【新冠肺炎】 政府不出手 業主不減租 經濟攬炒會成真嗎?

撰文:
最後更新日期:

如果說社會運動令香港經濟患上一場慢性病,那麼新冠肺炎便是催命符。疫情打擊全球經濟,零售、餐飲等服務行業正值「超級寒冬」,不少商店難捱貴租,結業潮湧現。「生意難做」這句生意人時常掛在嘴邊的口頭襌,一下子化為主流的現實。自農曆新年後,租戶呼籲業主減租的呼聲不絕於耳,政府亦帶頭減租,期望業主響應,惟成效不佳,而政府多項紓困措施亦未有動搖地產業的利益結構。租戶如何渡過這個最寒夏季?而政府在抗疫路上,又遺忘了什麼?

新冠病毒在港蔓延數月,經濟何時復蘇,仍然成謎,加上過去大半年的社會運動,本港企業尤其是中小企早已慘淡經營。有物業代理預測工商舖租金及售價將下調10%至15%,而租金近日亦有下滑趨勢,但已有租約在身的又能否受惠?

「政府沒有意識到租金是商戶面臨的最大挑戰。」Prime House聯合創辦人Derek說。位於觀塘商廈的Prime House自2018年開始營運,主要為客戶提供場地租用、活動策劃、餐飲等一站式服務,亦是一間威士忌酒吧,單是裝潢便已投資500萬港元,幸好Prime House成立兩年多,生意便漸上軌道。但自去年反修例運動開始後,生意大不如前,Derek與合夥人為了生計,除了每晚嘗試繼續營運酒吧外,亦變陣做午市,算是成功吸納了一些公司客。來到今年1月,生意稍微有起色,Derek本鬆了口氣,以為快要遠離寒冬,但結果農曆新年後,又一個疫症巨浪撲面而來。他說,生意從未試過這般慘淡,最後一個活動是在1月中舉辦,之後活動生意額是零。

除了Prime House這種以舉辦活動為主的企業外,零售業也苦不堪言。香港零售管理協會(下稱「零售協會」)在3月31日至4月9日期間訪問了152間公司,涵蓋3,345間店、59,407名從業員,協會指疫情期間零售公司虧損嚴重,調查推算在2月至5月間,共有10,400名零售業員工失業,至少5,200間零售店舖結業,若以受訪公司表示沒能力繼續經營的比例推算,預計會有1.52萬間商店在年底前結業,相當於目前全港6.24萬間零售店舖的四分一。

香港零售管理協會早前表示,營商環境持續轉差,最壞情況年底前或有四分之一店舖結業,涉1.52萬間零售店舖。(資料圖片/梁鵬威攝)

為了防疫,Prime House在踏入疫情高峰期前已自行暫停營運,但如常交租。現時,Derek與合夥人月花15萬元租用4,000平方呎單位,亦需每季繳付兩萬多元的差餉及地租。他說,公司生意長期低迷,每月只能繳付部份租金,未有能力全數清繳。他還記得,自去年6月起已先後五次向業主提出減租,業主終提出12月份租金可減半,但前提是先清繳所有租金。他們本期望與業主共渡時艱,但卻得到一個形同虛設的減租條件,Derek說:「業主提供這個條件,即是叫我們『執笠』,如我們有能力清繳租金,便不需要業主減租吧!」

生意連受兩次重擊,企業早已難以支撐,遑論繳付租金,不少租戶已欠下數月不等的租金,要求減租的呼聲早在去年反修例運動時醞釀,本港主要大型發展商曾在2月中響應香港地產建設商會聲明表示減租,但有媒體走訪本港六大發展商旗下商場租戶,發現有些不願讓步,有些則只願在日後回撥租金;零售協會更在調查後整合了五大「最不合作減租」地產商。

在這段期間,Prime House鄰舖的跨國遊戲開發商早因斡旋減租不果,斷然撤走,現在已人去樓空。Derek不明白,即使經營環境惡劣,不少租戶也努力交租,為何業主沒有支援租戶,完全無視政府共渡時艱的呼籲。

零售協會調查又指,逾半受訪公司認為政府的「防疫抗疫基金」(該次調查未問及政府次輪抗疫措施)有短期幫助,但仍不足以維持業務,有54%受訪公司認為業主減租是最有效的幫助。雖有七成受訪公司有獲業主減租,但同時有逾八成公司認為減租幅度不足或減租月份不長:商場店舖普遍獲減租兩成至五成,為期一至三個月;而街舖普遍獲減租一成至三成,為期兩至五個月,但不是人人受惠,只有五成公司有多於一半的舖位獲減租。

