財經評論│「兩集中」新規推出　內房3因素可看好

美國10年期國債孳息率突破1.4厘，資金追入高息股，內房股息高兼估值便宜，加上內房「兩集中」新規推出，市傳包括北上廣深等22個重點城市，更是利好大型內房企業。

今日內房股跑出，多隻內房升逾1成，潤地（1109）、中海外（0688）、碧桂園（2007）分別上升11.2%，7.7%及7.4%，為升幅最大的首3隻藍籌。萬科（2202）、融創（1918）、世茂（0813）、旭輝（0884）、時代中國（1233）等均升逾1成，新城（1030）及合景泰富（1813）更分別大升16.5%和23.7%。

內房3因素可看好

原因1:「兩集中」新規利上市房企拿地

中國多地將推行住宅用地「集中供地」，實行「兩集中」新規，一是集中發布出讓公告，二是集中組織出讓活動，一年最多3次，市傳新規包括北上廣深等22個重點城市。

交銀國際董事（房地產研究）謝騏聰接受訪問時表示，集中公布和拍賣項目利好上市內房公司，尤好龍頭企業，因為內房搶地要集中次數，大型內房現金充裕，論財力和資源，完勝小型房企。

「集中公布和拍賣可給予內房之間提早聯合合作，大家就好似『分豬肉』地拿地，雖然有可能將貴地段搶高，但最多就賺少些錢，反而，可從其他較便宜的地段賺回。」他又指，目前上市的內房名例100強以內，即使如禹洲（1628）的處40至50名中游位置的房企，去年銷售額也過千億，對其打擊不大，最受打擊的是100強之後的小型房企，故今日上市的內房股大升。

原因2: 農曆新年內房銷售佳

去年大多內房均能完成銷售目標，而今年1月內房表現出色，據克而瑞研究中心數據，首100強內房企業銷售按年升7成。

同時，在農曆新年檔期，中國房地產銷售延續火熱。高盛指，今年農曆新年期間（2月8日至21日）超過30個城市的新屋銷售相較2019年同期升39%（由於2020年新冠肺炎爆發，其銷售數字不可比擬），一、二線城市分別升53%和29%，三、四線城市錄得按年升44%。

星展銀行（香港）研究部中國房地產業分析主管王丹估計，今年內房企業銷售目標增長10至15%，由於受「三條紅線」所限，所以銷售目標不會太積極。

原因3: 內房股息高　估值便宜

內房股息高，多數房企股息均在5厘以上。高盛預計，內房整體行業2020股息率料達6.6厘，今、明年股息率更達8.1厘和9.1厘，較現時美國及中國10年國債孳息率的1.4厘和3.28厘水平為高，屬吸引水平。

另外，整體內房股市盈率約處5.8倍左右，高盛預計，今、明年內房預測市盈率為4.9倍和4.3倍，估值便宜。

王丹指，目前內房行業股息的回報高於債券，預料部份資金會由債市轉為股市，而內房股的估值已處於歷史低位，受惠於人民幣升值、北水資金、及預期資金將由新經濟股轉回舊經濟股等因素，相信會為內房股股價帶來正面作用，內房估值有修復空間。

惟內房調控趨緊　發展受限

不過，要留意的是，繼針對房企的「三道紅線」之後，各地調控政策也再度趨緊。1月底上海、杭州等多城政策加碼，部分熱點城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度放慢。同時，中國各個地方政府包括深圳、上海及長三角城市，均有上調房貸利率。

王丹表示，1月份銀行需要管控地產行業信貸集中度，估計今年按揭貸款及開發貸款都會是低單位數增長，這會造成供應及需求下跌，但亦可以減輕樓價上升壓力。

內房新規利好龍頭和較大型的企業，不過，在「三道紅線」和調控政策嚴謹之下，增速難以加快。高盛首選潤地和寶龍地產（1238），分別予45.8元和8.5元目標價。