【土地大辯論．懶人包】一文睇晒土地供應方案優缺點
「土地大辯論」明日（4月26日）開鑼，《香港01》整合土地供應專責小組過往14次會議討論的土地供應方案，並歸納相關優缺點。小組最終向公眾諮詢的土地選項為何，仍要拭目以待。
短中期方案
1. 私人土地 / 公私營合作
面積：約1,000公頃估計可建單位：13.8萬至27.3萬伙
✓利用發展商建築及推廣專長，提供可負擔房屋，紓解建資助房屋壓力✓就較大範圍的地區同時照顧發展商及政府利益✓可釋放未被善用的私人土地資源✗ 引起「官商勾結」的疑慮✗ 運用《收回土地條例》需在法律等理據方面進一步諮詢法律意見✗ 削弱本地農業及對具高生態價值的用地構成威脅
2. 私人遊樂場地契約（以粉嶺高球場為例）
面積：172公頃估計可建單位：4,600至1.32萬伙
✗ 政府或需考慮遷置相關體育會（及其設施），才可釋放該用地✗ 需考慮到私人體育會在體育「普及化」、「精英化」、「盛事化」等政策目標方面所作的貢獻✗ 要探討是否需覓地重置，釋放用地需要一定時間
3. 推展土地用途檢討及改劃
✗ 當地社區很多時候不會歡迎有關改動✗ 要考慮現有公共設施及交通網絡能否應付人口增長✗ 法定改劃的流程一般需時約11 個月，但可能因爭議大而延長程序
4. 空置土地 / 短期租約土地 / 臨時政府撥地
短期租約面積：2,450公頃估計可建單位：約33.8萬至66.1萬伙
臨時撥地面積：3,340公頃空置政府土地：140公頃
✗ 某些鄉郊地區空置地夾在村屋、棕地、私人農地間，不適合發展
5. 佔地廣闊的康樂設施用地
數量：95幅
✗ 設施廣為公眾使用，多毗鄰住宅或商業區，可供遷置機會不大
6. 空置校舍用地
數量：183個
✗ 須考慮現正運作機構服務市民的功能✗ 某些社福設施有特定的選址或作業要求
7. 棕地
面積：約1,300公頃估計可建單位：17.9萬至35.6萬伙
✗ 部分棕地分布零散，即使整合發展，規劃格局亦未必理想✗ 部分位於相對偏遠地區的私人土地，與生態敏感地區或山區相鄰✗ 部分土地如錦田、石崗區，受制機場高度限制，發展潛力較低✗ 重置棕地作業者或推高這些行業營商成本，影響最終用家的支付成本
中長期選項
8. 重置內河碼頭及東青山灣填海
內河碼頭面積：約65公頃東青山灣填海：68公頃估計可建單位：2.2萬伙
✓ 龍鼓灘填海計劃可提供契機✓ 可在用地興建多層大廈容納工業與棕地作業✓ 為內河碼頭和附近用地的房屋發展建議帶來規模效益✗ 發展房屋要先重置附近工業設施✗ 內河碼頭用地受機場三跑系統的高度限制影響✗ 要解決為道路帶來龐大交通流量影響✗ 住宅用地可能與周邊土地運用存在衝突✗ 青山灣是香港主要船籍港，填海會對漁業造成影響✗ 青山灣毗鄰商業捕漁區，填海將對生態、漁業及其他環境造成影響
9. 中部水域建人工島
面積：約1,000公頃
10. 維港以外填海
面積：400公頃 - 490公頃估計可建單位：19.1萬至34萬伙
✓ 填海能創造大片新土地，可為新社區的綜合規劃提供較大彈性✓ 不需收回私人土地及安置居民，對現有土地用途影響較少✓ 是建立土地儲備最合適可行方法，以應付社會不斷變化的需求✓ 可接收處理本地產生的公眾填料✗ 部分填海地點鄰近生態敏感區，並會造成空氣污染、噪音等問題✗ 需要大量資本投資，土地發展過程需時10 年或以上
11. 推展新發展區 / 新市鎮擴展項目 / 綜合發展區/ 市區重建
已規劃的新發展區及新市鎮：1,142公頃綜合發展區：614公頃
綜合發展區：✗ 由規劃到落實需時長，由研究階段至首批居民入住需時最少15 年
