政府財赤，免稅額越縮越少。對業主而言，有按揭在身，無論物業是出租還是自住，利息開支都可以扣稅，不過業主必須清楚了解物業的按揭狀態，一旦物業曾經轉按套現或加按，需要小心申報扣稅金額，否則就有機會引起稅局調查，甚至被追稅。

業主有物業收租，在選擇以「個人入息課稅」來評稅時，按揭利息支出可用作扣稅，惟扣稅額不可多於該物業的應評稅淨值。出租物業利息扣除不設年限，但物業必須屬於出租且要打釐印，按揭成數需要在7成以下，同時業主亦需要在該年度有至少一半時間留在香港，本身已移民長居外國，留下在按揭在身的單位出租，則不能享有扣稅優惠。

張女士（化名）5年前買入一個物業用於出租用途，她每年都會申報物業的按揭利息作扣稅之用，一直相安無事。惟近日，張女士收到稅局的信件，指她過去3年申報的利息支出被誇大，要求張女士補交稅款。細問之下，原來張女士在3年前曾經為物業轉按，套現200萬投資股票，成為稅局追稅的原因。

重按物業利息不可扣稅

物業一旦涉及加按或轉按套現，稅局會按比例去扣減可申報的利息開支。以張女士的物業為例，原本一直由A銀行承按，按揭餘額尚欠400萬元，3年前張女士將物業轉按至B銀行，同時套現多200萬元去另作投資，新按揭貸款600萬元，可以申報的利息其實只有400萬/600萬元，換句話說，新按揭的利息開支，只能計算三分二作扣稅之用。

這是因為套現所得的資金，而非用作購買現在的住宅，所以不符合扣稅的條件。同樣道理，本身已供完的物業，即使重按後，所獲得的貸款亦非用作購買物業，所以同樣不能申報扣除在該年度所支付的利息。

部分納稅人像張女士一樣，不了解上述的扣稅要求，將整個轉按的利息支出都作出申報，但其實稅局是有辦法追查的。因為在填寫報稅表時，會要求事主如實申報物業是否曾經轉按或加按，一旦涉及套現，就需要在附錄中列明轉按的詳情，例如原按揭的銀行、尚餘欠款，新造按揭的息口、按揭金額等，稅局在掌握有關情況後，就能計算出新按揭的應扣稅利息支出比例。

追稅有效期長達7年

另一方面，香港大部分業主都選用浮息按揭，長期的利息支出會有波動。即便如此，稅局在審查時，如發現申報的利息扣稅開支較上一個年度不合比例地高，查稅人員亦會翻查該業主最初申報物業按揭的資料，比對按揭計劃的利率，並推算目前尚餘貸款額在本年度的利息開支，從而核實是否有人曾將物業轉按套現而未有申報。

值得一提的是，《稅務條例》容許稅局可在課稅年度屆滿後6年的追溯期內，向納稅人作出評稅或補加評稅，甚至會向納稅人追收附加費，所以納稅人在填寫報稅表時應小心謹慎，避免得過且過。同時亦應保留7年內與報稅相關的文件和報稅表，將來一旦遭稅局查詢亦能提供證明。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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