政府放寬100元印花稅至400萬元以下的物業，令物業投資者有更大尋寶的空間，特別是舊區的高樓齡物業，亦深受投資者歡迎。不過，過去筆者不下一次提到，舊樓按揭奇難雜症多，最近就有個案，因為承按物業所屬大廈外牆，有太多麻雀館及賓館的招牌，而被銀行拒批按揭。

鄧先生（化名）2個月前在油尖旺相中一個舊樓單位，議價後以500萬元買入，打算日後將物業出租，並向一間大型銀行申請7成按揭。但銀行派人到場實地視察後，直接拒絕鄧先生的申請。而銀行按揭部職員給出的理由，竟然是因為大廈有麻雀館及賓館的招牌，而鄧先生的單位同層亦有多個單位被改建為賓館，加上整座大廈樓齡太舊，所以拒批。

銀行考慮物業落釘風險

筆者估計，銀行是擔心承按單位會用作違法用途。因為無論經營麻雀館或賓館，都需要額外申請牌照，如業主本身的物業是用作住宅用途，但經營商業活動，違反地契要求，地政總署有機會將物業「落釘」，政府也有權收回物業，銀行眼見抵押品有違法風險，審批按揭時自然會較保守。

過去亦有個案，是因為物業處於知名鳳樓內，加上單位已劏成多個「一樓一」，同樣有可能導致物業被釘契，故銀行在處理這些「高危」單位的按揭申請時，也會果斷落閘。

不過，鄧先生原本打算將新買物業放租，申請按揭時亦有申報作出租用途，「行得正、企得正」，按揭總有出路。事實上，不同銀行對舊樓按揭審批鬆緊的尺度不一，鄧先生經轉介後，另一間銀行派員到現場視察，並確認單位內未有作出改動，不似是劏房，最終亦順利批出按揭。

息口稍高影響入息要求

雖然鄧先生成功申請按揭，但亦有兩個細節值得關注。首先，舊樓物業的樓齡是按揭年期的關鍵。由於鄧先生新買的物業已達55年，如果一般用「75減樓齡」去計算，還款期最長為20年，幸好鄧先生申請的銀行，個別情況下能在按揭年期上放寬，並用「80減」去計算還款期，令鄧先生的每月供款壓力減輕。

再者，鄧先生獲批的按揭計劃的息口稍高，目前一般物業按揭H按利率為H+1.3%，封頂息P-2%，現時實際封頂息為3.5%。而鄧先生獲批的計劃，銀行要求的封頂息P-1.7%，實際封頂息為3.8%。以鄧先生借350萬元為例，申請20年按揭每月供款會多約550元。同時意味着鄧先生需要具備更高的收入，才能通過銀行的入息要求。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）