【星之谷】豪宅先住後付3年　暗藏按揭伏位　無端多付75萬首期

近年新盤流行「先住後付」付款方式（又被稱為「白食白住」計劃），看似非常着數，但這個支付方式其實暗藏很多按揭伏位不為人知，包括首期負擔增加及影響物業估值。

「先住後付」通常適用於特色單位或獨立屋等樓價較大的單位。舉元朗Grand Yoho為例，一些大單位可以採用「先住後付」支付方式，先繳付樓價5％給發展商作為單位的「許可證費用」（Licensing Fee），當中包括租金、管理費、差餉等。

3年後，若果買家在物業正式成交日前能夠申請按揭、順利付款完成交易，發展商會將該5％「許可證費用」以回贈方式退還給買家。故此，這種「先住後付」方式被稱為可以「白住」單位3年。

不過，在按揭角度而言，「先住後付」這種付款方式暗藏很多不為人知的伏位，就是3年後申請按揭時，由於「許可證費用」回贈不計算在合約樓價內，銀行會把這5％回贈扣減樓價後才計算貸款額。

舉個例子，假設住宅合約價為3,000萬港元，5％「許可證費用」，即150萬港元，準業主3年後臨成交前申請5成按揭，銀行只會以2,850萬港元計算貸款額（1,425萬港元），而不是以3,000萬元計算（貸款額1,500萬港元）；而如果「許可證費用」回贈是成交後才發放，買家便需要準備多75萬港元首期。

不只如此，「許可證費用」回贈將會直接削減銀行對於該物業的估價——銀行對上述物業的估價只會顯示2,850萬港元，而不是3,000萬港元。很多人經常問為甚麼收樓後銀行估價反而低於買入價，正正是這個原因。

其實，就算不是以「先住後付」計劃上車，一般「即供」或「建期」付款方式若涉及發展商任何優惠或回贈，例如管理費津貼、律師費回贈、贈送傢私禮品包，只要這些「着數」不是反映在合約樓價上，銀行一律會扣減樓價後才計算貸款額。

採用「先住後付」還可能有些意想不到的風險。首先，不少買家其實是首期預算不夠才選擇「先住後付」，這些業主打算以未來數年時間籌措首期，待正式成交日時再申請發展商提供的「二按」。

但期間可以發生很多變數，例如發展商其時已經取消了「二按」，導致準業主未能成功申請足夠貸款，首期預算亦遠遠不夠，最終撻訂收場——近期掃管笏某大型屋苑便出現過這種情況。

另一樣要留意的是，由於成交期太長，假如期間樓價下跌兩成，銀行會因為估價不足，而需要用估價計算貸款額，最終會增加業主首期負擔。

當然，買家可能會覺得乾脆取消成交更划算，但一般發展商合約都寫明如果要取消成交，發展商保留權利向買家追討重售物業和買家當初簽訂的合約差價。

結論是，天下沒有免費午餐，就算有「白吃白喝」的免費午餐，都有不少隱藏成本需要留神。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

*投資涉及風險

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