政府大力推動香港發展成家族辦公室樞紐，吸引資金及專才來港。雖然這些家族辦公室專才大多高薪厚職，不過在香港置業及申請按揭時，竟然有專才會因為收入問題而碰釘？

伍先生（化名）一年前從內地來港，於一間家族辦公室任職財務分析師。他最近在香港買樓，並向銀行提交了近半年的入息證明，準備申請9成按揭，不過過程卻橫生枝節，銀行未有批出他申請的貸款額。

原來銀行在審批伍先生的申請時，查冊發現他填報的地址，與家族辦公室的其中一名成員的地址一樣，繼而了解到伍先生原來與該成員是親戚關係。

所以，即使伍先生是收取每月固定薪金，銀行在計算其按揭成數時，亦將其視作自僱人士，最終只批出8成按揭，而非屬意的9成按揭。

銀行會了解實際營運狀況

事實上，銀行審批任職家族辦公室的僱員時，都會對申請人所屬的家族辦公室進行盡職調查（due diligence），因為全港逾2,700間家族辦公室，規模不盡相同。除了查冊，亦會了解家族辦公室的實際營運狀況，需要提供財務報表，以及每月收支表等，確保家族辦公室並非為配合申請人而設立。

筆者曾經見過一單個案，銀行對家族辦公室的實際經營情況存疑，辦公室疑似是「扮工室」，沒有穩健收入，銀行就拒絕批出相關人士的按揭。

需提供充份入息證明

不少新來港人士對按揭流程不熟識，筆者見過很多個案都是新來港人士未能提供充份的入息證明，令按揭審批延誤，影響物業成交。一般而言，申請人須提供僱傭合約、公司糧單、稅單，以及近3至6個月的銀行出糧紀錄，證明申請人具備每月還款能力。

一般私樓按揭最高可借樓價7成，如果想減少首期開支，可以透過申請按揭保險，將物業按揭成數增至9成，不過亦有相當的限制，包括承按物業必須是自住、入息只計算固定收入，亦不得擁有其他物業。

外匯管制難籌措首期

申請按揭遇到關卡尚可解決，但首期資金的難關仍然困擾內地準買家。銀行對他們的資金來源審查甚為嚴格，會要求證明已有首期資金存放在本地銀行。

奈何內地實施外匯管制，資金赴港過程並不暢順；如果以螞蟻搬家形式將現金運送來港，亦難在短時間內匯集足夠首期。市場一直有傳政府擬放寬來港專才跨境匯款，令人關注9月公佈的施政報告會否帶來好消息。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）