市區重建：✗ 重建在經濟考慮上不可行：大部分具高重建價值的用地已在過去數十年重建，老舊樓宇因重建而增加的地積比率越趨減少✗ 住戶由遷徙至新單位落成需時五至六年，帶來額外房屋需要✗ 業權分散和樓市熾熱，增加收購成本✗ 與受影響人士尋求共識， 是一個高度政治化過程， 需時甚久
12. 郊野公園邊陲地帶
大欖及水泉澳的土地：約40公頃估計可建單位：7,500伙
✓釋出0.1%的郊野公園範圍便可增加40 多公頃的可發展土地，估計可提供約7,500 個單位✗ 未有準確資料，確定是否所有郊野公園範圍都有同樣的生態價值✗ 規劃及土地開發過程至少10年✗ 會遭環保人士嚴厲批評
13. 岩洞及地下空間
面積：約4,500公頃
岩洞：✓提供空間容納公共或私營機構設施，以騰出土地作房屋或其他用途✓容納需要穩定、安全地下環境的設施，如檔案館、貨倉和數據中心✓不適合住宅用途，故可用於容納一些較難找到合適地面土地的設施，例如維修站、污水處理廠和靈灰安置所✗ 成本高昂，每平方米地面積造價成本可能是所有土地選項中最昂貴✗ 構想至實現可能需時10至15年
地下空間：✓在缺乏地面空間的地方（如舊區）提供有蓋的公共空間✗ 需要面對消防、土地業權等技術問題✗ 裝備及結構往往涉及高昂的運作及維修保養成本
概念性方案
14. 填平船灣淡水湖
面積：1,215公頃估計可建單位：30萬伙
✗ 全港水塘總儲存量會大幅減少約40%，削減供水應變能力✗ 其他水塘將需要取替船灣淡水湖，作為緩衝式或暫存東江水的運作功能，須興建額外的水務基礎設施✗ 船灣淡水湖範圍內或周邊地區有三個具考古價值地點，發展將會令這些地點及重要生境受到影響✗ 往返市區，可能會成為交通樽頸和出現擠塞情況，興建鐵路專線或涉高昂的建造成本✗ 整個船灣新市鎮發展過程需時20年或以上
15. 重置葵青貨櫃碼頭 / 貨櫃碼頭上蓋建屋
面積：約379公頃估計可建單位：5.2萬至10.3萬伙✓碼頭範圍外約100公頃港口後勤用地以短期租約形式出租，收回只需按租約所訂期限向營運商發出通知，毋須賠償✗ 上蓋發展所涉及的技術要求非常複雜，成本及難度極高✗ 上蓋發展極有可能妨礙現有碼頭運作✗ 279公頃用地為私人土地，收回前須先與土地業權人就方案達成共識✗ 假如將後勤用地獨立分開發展作其他用途，將對碼頭運作造成極大影響，因而削弱港口競爭力，料遭業界反對
16. 鄉村式發展用地
面積：933公頃估計可建單位：12.8萬至25.5萬伙
✗ 個別較完整地塊亦受限於地形、地區及基建限制等，對增加土地供應未必有太大幫助✗ 削減「鄉村式發展」地帶的數目或面積，將引發是否需要相若數量的土地搬遷或安置，導致土地供應互相抵銷，淪為一場零和遊戲✗ 要進行大量收回及清理土地工作， 並將涉及賠償及安置問題✗ 需要時間解決可能會引發激烈辯論及爭議✗ 相當部分空置土地為小型屋宇間的空隙或通道、斜坡、或其他零碎或形狀不規則地塊
17. 運輸基建上方發展
油麻地交匯處：10公頃估計可建單位：1,372至2,781伙✗ 大型高架平台會影響周遭社區景觀、通風，也會產生噪音及空氣污染問題✗ 產生額外交通流量✗ 必要時下方道路或要全面封閉✗ 高架平台處於寬闊主要幹道上方，高架平台需要使用長跨距結構，建築成本將會更高✗ 須處理額外消防事宜✗ 將產生物業擁有人的法定權益和業權問題，以及基礎設施的管理和維修責任及義務問題
18. 收回電話機樓用地
面積：17.4公頃估計可建單位：2,407至4,763伙• 只有5幅佔地較大，其中2幅位於市區• 49 幅用地將於2025年或之前租約期滿，政府正檢視及考慮有關用地的未來路向
資料來源：土地供應專責小組文件、《香港01》整理
上文節錄自第108期《香港01》周報（2018年4月23日）《 「土地供應大辯論」揭幕 是時候重塑土地利益格局》。