零售協會表示,零售商盡力與業主傾談租金,但業主普遍「擠牙膏」,減租覆蓋率、減租幅度和持續時間遠遠不能紓緩虧損以維持經營,政府補貼員工薪金及資助企業只可稍減輕企業即時壓力,租金仍是最大的支出。該協會再次建議業主跟隨政府減租做法,或按營業額抽成,維持至少六個月。

疫情期間,零售及服務業等旅遊業大受影響,高昂的租金更令不少商舖萌生去意。(資料圖片/高仲明攝)

政府帶頭減租 業主寸步不讓

疫情之下,香港各行各業紛紛出現要求員工放無薪假、甚至裁員的情況。Prime House只有五、六名員工,支出不多,因此租金是壓在他們頭上的大山。政府為紓緩租金負擔做了什麼?飲食界和零售界代表曾於4月初與政府會面,代表後引述政府表明不會補貼租金,而在一星期後(4月8日)推出的第二輪抗疫措施,政府僅推出工資津貼、針對不同行業的補助金等,將早前推出的半年政府物業租金及收費寬免,由50%提高至75%,並再次呼籲業主減租。

政府在4月初宣布減租五成時,當時只有房委會、市建局、機管局等跟隨。政府公開呼籲地產商提供租金寬免,履行社會責任、共渡時艱,但只有少數地產商響應,特首林鄭月娥在社交平台上更動之以情,詰問業主面對人流稀少的店舖、欲哭無淚的租戶,以及徬徨焦慮的員工,是否因為一紙租約便無動於衷:「與其面對商場很快出現十室九空的境況,這不正是企業履行社會責任、共渡時艱的時候嗎?」

普遍而言,租金是營運成本最大佔比,受到疫情影響而陷入財困的商業租戶為數不少,但政府顧此失彼,沒有針對性措施處理租金問題,如為暫緩逼遷保障提供指引。Derek認為,假如部份業主需要供舖,政府大可協調銀行推出還息不還本計劃,便可為需要償還按揭貸款的業主紓困,亦不用追租,但這些假想沒有在現實中發生:「不是僱主想炒人、要求員工放無薪假,而是沒有其他生存的選項。」Derek感慨道。

政府先後共撥出1,600億元推出兩輪「防疫抗疫基金」,可是有小商戶坦言幫助不大。(資料圖片/梁鵬威攝)

政府先後共撥出1,600億元推出兩輪「防疫抗疫基金」,Prime House因持小食食肆牌照,因此可得8萬元的一次性資助,但Derek坦言幫助微不足道,而更令Derek感無奈的是,在政府公布新一輪措施後,當天便再收到業主傳來的交租通知。

政府自3月底起根據《預防及控制疾病條例》,先後推出及延長「停業令」,美容院、健身中心、酒吧等場所停業逾一個月,至今月8日部份行業才可有限度重開,Derek無法理解,當政府能動用法例要求店舖暫時停業,為何沒有要求業主暫時不收租?「為什麼那麼多食肆商舖倒閉?就是因為租金。」Derek認為,疫症當前,不少商戶只是為了租金才迫於無奈營業。他感覺政府的抗疫措施一邊保住僱員飯碗,一邊保着業主收入,作為僱主的商業租戶喘息空間卻非常狹窄。

Derek表示,股東們早已倒貼不少,只是業主仍不斷狂追猛打—發律師信、計算欠租利息、再發律師信,周而復始地追討。他們為了止血,不禁萌生退租結業的念頭,遂在3月份向業主反映,但業主卻要求清繳租金、賠償三個月租金及清場才可離場。

面對眼前三年死約,業主顯然沒留有丁點情面。Derek屈指一算:如果將所有費用相加,與等到12月租約期滿沒太大差別,不論是交租還是離場,都叫公司進退兩難。他坦言對業主做法百思不得其解,隨後向業主要求會面,商討可行方案,但亦不被接受。他有氣沒氣地說:「業主究竟想共渡時艱,還是想我們離開?」或許兩樣都不是。他形容,業主對租戶尤如「大石砸死蟹」。儘管從法律層面而言,履行交租責任是無可厚非,但面對不可抗力的危機,香港卻沒有任何減輕或解除契約責任的措施。企業怨聲載道, 但業主種種處理手法儼如置租戶生死於不顧。

這場困獸鬥恐怕要到12月租約期滿才能告一段落,但業主與租戶權力不對等及政策向業主階級傾斜卻永無休止地上演。

有在公屋商場開業17年的手袋舖亦難抵租金升幅需結業。(資料圖片/王譯揚攝)

支援措施只能續命 不能救命

「這個問題是香港的老問題,你擁有土地就有優勢。」香港中文大學國際貿易與中國企業課程(IBCE)聯席主任及會計學院高級講師李兆波形容,租戶與業主的關係向來頗不對等,對開設實體店的租戶而言,沒有替代方案,主要向數名大業主租下店舖,加上香港多年來以旅遊業帶動生意及人流,旺區租金不斷飆升;現在經濟急停,但租約卻非一時三刻可改變。

