【01動畫】恒地收地早着先機? 20年囤積馬屎埔逾八成土地

撰文:鄧麗婷
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馬屎埔一幅農地入選原址換地申請,年底前必須交吉,發展商恒基與守田村民連日來爆發多場衝突。恒基昨(5月23日)向高等法院申請禁制令,禁止前租戶區流根等人繼續佔用該地。回顧過去二十年,恒基透過幾間由友好人士領軍的「艇仔公司」,在馬屎埔密密收購農地,至今緊握約八成,即逾25公頃的農地,儼如一個囤地的大富翁遊戲。恒地收地,好像早著先機,例如該公司在1996年透過艇仔公司在馬屎埔開始收地後,1998年,政府就在新界東北提出發展無煙環保城計劃。但囤地背後的惡果就是村民被逼遷,農地被荒廢多年。

馬屎埔大片綠油油的農地,與一街之隔的可屎森林形為強烈對比。(資料圖片)

傳因滿地馬糞而命名

粉嶺梧桐河以南有30多公頃田地,阡陌交通,農棚及房屋星羅棋布。有傳,英軍喜愛在粉嶺平原駐紮,策馬揚鞭時留下滿地馬糞,「馬屎埔」之名由此而生。早在上世紀中期,一群由廣東省移居香港的村民扎根馬屎埔,向原居民地主租地或買地,務農為生,七百多戶農舍築起了這條村莊——馬屎埔村。

即使隨時被收地,馬屎埔村民仍堅持耕種。(資料圖片)

在這大片農地之間,部分土地屬於祖堂地,即是原居民集體擁有的地段。根據《新界條例》,出售祖堂地必須得到當區民政事務專員及所有持分者同意,只有一個人反對都賣不到,所以買賣交易並不多。

然而,圍繞祖堂地的農地,命運大不同。當私有產權成為香港社會的金科玉律,農田已淪為地產商囤積居奇的商品,靜候發展新市鎮的機會,築成私樓、豪宅林立的石屎森林。

如果產權弱化,或是政府過度干預資源配置時,將導致資源配置的無效率。如果能夠定土地為私人產權,明晰產權制度,允許土地自由轉讓,這是使生產要素與土地發揮最大效率的不二法門。
《佃農理論》——張五常

九十年代起,恒基、新世界、新鴻基及長實等地產商四分新界東北,爭相收購農地,更巧合地各據一方。綜合本土研究社資料及《香港01》查冊所得,由恒基主席李兆基(四叔)親屬及友好人士擔任董事的祺星有限公司、綠野田園有限公司及財宏有限公司,分別於1996及1997年開始,向馬屎埔的地主及農民收購田地,率先在中部、東南及北面取得據地。

過去二十年,四叔透過艇仔公司在馬屎埔收購逾八成農地(著色部分)。(香港01製圖)

四叔妹夫主理「艇仔」公司收地

公司註冊處資料顯示,祺星、綠野田園及財宏三間公司先後於1996年6月、7月及10月成立,明顯為囤積東北農地應運而生。其中,祺星、綠野田園的董事均是關乃雄和黎永堅,關是四叔妹夫,黎則是經常替四叔收購業權的友好人士,而財宏的董事同樣包括黎永堅,以及另一恒基友好人士張煒棠。

「絕無拆人間屋,趕人離開,香港做生意和平、開心。」
28/04/2016 恒基執行董事黃浩明
恒基去年的年報指,公司在粉嶺北擁有240萬平方呎土地,等於23個香港大球場。(資料圖片)

收地兩年後政府提出東北發展

這邊廂,四叔剛在粉嶺北四處收地不久,那邊廂,政府於1998年提出在新界東北發展「無煙環保城」,並於翌年就建議的古洞北、 粉嶺北及坪輋/打鼓嶺新發展區諮詢公眾意見。有了發展新市鎮的誘因,四叔更有策略地囤地,收地面積亦更廣闊。1998年至2002年,四叔囊括三十多幅農地;其間,新「艇仔」培豐有限公司於2001年成立,加入囤地戰團,董事同樣包括黎永堅,以及屢為恒基收地的四叔外甥馮振華,並於翌年以近四千八百萬收購九幅農地,成功替四叔在馬屎埔東北面插旗。

2004至2006年間,四叔透過艇仔公司收購逾一半(著色部分)的馬屎埔農地。(香港01製圖)

十年前已掌握區內七成土地

2003年,本港經濟衰退,東北發展計劃被擱置。但四叔未有停下來,繼續吞併粉嶺北的農地,及後短短三年,成功在馬屎埔收購超過二分一的農地,加上2003年前的囤地,至2006年,四叔手上緊握逾七成馬屎埔農地。

2007年,規劃處建議落實東北發展,將新發展區列入香港十大基建項目。翌年,政府重啟東北發展計劃,並在年底展開第一階段公眾參與。此時,四叔手上緊握馬屎埔近八成農地,發展新市鎮帶來的經濟利益,成為唾手可得的肥豬肉。

約八成被收購的馬屎埔農地被地產商以鐵網圍住,長期丟空。(資料圖片)
「恒地先係地霸,佢用錢霸住啲農地,唔係種菜,係去賺大錢。」
馬屎埔村民 區晞旻

即使有村民堅持留守,但四叔仍然未有滿足,過去幾年軟硬兼施,繼續游說地主賣出農地。時至今日,約八成被收購的馬屎埔農地長期丟空,淪為囤地的犧牲品。

其中四幅由恒基申請「原址換地」的農地,成功補地價及改變土地用途之後,將會發展為商場及私人住宅,四叔的賺錢大計指日可待。不過,發展的代價就是農地被剷平、村民被逼遷,未來還有一連串的收地衝突。