地產收租股跑贏大市　晨星鍾允︰揀股睇內地因素　看好新地潛力

美國10年期國債孳息率持續上升，多次在1.6厘或以上徘徊，引發科技股被市場拋售，「新經濟」正經歷股值重估，恒生指數亦因此由年內31183點高位一挫近一成。

惟過去一年被「遺忘」的舊經濟類價值股卻見資金吸納，特別是地產收租股持續跑出，長實（1113）、新世界（0017）及恒地（0012）等股價至今均錄逾半成或一成以上升幅，跑贏大市。

可是美債孳息率攀升，息率有上升壓力，最直接增加市場借貸成本，對息口敏感股，包括本港地產收租股，股價理應受壓。不過以近期走勢而言，似乎息率上升，無阻相關股份的升浪。

資金流入 主宰港地產市道

晨星亞洲高級股票分析員鍾允受訪時認為，市場主要看好兩大因素，首先是疫情後，中國經濟比其他經濟體，包括美國的增長快，因此環球資金繼續流入香港，對香港房地產市場會有幫助，他更認為，資金流入與否，才是主宰本港地產市場走勢關鍵。

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其次，近年不少本港地產商均有到內地發展綜合項目，即是集酒店、商場及辦公室於一身的項目。鍾允認為，疫情後內地人經已習慣在國內購買高端消費品，即使重新「通關」，消費模式一定會有所改變，「香港零售業不會再現2003年後，連續10年、15年的增長，內地人以前拖行季過來購物，來一天，買完東西就回去，現在可能是來二、三天，住酒店，（內地人）會繼續到國外旅遊，但買高端消費就在內地買。」

增長潛力 還看內地業務

在這種新的消費模式下，鍾允認為投資者選地產股，最重要是分析該公司內地業務組合的增長空間。因此他首選新地（0016），亦是考慮到未來數年的增長動力，是眾多地產商中最好，認為合理值為145元，較現水平有近兩成半的潛在升幅。

他解釋，近期新地減少在港投地，目前推出的項目，都是數年前所投得的，現在陸續開始「收成」並入帳；而集團最重要的增長動力，正是來自內地的投資物業，「在過去六個月收入增長了兩成，未來兩、三年，都有好多項目落成，我認為是很強的earning driver。」

翻查新地最近的中期業績，截至去年底止的六個月，內地總租金收入按年上升15%至24.86億元，當中大部分綜合項目均處於一線城市，如上海的「上海國金中心」、「上海環貿廣場」；南京的「南京國金中心」；北京的「北京APM」；以及廣州的「天環」商場等。

長實重點在歐美　潛在增長空間細

另一隻升勢強勁的長實（1113），早前斥103億元首度「插旗」啟德區，奪東九啟德跑道區最後一幅住宅地，呎價逼1.6萬元，貴鄰近地皮兩成；同時旗下馬鞍山海澄軒海景酒店，以及天水圍嘉湖海逸酒店，獲城規會批准在有附帶條件下進行重建，兩個項目合共提供共5,758伙住宅單位，似乎增長動力都不俗。

不過鍾允認為，近年長實已將重點投放在去歐美、加拿大的公用事務，與新地比較，其增長空間比新地細。

至於不少股民買入「收息」的領展（0823），他則認為領展過去以低價買入內地商場，翻新後令項目增值的方式未能持續，「依家貴了好多，所以改為購入核心產業，好似在英國　澳洲買一些辦公大樓，入面的（租客）都是簽了十年租約。」因此，股價增長空間不大。