發展商不滿洪水橋站旁地皮純商業發展　倡加插住宅「否則唔會做」

北部都會區成為香港長遠發展重心，不過有本地大型發展商希望北都範圍內的部份土地，能夠避免僅作單一商業用途，建議改為以混合用途發展「中央活力區」，將其中40%樓面撥作發展住宅，而非再一味再做「中央商務區」。

在鄰近洪水橋站一帶持有一幅總樓面逾千萬呎地皮的本地大型發展商表示，後疫情工作生活模式轉變，寫字樓重要性大不如前，建議其所持有的地皮，用途由純商業改為混合用途發展，即加入住宅元素等，以打造另一個「九龍站」。不過，若政府不願意改變土地用途，該發展商直言「好坦白講，我地唔會做」。

對於上述情況，發展局回覆《香港01》表示，目前新界北部沒有具規模的現代商業中心，洪水橋／厦村新發展區將填補此空缺，又指應放眼未來　不應只着眼當前經濟。局方又表示，接納具約束力的基本條款建議（包括補地價金額）的期限為2025年3月31日，相信已有足夠時間進行商討。

原址換地申請上月截止　發展商需在明年3月底前接納　否則政府收地

翻查資料，地政總署在今年2月份公佈，就洪水橋/厦村新發展區內指定用地邀請原址換地申請，第二期發展範圍內的換地申請在較早前4月30日已經截止，而接納具約束力的基本條款建議期限（包括補地價金額）則於2025年3月31日到期。假如申請未能於訂明期限前完成處理，為免拖延整個工程計劃，政府會開展收地程序，以推進新發展區的發展。

申請時間太短、一年之内完成換地「不切實際」

對於地政總署的安排，該大型發展商認為上述原址換地申請時間太短，相關範圍內涉及大約13公頃商業用地，即約110萬平方米（1,180 萬平方呎），如此大規模商業樓面面積需要在僅僅一年之内完成換地安排，時間安排「不切實際」。又指目前香港各區寫字樓空置率高企，如九龍東空置率高達逾21%，中環亦高達12%，全港商廈空置率大約17%，認為有關當局需要避免香港寫字樓供過於求。

商廈空置嚴峻　再作中央商務區「死得」

該主要發展商又表示，全球各國及主要城市的商業區，在疫情後出現明顯變化，寫字樓空置一直持續上升，直言維持未來重要發展區再作中央商務區係「死得」。又指後疫情工作生活模式轉變，社會出現急刻轉變，寫字樓重要性大不如前，建議其所持有的地皮改為混合用途發展，即加入住宅用途等，以打造另一個「九龍站」。

據資料顯示，九龍站為混合用途發展的例子，設有5個住宅屋苑、酒店及寫字樓，總樓面面積高達約1,177萬平方呎，當中住宅部份佔約63%，寫字樓樓面佔約21%、零售及酒店各佔7%及9%。

↓九龍站綜合商住發展計劃↓

若只能發展純商業　發展商「好坦白講，我地唔會做」

因此該主要發展商直言，若地皮未來繼續僅作商業這項單一用途，將會不作發展，直言若果跟足純商業用途，「社會冇人想要，好坦白講，我地唔會做」，又指就算地皮被政府沒收後，若維持繼續僅用單一商業用途，相信他日地皮招標時都會多次流標，更指「不排除未來又再丟空20年，甚至長達30年」。

冀延長原址換地截止日期「一年半載」

問及現時會否就該幅目前僅用作商業用途的地皮，與政府磋商補地價金額，該發展商表示「會繼續傾」，不過若果最終沒有改變為混合發展用途，最終多數會唔做。該主要發展商又指希望能夠延長原址換地申請的截止日期「一年半載」，以便研究土地作合適用途，為香港逾700萬人謀福祉，「留住人才，吸引錢財」。

↓↓洪水橋一帶環境↓↓

規模龐大補地價、發展成本數百億　倡分階段補地價

此外，發展商同時又希望可以分階段補地價，因項目規模龐大，規模接近整個九龍站上蓋的總樓面面積，單計補地價金額已經涉及逾百億元，整個項目投資金額將高達數百億元。該發展商認為，在現時市況不景下，發展商一般對大型項目取態審慎，若由政府收回，則將加重庫房財政壓力。

上述要求加插住宅元素、惟現時規劃為純商業用途的大型地皮，鄰近洪水橋站，發展面積約10.2公頃，可建總樓面面約90萬平方米（近1,000萬平方呎）商業樓面。發展商認為商業用地供應過多而缺少住宅用地，將導致「職住不平」。據發展商提出的優化方案，建議加入更多混合用途的元素，將其中40%樓面（約400萬平方呎）轉為住宅用地，以打造具活力的城市中心。

市建局觀塘裕民坊商業地流標後加入4成住宅元素

事實上，2023年2月份，市建局觀塘市中心第4、5區招標項目（裕民坊商業項目）出現流標情況，其後市建局也調整相關規劃細節，加插「垂直城市」概念，同時由「純商業」改為「混合用途」，即把住宅元素加入在發展方案中，涉及約118.51萬平方呎（1,750伙），佔整個項目總樓面約4成。

發展局：新界北部沒有具規模現代商業中心

發展局回覆《香港01》表示，洪水橋／厦村新發展區位於北部都會區西部，除已規劃超過9萬個公私營房屋單位(計及流浮山擴區)，產業方面以高端專業服務為定位，而有關的商業土地規劃亦以此為導向。洪水橋／厦村新發展區的市中心將供應超過 100 萬平方米的商業樓面面積，連接2030年落成的洪水橋站，是多條本地和跨境鐵路的交匯點，四通八達，能吸引提供金融、法律、保險、財富管理等高端專業服務的本地和跨國企業進駐，形成群聚效應，協助對岸的前海、南山和其他內地企業通過香港拓展海外市場，並成為海外企業進入內地市場的踏腳石。

放眼未來　不應只着眼當前經濟

目前新界北部沒有具規模的現代商業中心，洪水橋／厦村新發展區將填補此空缺，並發揮對接前海、南山等先進內地城市的獨特優勢，帶動整區經濟發展。發展北部都會區，應該放眼未來，不應只着眼當前的經濟或投資情況。

政府無意延長　料有足夠時間進行商討補地價

就第二期發展範圍內的換地申請，接納具約束力的基本條款建議（包括補地價金額）的期限為2025年3月31日，相信已有足夠時間進行商討。為配合政府工程開展，政府無意延遲接納具約束力的基本條款建議（包括補地價金額）的期限。假如申請未能於訂明期限前完成處理，政府會開展收地程序，以推進新發展區的發展。