甚麼叫希望越大，失望越大？特首在最新的施政報告就向「樓好」示範了一次：便利內地專才在港置業的購房資金通，連續兩年落空；放寬置業印花稅至600萬元以下的物業，隻字不提；甚至各大媒體事前吹風指政府會重推租置計劃，報告亦未有半點着墨。而特首提到要豐富置業階梯，似乎是要從公營房屋落手，鼓勵更多基層向上流。

需要指出的是，過去兩年政府透過加強審查、加大租金等措施，去大力打擊公屋富戶，或多或少都希望公屋戶可以購買居屋向上流。然而相關如意算盤未竟全功，最新一期的居屋申請人數中，來自公屋的綠表人士約有2.8萬份，佔整體申請人數約26%，相對上一期的23%只是稍為上升；而專為綠表人士而設的綠置居，新一期的申請數目只有約3.6萬份，較對上一期少約2萬份，反映以公屋換居屋的意願不大。

在此背景下，特首在新一份施政報告中提到要豐富置業階梯，當中點明了6項措施，包括將新居屋綠白表配額比例由4比6調升至5比5、增加白表人士購買未補價房屋配額、盡用白居二配額、提升居屋和綠置居面積較大單位的比例、放寬新出售單位的轉讓限制年期由15年降低至10年，以及推出長者業主樓換樓計劃。

6項措施中，前三者是希望提高居屋申請人的中籤機會，後三者則是為了強化購入居屋的誘因，配合打擊富戶的政策，以胡蘿蔔加大棒方式，增加公營房屋的流轉。

放寬禁售期具吸引力

筆者認為，新措施當中，以放寬轉讓限制年期最具吸引力。事實上，不少申請居屋的年輕人士，都不會視居屋作為買樓終點站，反而希望繼續向上流，成為私樓業主。然而，自2022年首售的新居屋，都要經過15年禁售期，才能補地價於公開市場轉售。禁售期內，業主要供樓，同時又被鎖死置業資金，可能因此而錯過換樓的機會。而新措施縮短禁售期，新居屋業主可以在10年後賣樓，並將資金投入去私人市場，完成換樓大計。

至於新推出的長者業主樓換樓計劃，長者可以選擇「大屋換細屋」，同時可獲得額外現金作生活費，並騰出市區或較大單位讓有需要家庭申請。惟預料不會有太多宗申請，純粹讓長者有多一個選擇。

值得留意的是，在施政報告出爐前，有團體建議放寬資助房屋白表首置首期至5%，與綠表人士睇齊，但特首未有採納。事實上目前居屋按揭的審批已經較私樓為寬鬆，入息要求會以整個家庭的收入為依歸，加上居屋已有折扣，首期負擔不會太大，實在沒有必要進一步放寬首期。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）