【洪水橋新發展區．來稿】城鄉共生，還土地於人民
文：地產小子
城鄉共生，在香港似乎是妙想天開，但只要大家每人行多一步，情況有可能改寫。
最近在立法會發展事務委員會討論的洪水橋新發展區佔地707公頃，預計提供61,000個住宅單位，計及主要的地盤平整及工程基礎設施，與多個階段的工程，預計首批居民可於2024年入住。根據「經修訂的建議發展大綱圖」的發展方案，發展面積約為441公頃，包括約324公頃的私人土地及約117公頃的政府土地。大部分受影響的私人土地現時為棕地作業及鄉郊居所。新發展區附近有車站廣場、住宅、中心商業區等；亦會預留土地作物流設施、企業和科技園、港口後勤及工場用途；以及醫院、社區會堂、裁判法院、表演場地、與及青年設施等，規劃看似完善，其實還有一些改善空間。
先談談「經修訂的建議發展大綱圖」的制定背景。洪水橋新發展區涉及的持份者層面廣泛，當然少不了政府多個部門、鄉事派、貨運業、物流業、檢測及認證業等、村民、商會、地區人士、專業人士、甚至是多個關心香港城市規劃的組織與壓力團體。不同的團體對於洪水橋新市鎮的規劃有不同意見，例如：（1）有鄉事委員會認為新發展區將包圍現有鄉村，建議政府擴大鄉村界線，讓村民能拓展鄉村發展，並提議設置隔音屏以減低噪音影響；（2）亦有鄉事委員會認為，新發展區需要與現有鄉村保持一定的距離作緩衝；（3）有議員建議新發展區的交通網絡與現有輕鐵線互相連接，以改善區內交通和避免增加居民的交通成本；（4）有貨櫃業人士希望政府妥善安置和提供不同類型和層樓的樓宇以配合不同經營者需要；（5）村民有不同訴求，例如：「不遷不拆」、「先安置、後清拆」等，亦有村民希望政府應給予土地讓村民自行發展。要平衡多方面聲音，已是一大挑戰。
首先，洪水橋新發展區可能會帶來一些「巨無霸」發展，對周邊社區未必理想。根據「經修訂的建議發展大綱圖」，洪水橋核心區（即鄰近洪水橋站一帶），均以高密度規劃為主調，這一帶除了車站廣場與其他指定用途等地外，商業用地的地積比率為7至9.5倍，建築物高度為主水平基準上180至200米，規劃地盤面積由1.4公頃至4.3公頃不等，而且大部分商業用地均相連，假如有發展商透過投得相連多幅用地然後合併發展，就會輕易發展出「巨無霸」和「蛋糕樓」物業。
「蛋糕樓」就是《建築物條例》中，首十五米的非住用空間，可享有100%覆蓋率，地有多大，就可以建多大；而十五米以上，最多只有六至八成的覆蓋率。為了用盡空間，發展商大多把十五米以下的空間用作商場或停車場等用途，再於平台上建起一棟棟高樓，看起來就像一個插滿蠟燭的大蛋糕。根據現時的「經修訂的建議發展大綱圖」，洪水橋新發區的核心地帶，只有政府的15米闊步行街及位於規劃區第28A及32A 區的兩條東西行人通道，兩旁包括一塊面積達4.3公頃的住宅地及3.5公頃的商業地，加上投得相連用地再合併發展這項因素，這些地皮極大機會發展成巨型蛋糕樓。將軍澳就是典型例子，行人由鐵路站開始，一直透過天橋接駁商場與住宅，完全不用經過街道便可回家，好處是方便，落雨打風也不受影響；但最大問題就是地面僅餘的街道壓逼感大，難以吸引人群聚集，儼如死城，清一色大商場的設計亦令小商戶和特色商店難以立足，局限了小市民的消費選擇，扼殺了市鎮的生命力。
城鄉共生是否遙不可及？形勢是可以逆轉的。
一個新市鎮的發展潛力與價值，視乎其整體規劃及配套。啟德發展區一帶的私樓每呎售價即使與何文田、奧運站等高尚住宅區等量齊觀，仍大有捧場客，全靠良好的整體規劃。在用地規劃上，政府亦應該將洪水橋核心區內較大面積的地盤，分拆成面積不大於1.5公頃的地盤，令現有地盤相對貼近鄉郊社區的佈局，易於達至新舊共融的效果，同時改善通風。
此外，新發展區難免會有樓高200米以上的地標式建築，樓宇高度應與間距成正比，即樓宇愈高，之間的間距應該愈大。即使核心區部分用地因需要兼容公共交通或社區設施等，而無法避免「蛋糕樓」設計，亦應盡量將「蛋糕」縮到最細，或者呈梯級式發展，減低視覺的壓逼感。至於停車位方面，政府亦應該考慮將部分商業用地，改作附設綠化設施的全幢停車場大樓，為社區提供充裕的私家車、旅遊巴等泊位。
政府亦可以參考啟德發展區的「綠色走廊」的模式，改善現時行人道及步行街的規劃及設計，除了政府的15米步行街與兩條東西行人通道外，亦應該考慮在用地之間增建行人通道，以增強洪水橋的易行性(Walkability)。此外，在可行的情況下，政府不妨在行人通道增建設施，令行人與寵物都有地方活動、甚至有單車徑、緩跑徑等運動設施，連接屯門與元朗一帶的單車徑。
商業區方面，地面商業街建構社區連繫，是提高社區活力的好方法，但香港人普遍怕日曬雨淋，增建如新加坡Biopolis的玻璃天幕便可解決。此外，發展區部份社區設施設如青年及教育用途設施，位於核心商業區南面，但規劃圖未見有預留足夠行人通道由住宅區直達相關地區，政府亦應該藉此機會一併延伸步行街，令青年與教育設施能輕易與商業街連接。
筆者相信，政府多從規劃著手，改善現有樓宇的規劃問題，就有助促進城鄉共生，令洪水橋新市鎮的居民和就業人士可享受到新發展區的規劃成果。
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