土地債券補地價爭議未除 最終恐淪炒賣工具
香港大學科斯產權研究中心提出「土地債券」方案，由政府向土地業權人士發行債券，以換取他們手上的新界私人土地。被問到「土地債券」會否重蹈「Letter B」的覆轍，即鼓吹有資本者囤積居奇，甚至炒賣業權，香港大學科斯產權研究中心主席鄒廣榮認為，兩者在收地安排上不盡相同。
鄒廣榮解釋，前者是先收地後規劃，後者則是先規劃後收地，且其面值更是按地皮在未來規劃中的地積比率釐定，但「土地債券」持有者在接受以地換地債時，並不知道土地將來用途，而債券面值亦按當下農地價格計算，應可釋除大眾疑慮。
不過，民主黨成員、城市規劃師吳永輝質疑，農地的呎價遠較建築用地低，而且升值幅度有限，若將債券面值與農地價格掛鈎，恐怕難以吸引新界土地業權人。
鄉議局當然執委林國昌也向傳媒表示，債券的概念複雜，期望政府恢復使用「Letter B」。早於2012年新界東北新發展區規劃時，面對政府收地，鄉議局亦曾提出同樣建議。
民主黨前立法會議員李永達指出，將金融市場的操作引入土地買賣並不恰當，因為當中的補價換算複雜，涉及多項公式計算，若要具體為方案建立一套公平公開的機制，起碼需時兩至三年。吳永輝也指，特區政府受立法會和公眾監督，推行政策阻力遠比港英政府年代大，如果當局未能清楚交代如何補價等涉及公眾利益的細節，方案或難以得到社會支持。
地是硬件，上面的業權是軟件，兩者能夠透過發債分拆。
擔心土地債券 衍生炒賣問題
「地是硬件，上面的業權是軟件，兩者能夠透過發債分拆。」鄒廣榮在電台節目上表示，地債持有人不需跟個別業主進行協商或收購，待政府收回整塊地皮後，再以債券認購，大大加強土地交易的靈活性，可以達致促進土地重整的效益。
吳永輝認同有關觀點，但預料「土地債券」難免會造成炒賣，「（因為）債券本質就是用來買賣。」他以公司作喻，例如目前人們很難購買0.01間公司，但在股票市場上就可以做到，當把土地拆成小份於債券市場上流通時，就會加速買賣流轉，為炒賣活動提供空間。
本土研究社成員黃肇鴻亦指，發展商在購買一幅地皮時，需考慮位置、鄰近基建等多項因素，當把債券套用在地皮買賣上，發展商顧慮較少，傾向大手購入，而這種市場期望，更會進一步提高債券價格。他舉例，在政府力推公私營合作發展新界農地下，農地的價格已不斷上升；6月時，已有業主高價放售位於元朗4個地段、涉及10幅的大型農地，共約11.9萬平方呎，總值近3.7億元。
吳永輝建議，將債券的升值部分納入政府賣地收入，「債券面值如果由一元升到十元，當中九元去了哪裏呢？應該是落入政府口袋中。」他指出，炒賣地債的問題在於，市場投資者蠶食土地的升值，令政府收入大打折扣。
「土地債券」是一種「遠水救近火」的方法。
以債券換樓面面積或引補地價爭議
科斯產權研究中心形容，「土地債券」是一種「遠水救近火」的方法，透過發債籌集地皮以應付房屋發展的需求。被問到土債會否如當年「Letter B」般「爆煲」，導致政府難有足夠土地兌現債券時，鄒廣榮表示不擔心，因為債券可換取的不局限於新界土地，將來填海所得的地皮亦可以債券競投。再者，方案以樓面發展面積而非土地作為賠償，日後土地如用作高密度發展，便有更大空間兌現債券。
重掌新界規劃 收地免除後患
研究報告的宗旨在於，重整新界分散的業權，讓政府可對新界發展有通盤規劃。
不過，黃肇鴻認為，發債從來沒有解決過問題，只是將未來發展的主導權交到發展商手上，政府將來更需預留大量土地作償還之用，無疑是得不償失。他指，將軍澳新市鎮便是一例。將軍澳是回歸前最後一個落成的新市鎮，當時港英政府急於處理大量「Letter B」，將區內絕大部分地皮拱手讓予地產商，導致如今將軍澳規劃失當、私人物業與商場林立的局面，與研究中心期望政府重掌規劃的願景相違。
黃肇鴻重申，只有透過動用《收回土地條例》，才能夠真正買斷業權，將土地名正言順交回政府手上。李永達亦認為，行使《條例》最為簡單直接。
在1997年7月至2017年間，政府曾為154個公共工程及市區重建局項目引用《條例》，當中僅8宗曾被提出司法覆核，惟業權人無一勝訴，可見該條例行之有效。當今政府財力與昔日港英政府大相逕庭，與其推出多此一舉的收地新措施，不如盡早動用《條例》收地，為長遠規劃作好打算。
上文刊載於第123期《香港01》周報（2018年8月6日）《土地債券爭議多 真能遠水救近火？》。
