港銀拆息在8月中急升，業主享受了三個月的供樓低息蜜月期暫告一段落，並要再次面對封頂息壓力，心情可想而知。同一時間，有大型銀行推出定息按揭，以低息搶佔按揭市場份額，即時引起哄動，因為該定息計劃能夠起到即時慳息效果，若業主認為拆息在這兩年內都不會回落至1%水平，選擇定息按揭不失為穩陣之選。

即時減息效果明顯

最新的定息計劃有3年期或5年期可供客戶選擇，兩者的利率在定息期內皆為2.73%，與目前新造H按封頂息相比，相差77個點子，以500萬貸款額、30年還款期計算，選擇定息按揭每月供款約為20,359元，較H按每月供款約22,452元，減少逾2,100元，減息效果相當明顯，相信短期內選用定息計劃的人數會有所上升。

港銀拆息在8月的走勢尤如坐火箭，上半個月維持在約1厘水平，但下半個月就急升至3厘以上，近期未必能回落，而最新定息計劃鎖息期短至兩年，只要兩年內的拆息都在1.43%以上，選定息按揭比H按更能慳息。

然而，有意選用定息計劃的準買家要留意，該計劃不設按揭存款掛勾戶口（mortgage link），即表示貸款人有閒餘資金，也不能存放在mortgage link去對沖利息開支，對資金充裕的買家未必有着數。另外，計劃貸款額需要為100萬元或以上，惟不適用於未補地價的資助房屋。

對息口走勢具指標作用

回顧該大行過去兩次推出定息按揭，似乎都對息口走勢有啟示。去年9月推出定息計劃不久，港銀在11和12月接連減最優惠利率，而且減幅及步伐都超出市場預期；之後2025年2月，再有定息計劃推出，但3個月後，拆息就急降至1厘以下，令H按息率低於定按。

展望9月，美國減息的機會高唱入雲，而香港銀行今年仍未減過最優惠利率，是有條件跟減；另一方面，銀行亦不時推出新的H按計劃，例如早前有中小行推H+1%的低息按揭，所以不排除有其他較現時封頂息為低的H按計劃會在市場出現。

總括而言，大行推出低息定按，令按揭市場的選擇更多元化，對客戶而言始終有益，相信其他銀行也要思考如何保持競爭力和市場佔有率，加上9月減息機會大，有意申請按揭的人士，不妨讓子彈飛一會兒，觀望其他銀行如何回應，再作決定。最後溫提，申請按揭的時間應距離成交期不少於3個月，確保有充裕時間應對突發意外。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）