【星之谷】銀行罕有拒下調按揭成數 買家險錯失回贈尾班車
樓市逆周期，惟有自住需要的買家仍然會趁低價入市，在未來樓價走勢不明朗形勢下，申請按揭亦需要靈活部署。有置業人士認為應該減少按揭成數，減輕日後供樓利息開支，同時避免樓價進一步下跌，導致物業變成負資產。然而這做法並不可取，申請人或會錯過原本已經是最佳的按揭方案，相反，將貸款額借盡然後把剩餘部份存放在高息存款戶口（Mortgage Link），可以抵銷利息開支，方為上策。
劉先生（化名）今年趁撤辣換樓，買入一個700萬元的二手單位，打算與家人同住。他早前向一大兩細銀行申請7成按揭，並全部都獲批出按揭計劃，但後來劉先生的家人在股價市場有所斬獲，逐計劃將部份投資所得撥作首期，希望將按揭成數降至6成。
審批塞車銀行拒幫小忙
申請人如欲降低按揭成數，以往銀行一般都會接納，由於入息等要求已過關，只需由銀行Banker通知審批部，更改按揭文件的放款金額即可，過程簡單。不過由於近期按揭出現大塞車的情況，A銀行不願意為劉先生作出更改，要求後者選擇直接借7成或者拒絕offer。
劉先生還有另外兩間銀行可以選擇，不過分別就在於：A銀行提供逾六位數的按揭回贈，而另外兩間銀行則是零回贈，令劉先生猶豫不決，不知道在高回贈和削減按揭金額中應如何選擇。
高息存款戶口發揮作用
筆者得知劉先生的情況後，建議他直取A銀行的按揭計劃。原因很簡單，現時銀行大多為按揭客戶提供Mortgage Link，該戶口的存款利率與物業按揭利率掛鈎，劉先生可以將那一成貸款剩下的資金存入戶口內賺息，抵銷部份供樓的利息開支。另一方面，也可以賺取A銀行提供的按揭回贈，是最合理的方案。
另外，筆者曾經建議置業人士要準備較為寬鬆的首期，緊急應對銀行因估價等原因而導致最終貸款額不理想的狀況，然而這其實更適合樓花按揭採用建期付款方式的業主，反觀劉先生的個案，銀行已經批出理想的貸款金額，劉先生可以選擇借盡。
不過，如果劉先生本身不是借7成，而是借更高成數，例如經按揭保險申請8成上會，是需要繳付按揭保費的，而新的按揭計劃只是借7成或以下，則毋須上按保，省下來的保費會否多於按揭回贈的金額，也是劉先生考慮是否選用其他銀行的原因之一。
靠預批獲豐厚回贈
有人可能會質疑，近期銀行普遍收緊按揭回贈，為何劉先生仍然獲銀行提供豐厚回贈？原因就在於按揭預先批核服務。由於劉先生一早已下定決心部署置業，更有為物業申請按揭預批，事先了解自己的貸款能力；更重要的是，當銀行的預先批核有結果，其後一個月內持續有效，買家只要在限期內補交臨時買賣合約，就毋須再向銀行遞交入息證明，最終成功趕上尾班車，在銀行收水前獲得按揭回贈。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
(資料及相片由客戶提供)