事實上,減租是否不可能的任務?李兆波坦言,按照合約業主有權不減租,但簽訂合約後仍有商討及修訂空間,「這並非完全符合合約精神,但在非常時期也無可厚非。」李兆波強調,雙方要履行合約精神,但非常時期可有非常做法,如果雙方同意,合約並非一成不變。

對於未受疫情嚴重影響的業主或租戶,應按照租賃合約履行責任,但對有營業困難的租戶而言,協商減免租金或修訂臨時租約是較為人性化的做法。除此以外,李兆波認為政府面對企業可能倒閉、引起後續的失業問題時應更為強硬。他日前在報章撰文,直言政府推出第二輪防疫抗疫基金原意雖好,但仍沒正面處理另一個大山,即租金的問題。

據政府統計處數字,3月份零售銷貨總值臨時估計為230億元,按年下跌42%,而訪港旅客錄得8.2萬人次,按年跌近九成九。即使不再封關,訪港旅客短期內也不會回復至原來水平,依賴旅客消費的店舖終會縮減生意規模。疫情令各行各業步入大衰退,不少食肆及零售商戶均結業及停業。如剛過去的五一勞動節假期,旅客人頭湧湧情景不再,專營遊客生意的街道門可羅雀,不少位於旺區的大型商場均出現十多間空舖,當中不乏名店。

美聯工商舖數字顯示,今年底四大核心區租金會大幅下調約40%。(資料圖片/林振華攝)

美聯工商舖數字顯示,今年底四大核心區租金會大幅下調約40%,相當於重返2006/07年水平,非核心區則下跌10%至20%,並出現商舖退租潮及吉舖潮:在四大核心區(銅鑼灣、尖沙咀、中環及旺角),7,503間街舖中有689間「吉」舖,空置率達9.2%,自2016年來最高,尖沙咀加連威老道及銅鑼灣謝斐道更分別出現29間及23間吉舖。美聯工商舖預計商舖市場會進入超大型調整期,今年第三季吉舖數目升至900間,空置率約11.5%至12.5%,又指現時不少業主願意減租五成以上,普遍為期三個月,惟因疫情及社會發展未明朗,即使業主減租,租客亦不願意續租,情願以短期租約承租。

政府在首輪的防疫抗疫基金提出為科學園、工業邨及數碼港租戶寬免租金3.8億元,以及在次輪中寬免政府物業中租戶的租金,未有覆蓋大部份租戶。李兆波解釋,對不少租戶如零售界及餐飲業界而言,雖然租金並非最大支出,但比重卻不容忽視。然而,政府在今年度《財政預算案》中寬免非住宅物業差餉,首兩季以每戶每季5,000元為上限,其後兩季則以每戶每季1,500元為上限。李兆波不明白為何政府選擇無條件寬免,不求業主付出。

今年香港首季本地生產總值創下史上最差的-8.9%增長,比起1997年亞州金融風暴、2003年沙士(SARS)、2008年金融海嘯時期更差。面對動盪的經濟環境,政府為受疫情影響的業界提供什麼支援?

2月26日,財政司司長陳茂波宣布推出「百分百擔保特惠貸款」中小企業借貸計劃,由政府100%擔保,上限為200萬元。疫情爆發前,政府已因應反修例運動的衝擊,在去年底推出九成擔保借貸計劃,為資金困窘的企業提供支援。而在抗疫基金中的「零售業資助計劃」下,合資格零售商戶可獲得一次性8萬元資助,連鎖店最多獲資助300萬元;「食物業界別及持牌小販資助計劃」則可讓合資格小販及持牌食肆獲得5,000至20萬元一次性資助。在次輪基金中,政府又向多個行業的企業補貼六個月的薪資,上限為工資的五成,補貼額以9,000元為上限。這些措施有補貼作用,但非只針對租金。

李兆波指出,對不少租戶如零售界及餐飲業界而言,雖然租金並非最大支出,但比重卻不容忽視。(資料圖片/高仲明攝)

李兆波說:「政府從來也不碰大業主、大地主(利益),為何政府不多加一個條件,又或是減愈多租,便可寬免更多差餉?」今年3月初,民建聯便約見政務司司長張建宗,促請政府推出稅務優惠等政策,為願意減租的業主提供一次性200%稅務寬減,誘使業主減租。

