，而是多方權利義務交織的談判格局，任何一方停滯都足以拖慢全局。這些現實若不先講清楚，對原址重建的想像很容易變成不切實際的期待。

第七，重建後物業的市場接受度，這點常被忽略，卻關乎居民長遠利益。重大事故帶來的心理陰影可能影響估值、按揭審批、保險續保與二手流通。對不少家庭而言，居屋除了自住，也是重要的資產安排。若重建後仍長期被標籤化，未來需要轉按或出售時面對阻滯，居民可能再次受困。政策若只追求把樓蓋回原處，而未同時考慮重建後生活與資產的可持續性，未必真正符合居民的長遠福祉。

「一國兩制」下依法施政
重亮人人看得見的安居家燈

因此，更具建設性的討論，是把居民核心需要逐一具體化，並以制度工具回應，而不是把全部希望集中在「原址」兩字上。居民真正關心的往往包括四件事：盡量維持原區生活網絡，居住質素不倒退，權益安排清晰可預期，過渡期不要無了期。

若以此為方向，特區政府在中央支持下統籌土地、房屋與社福資源，反而更有空間提出可落實的組合方案，例如以原區為優先提供替代資助出售單位，配合透明的優先序與可負擔安排；為願意跨區的家庭提供就學衔接、交通支援、長者醫療轉介與社工跟進；並把過渡性住屋與租金支援、社區服務點、資訊協調整合起來，讓居民最痛的等待與不確定盡量縮短。

無論採用哪一種方案，社會仍期待事故原因與制度改進有清晰交代。徹底調查與公開說明，對相關責任的依法追究，對消防安全、樓宇管理與跨部門協作的檢討，都是修補信任的重要部分。市民需要知道悲劇如何發生，更需要知道下一次如何避免。

宏福苑事件要修復的，終究不只是樓宇，而是生活的可預期與社區的安全感。若特區政府能在一國兩制下堅守法治精神，依法施政而不失溫度，在中央支持下更有效統籌資源、照顧民生，同時以清楚規則回應社會對公平的要求，受影響家庭便更有機會盡快走出陰影。人們真正盼望的，是長者可以安心覆診，孩子可以如常上學，上班族不必長期奔波於臨住與通勤之間，街坊互助能在原區延續，家中燈光可以再次穩定亮起。只要走到這一步，所謂制度成熟就不再抽象，而會化作人人看得見、感受得到的安居樂業。

作者李頴彰是執業律師，熟悉民事訴訟和刑事訴訟事項。

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