11 SKIES 遲開金蛋變債彈　新世界「十個煲九個蓋」？｜財經解密

去年因高層人事變動引發市場熱議的新世界（0017），近期再度成為焦點。集團接連傳出多項財務及項目變動，包括與銀行洽談千億融資、宣布延遲永續債派息，以及投資額高達200億港元的機場航天城商業項目11 SKIES，延遲至明年底開業。面對債務壓力，新世界正透過資產處置、融資安排等多方法為公司「輸血」，「手術」成功率又如何？

巨債變成「磚頭」　11 SKIES 最添憂

自2017年鄭家純中風，鄭志剛開始臨危受命，直到2020年他成為新世界的行政總裁。在此期間，集團大舉投資中港地產市場，導致債務急劇膨脹。淨負債從2017年約767億港元飆升至2022年底的1,246億；淨負債比率則由34.8%升至57.5%。與此同時，集團由無永續債券變成發行超過354億永續債券。

這些資金並非拿去「玩」，而是投入多個大型項目，包括：長沙灣區3大商業項目、深圳K11 ECOAST以及機場11 SKIES等屬於半百億級以上投資項目，望將「活水」變成「磚頭」。只不過中間經歷中美關稅戰、內房爆煲、新冠疫情、息口急升等一連串大事件，這場押注自然不是以「派彩」收場。

當中投資額達200億港元的11 SKIES最令人擔憂。該項目總樓面380萬呎，佔集團在香港主要投資物業，總面積的四分之一。雖然3棟甲級寫字樓整體出租率料逾65%，但商場部分波折重重。原本計劃2023至2027年分階段落成，但商場的業主機管局向我們表示，商場打算再延遲至明年下半年才分階段開放。另外，據《彭博》報道，11 Skies出租率僅約四成。

記者走訪現場，商場有超過800個舖位，現時只有得一間餐飲店以及一個波波池有開，大部分舖位被白色圍板遮蓋。另外，該商場定位成疑，商場主打離港及抵港旅客，以至吸引消費力較廣州、深圳低的粵西居民。周邊人流及消費力能否支撐，最終項目是「金蛋」或「大白象」成疑。

三大支出致大量「失血」

現勢只會令新世界的手頭緊上加緊，增加今年「拆債彈」難度。截至去年底，集團半年虧損約66億。翻查資料，新世界的收入支柱不算差，在賣樓方面中港半年收入加起來超過83億；經營利潤近35億。至於收租，中港收入逾25億，經營利潤逾17億。

而致命傷有三把刀令集團「失血過多」，分別是稅務、財務費用以及永續債派息。這裡加起來超過54億，可以說賺了都不夠上繳。

努力「止血」　 考驗大國手

面對困局，去年走馬上任新CEO黃少媚的策略是繼續推進地產本業，進而改善現金流。這幾年新世界多次沽出非核心業務，但似乎暫時不會再「賣嘢填氹」。而最新行動則是選擇「還息不還本」，和多間銀行洽談融資。截至5月底，新世界875億元貸款再融資計劃。據報當中六成已談妥，涉及逾20間銀行。與此同時，新世界以尖沙咀Victoria Dockside作為抵押品，再借最多156億貸款。

若再融資及新貸順利，將佔淨負債逾八成，相信暫時可喘一口氣，銀行也可以少一筆壞賬。至於永續債投資者就比較「慘」，事關新世界似乎決定「放棄」這個融資管道，不惜影響聲譽，也決定延遲支付4筆永續債利息直至年底再結算，預計暫時可省約14億利息。然而，上述方法都是治標不治本，只有大手減少借貸規模又或壓低利息，才可以「源頭止血」。

不過在這些負面消息裡，集團日前公佈，中港物業的銷售量已接近250億元，佔全年目標的95%以上。慶幸勢頭還算凌厲。在今年2月業績會上，黃少媚豪言︰「我係一個打慣勝仗的人。」面對「負債重、利率高、樓市復甦慢」三重挑戰，能否將「失血病人」救回，考決心、更考手腕。