【星之谷】拆解新盤漸進式按揭 三個置業錦囊保平安
位於西沙的大型發展商項目近日隆重登場，發展商為銷售成績，在樓價折扣及付款方式扭盡六壬，為自住及投資買家提供多項優惠，其中發展商按揭提供漸進式供款及利率計劃，頭一年每月供款僅6,800元，更是還本不還息。值得留意的是，筆者在分析價單之後，特意提供三個置業錦囊，讓買家可精明地享用優惠。
先簡介此按揭計劃的內容，第一年每月供款一律為6,800元，買家毋須支付利息，即一年供款81,600元，全部用於歸還本金；而按揭第二年至第五年，每月基本供款會逐年遞升2,000元，同時按揭利率也會逐年提升，由第二年的P-3.25%，升至第6年的P+0.75%。另外，申請此按揭要支付5,000元的手續費，物業只限自住，亦只有1房買家能選用，以首輪價單銷售318伙單位，當中只有38伙屬於1房，預計銷售競爭會比較激烈。
三年內轉按可雙重獲利
選用漸進式按揭的買家，首要掌握轉按的時機。上述漸進式按揭計劃當踏入第4年，按揭利率已升至P-1.25%，以現時P為5.25%計算，實際息率為4%，比較目前一般新造H按息率3.5%為高，所以買家應該在按揭第3年尾前成功轉按至銀行，確保不會「賺頭蝕尾」，而且在第3年內提早還清發展商按揭，也會有樓價0.75%的額外回贈，可謂雙重獲利。
另外，雖然頭5年有「基本」固定供款，但隨着利率逐年遞增，當需要支付的利息高於每月基本供款金額，買家就要補差額。筆者粗略估算，如果貸款額達370萬元以上，當按揭步入第4年，利率升至P-1.25%，每月利息會超出基本供款，意味業主需要額外補錢。雖然首輪銷售的一房單位價錢較相宜，但其後次輪銷售或會加價，所以準買家亦要注意。
買家至少準備兩成首期
至於第二項建議，則是買家預留足夠首期開支。以往發展商按揭，貸款一般可以達樓價9成，甚至去年有新盤的發展商按揭，讓買家借足樓價125%的樓按貸款。不過今次的漸進式按揭計劃，最高按揭成數只有8成，即買家至少要準備兩成首期資金。當然，相關規定「有辣有唔辣」，買家日後需要轉按時，一般銀行只能做8成按揭，如樓價未來三年未有大變動，買家要由發展商按揭轉回銀行按揭，毋須額外抬錢。
最後，買家在申請按揭要預留後備方案。發展商按揭一般予人審批較為寬鬆的印象，但今次的漸進式按揭計劃，在樓書中列明申請人需要通過入息要求，供款與入息比率（DTI）需以P+0.75%去計算每月供款，並需提供入息文件證明其還款能力，包括信貸報告、近2年稅單，價單亦列明申請人要有不少於15萬元的強積金供款，入息條件相對辛辣。
而且發展商按揭的審批並完全不透明，過往亦有其他發展商按揭的申請人被拒批，所以買家最好同時申請銀行按揭，以策萬全。大部分銀行設按揭回贈，最高可達1%以上，亦能幫補部分利息支出。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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