香港銀行界在9月終於有減息行動，將最優惠利率下調0.125厘，是今年首次減息，新造H按封頂息由3.5%降至3.375%，對業主供樓壓力稍為減輕。然而，今次香港銀行減息的步伐並不一致，即使有個別銀行宣佈減息，現有的按揭客戶也未必能享受減息，值得業主注意。

大型銀行宣佈減息，減的是最優惠利率（Prime Rate, P），無論新造按揭或現有按揭客戶，只要H按仍然處於封頂息的水平，減P都能受惠，以500萬貸款額、30年還款期計算，今次減息可令每月供款額減少約350元。

以往大行宣佈減息後，中小行亦大多會跟隨，不過今次情況稍有不同。有個別銀行則未有「跟大隊」，並決定維持最優惠利率不變，只削減封頂息（Cap Rate），由P-2%調整為P-2.125%，以目前要供封頂息計算，實際利率同樣是3.375%，看似同樣達到減息效果。

不過，封頂息率是在簽訂按揭合約的一刻所決定的。故減封頂息率，只會令新造按揭的貸款人受惠，而舊有的按揭客戶，例如是近2年申請按揭的，都需要以P-2%去計算封頂息，變相沒有從本輪減息中受惠。

經營策略影響減息決定

銀行出現減息分歧，筆者認為可能與經營策略有關。銀行一個月拆息由年中的0.5%，一路升至近期的3.5%左右，而且一直維持，反映銀行資金成本上升，如果同一時間再減P，令按揭業務的盈利進一步收窄。另一方面，港銀去年已偷步減息，目前已經接近5厘的鐵底，再減的空間有限。

所以有銀行決定維持P不變，保留貸款利息收入同時，向新造按揭客戶提供更多優惠，例如上述降低新造按揭的封頂息，或推出H+1%計劃，以及將按揭回贈加碼等，從而擴大市場佔有率。

現有客戶轉按契機

對於該銀行的舊有按揭客戶而言，則是一個轉按契機。雖然今次減息的幅度不高，對實際供樓的影響有限，但亦無理由要平白向銀行多付利息，故已屆罰息期的客戶轉按是合理選擇，而且轉按可獲取按揭回贈，最高可達1%，慳息之餘更可額外幫補供樓支出。

客戶在選擇轉按銀行時，可能會發現有些銀行的P會較低，有些則會略高，但客戶毋須擔心，現時普遍銀行新造按揭的實際利率，都是一致的，無論大P或細P，所計算出來的H按實際按揭利率都是3.375%。

最後提醒，供樓業主需等待銀行調整最優惠利率正式生效後，才會在下一個供款日收到通知，顯示減息後的利率及最新供款額。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）