【土地大辯論.懶人包】一文睇晒土地供應方案優缺點

撰文:周嘉俊
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「土地大辯論」明日(4月26日)開鑼,《香港01》整合土地供應專責小組過往14次會議討論的土地供應方案,並歸納相關優缺點。小組最終向公眾諮詢的土地選項為何,仍要拭目以待。

短中期方案

1. 私人土地 / 公私營合作

面積:約1,000公頃
估計可建單位:13.8萬至27.3萬伙

    利用發展商建築及推廣專長,提供可負擔房屋,紓解建資助房屋壓力
    就較大範圍的地區同時照顧發展商及政府利益
    可釋放未被善用的私人土地資源
✗    引起「官商勾結」的疑慮
✗    運用《收回土地條例》需在法律等理據方面進一步諮詢法律意見
✗    削弱本地農業及對具高生態價值的用地構成威脅

2. 私人遊樂場地契約(以粉嶺高球場為例)

面積:172公頃
估計可建單位:4,600至1.32萬伙

✗    政府或需考慮遷置相關體育會(及其設施),才可釋放該用地
✗    需考慮到私人體育會在體育「普及化」、「精英化」、「盛事化」等政策目標方面所作的貢獻
✗    要探討是否需覓地重置,釋放用地需要一定時間 

佔地172公頃的粉嶺高爾夫球場是私人遊樂場地契中佔地最廣的一幅。(資料圖片)

3. 推展土地用途檢討及改劃

✗    當地社區很多時候不會歡迎有關改動
✗    要考慮現有公共設施及交通網絡能否應付人口增長
✗    法定改劃的流程一般需時約11 個月,但可能因爭議大而延長程序

4. 空置土地 / 短期租約土地 / 臨時政府撥地

短期租約面積:2,450公頃
估計可建單位:約33.8萬至66.1萬伙

臨時撥地面積:3,340公頃
空置政府土地:140公頃

✗    某些鄉郊地區空置地夾在村屋、棕地、私人農地間,不適合發展

現時市區仍有不少閒置土地。(資料圖片)

5. 佔地廣闊的康樂設施用地

數量:95幅

✗    設施廣為公眾使用,多毗鄰住宅或商業區,可供遷置機會不大

6. 空置校舍用地

數量:183個

✗    須考慮現正運作機構服務市民的功能
✗    某些社福設施有特定的選址或作業要求

根據政府資料,現存空置校舍為183間。(資料圖片)

7. 棕地

面積:約1,300公頃
估計可建單位:17.9萬至35.6萬伙

✗    部分棕地分布零散,即使整合發展,規劃格局亦未必理想
✗    部分位於相對偏遠地區的私人土地,與生態敏感地區或山區相鄰
✗    部分土地如錦田、石崗區,受制機場高度限制,發展潛力較低
✗    重置棕地作業者或推高這些行業營商成本,影響最終用家的支付成本

根據政府文件,現時新界棕地約1,300公頃。(資料圖片)

中長期選項

8. 重置內河碼頭及東青山灣填海

內河碼頭面積:約65公頃
東青山灣填海:68公頃
估計可建單位:2.2萬伙

✓    龍鼓灘填海計劃可提供契機
✓    可在用地興建多層大廈容納工業與棕地作業
✓    為內河碼頭和附近用地的房屋發展建議帶來規模效益
✗    發展房屋要先重置附近工業設施
✗    內河碼頭用地受機場三跑系統的高度限制影響
✗    要解決為道路帶來龐大交通流量影響
✗    住宅用地可能與周邊土地運用存在衝突
✗    青山灣是香港主要船籍港,填海會對漁業造成影響
✗    青山灣毗鄰商業捕漁區,填海將對生態、漁業及其他環境造成影響

9. 中部水域建人工島

面積:約1,000公頃

10. 維港以外填海​

面積:400公頃 - 490公頃
估計可建單位:19.1萬至34萬伙

✓    填海能創造大片新土地,可為新社區的綜合規劃提供較大彈性
✓    不需收回私人土地及安置居民,對現有土地用途影響較少
✓    是建立土地儲備最合適可行方法,以應付社會不斷變化的需求
✓    可接收處理本地產生的公眾填料
✗    部分填海地點鄰近生態敏感區,並會造成空氣污染、噪音等問題
✗    需要大量資本投資,土地發展過程需時10 年或以上

11. 推展新發展區 / 新市鎮擴展項目 / 綜合發展區/ 市區重建

已規劃的新發展區及新市鎮:1,142公頃
綜合發展區:614公頃

綜合發展區:
✗    由規劃到落實需時長,由研究階段至首批居民入住需時最少15 年

市區重建:
✗    重建在經濟考慮上不可行:大部分具高重建價值的用地已在過去數十年重建,老舊樓宇因重建而增加的地積比率越趨減少
✗    住戶由遷徙至新單位落成需時五至六年,帶來額外房屋需要
✗    業權分散和樓市熾熱,增加收購成本
✗    與受影響人士尋求共識, 是一個高度政治化過程, 需時甚久