反觀其他地區,新加坡政府在4月初推出《2019新型冠狀病毒(臨時援助措施)法案》,容許個人或機構將履行合約義務的時限延遲半年,受疫情影響而無法按時交租的商戶可押後半年交租;法案同時保障租約不會被終止,而租戶需在半年後補繳全數租金。除了非住宅物業契約外,法案還涵蓋建築或供應商品合約、旅遊業合約、金融機構向中小企提供抵押貸款合約等共五類在今年2月1日或之前履行的合約。法案生效為期半年,當局會再視乎情況決定會否延長,法案最遲在一年後失效。

澳洲亦有類似做法,規定商業業主在六個月內不得驅趕租戶,更在4月初更新《商用租賃準則》(Commercial Tenancies Code)要求,業主必須為收入大降的商業租戶削減租金,減租幅度與租戶收入下降幅度掛鈎,並允許租戶延交租,限期不可少於12個月。該準則適用於營業額減少30%及總營業額在5,000萬澳元以內(即約2.78億港元)的中小企業,以緩解現金流短缺問題。

2月26日,財政司司長陳茂波宣布推出「百分百擔保特惠貸款」中小企業借貸計劃。(資料圖片)

與業主同行 與租戶為敵

香港樹仁大學經濟及金融學系助理教授袁偉基直言,在商業世界中一直都是「你情我願」,租約只有生約、死約,長短不一之別,可供商議的空間不大。在一般日常生活中,租賃是常見的法律關係,自去年6月的社會動盪算起,經濟低迷快接近一年,不少商戶只剩死路一條,袁偉基觀察到,即使回到2003年沙士,也未必需要長時間減租。

那麼補助企業租金可行嗎?袁偉基坦言政府擔心官商勾結:「從前政府很少補貼商戶,2003年時也沒有,只叫大家共渡時艱,今次已是很特別。」 十七年前沙士來犯,當年港府動用118億港元救市,紓困措施包括寬減房委會及政府部門轄下商戶租金、寬減差餉、水費及排污費;政府針對旅遊、飲食、零售和娛樂業設立35億元貸款擔保計劃,可申請最高達100萬元的貸款額,起初只可用作支付員工薪酬,後來修訂指倘有餘額,可用於支付其他營運開支如租金及買貨,供僱主應急周轉。與今次疫情的紓困措施相比,當年措施不論是規模還是金額均比不上。

戴德梁行去年底發表《全球主要大街》(Main Streets Across The World) 年度報告,追蹤全球68個市場、共446條主要商業街道,以截至2019年上半年的租金為準,香港銅鑼灣蟬聯全球最昂貴商業街,租金為每年每平方呎2,745美元(即約21,411港元),其次為紐約第五大道上段(2,250美元,即約17,550港元),相信結果不令港人意外。在高租金效應下,基本上只有名店可雄踞鬧市。袁偉基直言,除了本港中小企外,租金高企亦會使跨國企業卻步,令香港國際競爭力有所減退:「我們經常說希望香港成為商業服務中心、(跨國企業的)亞洲總部,但商廈租金很貴,貴得令其他公司卻步。」參考差餉物業估價署數字,私人寫字樓租金指數由2010年的147.6升至去年261.5,十年間升幅接近一倍。

袁偉基直言,除了本港中小企外,租金高企亦會使跨國企業卻步,令香港國際競爭力有所減退。(受訪者提供)

但察覺問題而坐視不理,這會否是另一種「官商勾結」?袁偉基說,今天的經濟環境已不可同日而語,「政府始終希望市場自行調節,最多帶頭減租,希望大家響應,而非利用管制形式。」袁偉基解釋道,不論大業主還是小商戶都有壓力,預料業主也會開始讓步,對商戶要求減租的態度明顯軟化:「畢竟如果商戶不續租,(業主)在這個環境也很難放租,如何維持一個長遠關係是重要的。」

袁偉基分析,如非從民生或社會保障角度切入,例如房屋需要等關乎社會重大利益,政府不會考慮租務管制,而他個人亦不認同,終歸屬於商業活動,不應偏坦任何一方,「這還看業主能否多盡企業社會責任。」他說。

政府選用一次性的補助形式為各界紓緩疫情帶來的影響,若補助完結,但營商環境仍然惡劣、租金繼續高企,租戶未能達到收支平衡,終會出現結業及裁員潮,失業率再度攀升。所謂「辦法總比困難多」,但政府面對「租金大山」時卻畏首畏尾、顯得束手無策,又怎能奢望苦苦求存的中小企與之「共渡時艱」?

繼續閱讀:【新冠肺炎】為租戶充權,是不可能任務?

上文節錄自第214期《香港01》周報(2020年5月18日)《政府不出手 業主不減租 經濟攬炒會成真嗎?》。

更多周報文章︰【01周報專頁】

《香港01》周報,各大書報攤、OK便利店及Vango便利店有售。你亦可按此訂閱周報,或按此試閱周報電子刊,閱讀更多深度報道。



X
X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。