12. 郊野公園邊陲地帶

大欖及水泉澳的土地:約40公頃
估計可建單位:7,500伙

    釋出0.1%的郊野公園範圍便可增加40 多公頃的可發展土地,估計可提供約7,500 個單位
✗    未有準確資料,確定是否所有郊野公園範圍都有同樣的生態價值
✗    規劃及土地開發過程至少10年
✗    會遭環保人士嚴厲批評

房協已於大欖隧道收費站以西的大欖郊野公園劃出70公頃作生態研究。(李澤彤攝)

13. 岩洞及地下空間

面積:約4,500公頃

岩洞:
    提供空間容納公共或私營機構設施,以騰出土地作房屋或其他用途
    容納需要穩定、安全地下環境的設施,如檔案館、貨倉和數據中心
    不適合住宅用途,故可用於容納一些較難找到合適地面土地的設施,例如維修站、污水處理廠和靈灰安置所
✗    成本高昂,每平方米地面積造價成本可能是所有土地選項中最昂貴
✗    構想至實現可能需時10至15年

地下空間:
    在缺乏地面空間的地方(如舊區)提供有蓋的公共空間
✗    需要面對消防、土地業權等技術問題
✗    裝備及結構往往涉及高昂的運作及維修保養成本

土地供應專責小組認為,岩洞可用作容納合適的公共或基建設施。(資料圖片)

概念性方案

14. 填平船灣淡水湖

面積:1,215公頃
估計可建單位:30萬伙

✗    全港水塘總儲存量會大幅減少約40%,削減供水應變能力
✗    其他水塘將需要取替船灣淡水湖,作為緩衝式或暫存東江水的運作功能,須興建額外的水務基礎設施
✗    船灣淡水湖範圍內或周邊地區有三個具考古價值地點,發展將會令這些地點及重要生境受到影響
✗    往返市區,可能會成為交通樽頸和出現擠塞情況,興建鐵路專線或涉高昂的建造成本
✗    整個船灣新市鎮發展過程需時20年或以上

去年香港大學都市實驗室科斯產權研究中心建議填平船灣淡水湖建屋,預計可取得1,200公頃土地。(梁碧玲攝)

15. 重置葵青貨櫃碼頭 / 貨櫃碼頭上蓋建屋

面積:約379公頃
估計可建單位:5.2萬至10.3萬伙

    碼頭範圍外約100公頃港口後勤用地以短期租約形式出租,收回只需按租約所訂期限向營運商發出通知,毋須賠償
✗    上蓋發展所涉及的技術要求非常複雜,成本及難度極高
✗    上蓋發展極有可能妨礙現有碼頭運作
✗    279公頃用地為私人土地,收回前須先與土地業權人就方案達成共識
✗    假如將後勤用地獨立分開發展作其他用途,將對碼頭運作造成極大影響,因而削弱港口競爭力,料遭業界反對

貨櫃碼頭上蓋建屋 / 重置貨櫃碼頭屬概念性方案,預計可以提供379公頃土地。(盧翊銘攝)

16. 鄉村式發展用地

面積:933公頃
估計可建單位:12.8萬至25.5萬伙

✗    個別較完整地塊亦受限於地形、地區及基建限制等,對增加土地供應未必有太大幫助
✗    削減「鄉村式發展」地帶的數目或面積,將引發是否需要相若數量的土地搬遷或安置,導致土地供應互相抵銷,淪為一場零和遊戲
✗    要進行大量收回及清理土地工作, 並將涉及賠償及安置問題
✗    需要時間解決可能會引發激烈辯論及爭議
✗    相當部分空置土地為小型屋宇間的空隙或通道、斜坡、或其他零碎或形狀不規則地塊

鄉村式發展用地合共933公頃,預計可興建最多25.5萬伙單位。(李澤彤攝)

17. 運輸基建上方發展

油麻地交匯處:10公頃
估計可建單位:1,372至2,781伙

✗    大型高架平台會影響周遭社區景觀、通風,也會產生噪音及空氣污染問題
✗    產生額外交通流量
✗    必要時下方道路或要全面封閉
✗    高架平台處於寬闊主要幹道上方,高架平台需要使用長跨距結構,建築成本將會更高
✗    須處理額外消防事宜
✗    將產生物業擁有人的法定權益和業權問題,以及基礎設施的管理和維修責任及義務問題

18. 收回電話機樓用地

面積:17.4公頃
估計可建單位:2,407至4,763伙

•    只有5幅佔地較大,其中2幅位於市區
•    49 幅用地將於2025年或之前租約期滿,政府正檢視及考慮有關用地的未來路向

資料來源:土地供應專責小組文件、《香港01》整理

上文節錄自第108期《香港01》周報(2018年4月23日)《 「土地供應大辯論」揭幕 是時候重塑土地利益格局》。

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